Tồn kho hơn 10.000 căn hộ: bức tranh mới của bất động sản Singapore tại Việt Nam
Tồn kho hơn 10.000 căn nhà ở của Keppel tại Việt Nam là hiện tượng một nhà phát triển bất động sản Singapore đang nắm giữ quỹ sản phẩm chưa bán rất lớn tại hai thị trường trọng điểm TP HCM và Hà Nội, đặt ra câu hỏi về khả năng thích ứng chiến lược trong bối cảnh nhu cầu nhà ở và cấu trúc thị trường thay đổi nhanh. Theo báo cáo kết quả kinh doanh nửa đầu năm, Keppel đang vận hành 9 dự án nhà ở tại Việt Nam, với 10.100 căn chưa bán, chiếm tới 32% tổng quỹ 31.800 căn nhà ở toàn cầu của tập đoàn. Tính đến cuối tháng 6, con số tồn kho cụ thể là 10.109 căn, chỉ xếp sau thị trường Trung Quốc với 13.736 căn. Đây không còn là câu chuyện vài dự án chậm tiêu thụ, mà là vấn đề chiến lược ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả mảng bất động sản của Keppel.
Saigon Sports City và Estiva Hanoi: hai "điểm nghẽn" trong chiến lược nhà ở
Trong toàn bộ quỹ Keppel tồn kho căn hộ tại Việt Nam, hai dự án Saigon Sports City và Estiva Hanoi chính là tâm điểm rủi ro lẫn cơ hội. Lượng sản phẩm chưa bán lớn nhất nằm ở Saigon Sports City tại TP HCM với 4.895 căn, trong khi Estiva Hanoi (thuộc đại đô thị Mailand Hanoi City) tại Hà Nội nắm 1.553 căn. Cộng lại, gần 6.500 căn tại hai dự án này chiếm phần lớn tổng số hơn 10.100 căn chưa bán trên toàn thị trường Việt Nam. Đáng chú ý, cả Saigon Sports City và Estiva Hanoi đều chưa ghi nhận căn nào được mở bán tính đến cuối tháng 6, nghĩa là rủi ro chưa nằm ở sức cầu, mà ở tiến độ triển khai chiến lược bán hàng và định vị sản phẩm. Nếu Keppel không sớm đưa ra kế hoạch rõ ràng cho việc Estiva Hanoi bán hàng và khởi động thương mại Saigon Sports City, quỹ bất động sản có nguy cơ trở thành gánh nặng dài hạn.
Kết quả kinh doanh trái chiều: vì sao tồn kho lớn không còn là chuyện kế toán
Tập đoàn Keppel vừa công bố kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm 2026 với doanh thu hợp nhất tăng 25%, nhưng lợi nhuận ròng lại giảm tới 59% so với cùng kỳ. Ở mảng bất động sản, doanh thu chỉ nhích nhẹ trong khi lợi nhuận chuyển từ lãi sang lỗ, ngay cả khi loại trừ một số khoản phân phối tài sản, biên lợi nhuận vẫn không còn dư dả. Theo lãnh đạo Keppel Real Estate, nguyên nhân khác biệt với năm trước là không còn các khoản lãi lớn từ việc bán tài sản như Saigon Centre giai đoạn 3 hay đánh giá lại giá trị hợp lý tại một số tổ hợp văn phòng và nhà ở chuyên biệt ở nước ngoài. Một câu nói có thể trích dẫn là: “Lợi nhuận mảng bất động sản giảm còn do mức tăng giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư thấp hơn và lợi nhuận từ dự án SSTEC giảm”. Khi tăng trưởng không còn dựa vào bán tài sản, quỹ tồn kho tại thị trường nhà ở TP HCM Hà Nội trở thành yếu tố phải xử lý chứ không thể trì hoãn.
Từ bán đứt sang vận hành: bước ngoặt chiến lược nhưng chưa đủ giải toả tồn kho
Điểm đáng chú ý là Keppel không chỉ nói về bán căn hộ, mà đang xoay trục chiến lược bất động sản Singapore Việt Nam sang mô hình tạo thu nhập từ quản lý và vận hành. Tập đoàn cho biết muốn giảm phụ thuộc vào sở hữu trực tiếp, tăng phần thu nhập đến từ dịch vụ bất động sản và hợp đồng thuê tổng thể. Hanoi Centre, trung tâm thương mại đầu tiên Keppel quản lý tại Hà Nội, vận hành từ đầu tháng 7 với diện tích bán lẻ hơn 41.000 m2 và gần 200 thương hiệu, được xem là ví dụ điển hình cho hướng đi này. Mô hình master lease giúp tái định vị tài sản và tạo dòng tiền ổn định từ tiền thuê, nhưng nó không tự động giải quyết quỹ nhà ở hàng chục nghìn căn còn nằm trên giấy. Nếu thiếu chiến lược tiếp thị và định giá đủ thuyết phục để đẩy nhanh tốc độ bán hàng, việc xoay trục sang vận hành sẽ chỉ là giải pháp phần nào, trong khi gánh nặng vốn vẫn nằm ở các phân khu nhà ở chưa khai thác.
Điều chỉnh chiến lược bán hàng tại TP HCM và Hà Nội: cơ hội để "giải phóng" tài sản
Dù đối mặt quỹ tồn kho lớn, Keppel không đứng yên. Nửa cuối năm 2026, tập đoàn dự kiến đưa 979 căn sẵn sàng mở bán, gồm Celesta Gold, Gladia By The Waters tại TP HCM và Estiva Charm tại Hà Nội. Giai đoạn 2027–2028, gần 3.600 căn nữa sẽ lần lượt ra thị trường, trải rộng từ Celesta Heights, Celesta Gold đến các phân khu Estiva Charm, Estiva Villa và Estiva Heights. Việc khởi công Estiva Charm đầu tháng 7 tại Hà Nội cho thấy Keppel đang thử một cấu trúc sản phẩm linh hoạt hơn với 109 căn nhà phố thương mại hai mặt tiền. Nếu chiến lược tiếp thị cho Estiva Hanoi bán hàng được thiết kế đủ sát nhu cầu địa phương, cùng với việc tái định vị Saigon Sports City như một dự án gắn với thể thao và lối sống đô thị, quỹ tồn kho có thể biến thành lợi thế: nắm sẵn nguồn cung chất lượng trong bối cảnh thị trường khan hiếm pháp lý ở nhiều phân khúc.
