Keppel và bức tranh hàng tồn kho bất động sản tại Việt Nam
Hàng tồn kho bất động sản của Keppel Việt Nam – tức nhóm căn hộ chưa bán và sản phẩm nhà ở vẫn nằm trên sổ sách chủ đầu tư – là thước đo cho thấy mức độ hấp thụ của thị trường, sức chịu đựng về giá và mức độ phù hợp giữa nguồn cung với nhu cầu thực của người mua nhà. Khi một tập đoàn lớn phải nắm giữ khối lượng hàng tồn kho lớn, điều đó phản ánh không chỉ chiến lược riêng của doanh nghiệp mà còn bộc lộ những căng thẳng cấu trúc trong thị trường bất động sản đô thị. Tính đến cuối quý II, Keppel có 10.109 căn nhà chưa bán tại Việt Nam, chiếm 32% tổng lượng sản phẩm nhà ở chưa bán của tập đoàn trên toàn cầu. Con số này biến Việt Nam thành thị trường hàng tồn kho lớn thứ hai, chỉ sau Trung Quốc. Đây là tín hiệu đáng chú ý hơn là một con số thuần túy: nó nói nhiều về cuộc chơi phát triển dự án quy mô lớn tại TP.HCM và Hà Nội.
Quy mô danh mục Keppel Việt Nam: thành công và sức nặng rủi ro
Nếu chỉ nhìn vào số căn hộ chưa bán, dễ bị cám dỗ cho rằng Keppel đang "kẹt hàng" tại Việt Nam. Nhưng bức tranh đầy đủ cho thấy một câu chuyện cân bằng giữa tham vọng mở rộng và sức nặng rủi ro. Keppel hiện có tổng cộng 31.811 căn nhà ở chưa bán trên các thị trường, trong đó riêng Việt Nam chiếm 10.109 căn. Đồng thời, tập đoàn đã giao dịch được 4.046 căn trong danh mục 14.155 căn nhà ở với tổng diện tích sàn 2,47 triệu m2 tại Việt Nam, tương ứng hơn 90% quỹ nhà đã mở bán. Nói cách khác, Keppel không bị "ế" trên toàn bộ danh mục, nhưng đang giữ một khối lượng nguồn cung khổng lồ cho các giai đoạn mở bán tiếp theo. Việc Việt Nam trở thành thị trường lớn thứ hai của tập đoàn chỉ sau Trung Quốc cho thấy Keppel đã đặt cược rất mạnh vào nhu cầu nhà ở tại đây. Câu hỏi ngược lại là: liệu thị trường có đủ sức hấp thụ số hàng này trong khung thời gian họ dự kiến?
Chiến lược mở bán phân kỳ: cách Keppel giảm áp lực giá
Khối hàng tồn kho bất động sản đồ sộ tại Việt Nam không phải là "núi hàng chết" mà là phần còn lại trong kế hoạch mở bán phân kỳ theo nhiều năm của Keppel. Chủ đầu tư cho biết hơn 10.000 căn chưa bán sẽ tiếp tục được đưa ra thị trường trong những năm tới, với kế hoạch mở bán 979 căn trong nửa cuối năm nay, 2.173 căn vào 2027 và 1.385 căn vào 2028. Thay vì tung ồ ạt toàn bộ căn hộ chưa bán, Keppel chọn chiến lược kiểm soát nhịp cung – một cách giảm áp lực điều chỉnh giá quá mạnh và tránh tự mình tạo cú sốc cho thị trường bất động sản. Dự án Gladia Heights tại khu Đông TP.HCM là minh chứng cho khả năng hấp thụ vẫn còn: khoảng 500 căn hộ thuộc 2 tòa tháp được mở bán ngày 1/8 đã có hơn 90% số căn được khách hàng đặt mua ngay trong sự kiện. Cách chia nhỏ từng đợt như vậy giúp doanh nghiệp thử phản ứng thị trường, điều chỉnh sản phẩm, giá bán và tiến độ ra hàng, thay vì bị “dắt mũi” bởi một kịch bản tăng giá tuyến tính vốn đã lỗi thời.
Thương mại và nhà ở: Keppel đang chiếm vị trí nào trên thị trường bất động sản?
Không thể tách câu chuyện căn hộ chưa bán khỏi vai trò song song của Keppel trong mảng thương mại – nơi tập đoàn đang sở hữu khoảng 401.210 m2 diện tích sàn tại Việt Nam, tương đương 26% tổng danh mục thương mại toàn cầu. Các cao ốc và trung tâm thương mại như Saigon Centre, Estella Place hay Hanoi Centre vừa khai trương biến Keppel thành một trong những nhà phát triển ngoại có dấu ấn đậm ở các đô thị lớn. Từ góc độ chiến lược, việc nắm giữ hàng tồn kho nhà ở lớn song hành với tài sản thương mại quy mô cho thấy Keppel đang đi theo mô hình đô thị tích hợp: tạo hệ sinh thái sống – làm việc – mua sắm trên chính quỹ đất mình phát triển. Điều này giúp họ có khả năng "chịu đựng" chu kỳ chậm lại của căn hộ chưa bán tốt hơn các chủ đầu tư chỉ làm mỗi nhà ở. Tuy nhiên, nó cũng kéo dài thời gian thu hồi vốn, buộc Keppel phải chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn ở ngắn hạn để đánh đổi vị thế dài hạn trên thị trường bất động sản.
Kết luận: Hơn 10.000 căn chưa bán là lời nhắc về giới hạn tăng trưởng
Việc Keppel ôm hơn 10.000 căn hộ chưa bán tại Việt Nam không đơn thuần là câu chuyện nội bộ của một tập đoàn Singapore; đó là tấm gương soi những giới hạn mới của thị trường bất động sản trong nước. Một bên là tham vọng mở rộng danh mục với hơn 14.000 căn nhà ở và hàng trăm nghìn m2 thương mại, bên kia là tốc độ hấp thụ thực tế, khả năng chi trả của người mua và rủi ro hàng tồn kho kéo dài. Trong bối cảnh Keppel vẫn duy trì tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi trên phạm vi toàn tập đoàn, Việt Nam rõ ràng vẫn nằm trong trục phát triển ưu tiên. Song con số 32% quỹ hàng chưa bán toàn cầu nằm ở một riêng thị trường là lời nhắc rằng chu kỳ bùng nổ nguồn cung đã đi qua, và giai đoạn mới đòi hỏi các nhà phát triển – không chỉ Keppel Việt Nam – phải thiết kế sản phẩm, tiến độ mở bán và cấu trúc giá theo nhu cầu thực thay vì kỳ vọng tăng giá vô hạn. Ai không điều chỉnh sẽ bị chính hàng tồn kho của mình dạy lại về thực tế.
