Tồn kho hơn 10.000 căn hộ: dấu hiệu cảnh báo cho thị trường Việt Nam
Tồn kho bất động sản Việt Nam của một nhà phát triển Singapore như Keppel Land là tình trạng hàng nghìn căn hộ đã hoàn thành hoặc đang phát triển nhưng chưa bán được, tập trung tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, phản ánh sự lệch pha giữa chiến lược mở rộng quỹ đất của doanh nghiệp nước ngoài và sức cầu thực tế trên thị trường nhà ở. Keppel hiện còn hơn 10.100 căn nhà ở chưa bán tại Việt Nam, tương đương 32% quỹ nhà ở của tập đoàn trên toàn cầu. Con số này không chỉ làm dày thêm thống kê căn hộ chưa bán, mà còn đặt câu hỏi về cách các ông lớn quốc tế đang đọc chu kỳ thị trường Việt Nam. Khi một nhà phát triển Singapore quy mô toàn cầu bị tắc ở khâu tiêu thụ, đó là tín hiệu cho thấy thị trường không còn dễ dãi với những chiến lược tăng trưởng dựa trên mở rộng quỹ đất và kỳ vọng tăng giá đơn thuần.
Cấu trúc tồn kho: 9 dự án, hơn 14.000 căn và áp lực tại TP.HCM, Hà Nội
Đi sâu vào cấu trúc tồn kho, Keppel có 9 dự án nhà ở tại Việt Nam với tổng quy mô 14.155 căn. Tập đoàn đã ra mắt 4.477 căn, bán hơn 4.000 căn và hiện còn hơn 10.100 căn chưa bán. Nói cách khác, phần lớn quỹ nhà ở mà Keppel Land nắm giữ tại Việt Nam mới dừng ở giai đoạn nằm trên giấy hoặc trong tiến độ xây dựng, chưa chuyển hóa thành dòng tiền. Các dự án của Keppel tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Hà Nội, những nơi được kỳ vọng là động lực tăng giá mạnh nhất của thị trường bất động sản TP.HCM và thủ đô. Một câu nói có thể trích dẫn ở đây: "Keppel hiện còn hơn 10.100 căn nhà ở chưa bán tại Việt Nam, tương đương 32% quỹ nhà ở của tập đoàn trên toàn cầu". Khi hơn một phần ba quỹ nhà ở toàn cầu nằm trong một thị trường, nhưng tốc độ bán hàng chậm lại, rủi ro tập trung trở nên rõ ràng.
Lợi nhuận giảm và tín hiệu chiến lược của nhà phát triển Singapore
Keppel Ltd. báo lợi nhuận ròng hợp nhất giảm 59% dù doanh thu tăng 25% so với cùng kỳ. Mảng bất động sản lỗ ròng, và chỉ khi loại trừ khoản lỗ liên quan đến chia cổ tức bằng tài sản, phân khúc này mới ghi nhận lợi nhuận khiêm tốn. Điều này cho thấy bất động sản không còn là động cơ chính trong mô hình tăng trưởng của tập đoàn, đặc biệt trong bối cảnh tồn kho bất động sản Việt Nam lớn và tốc độ tiêu thụ chậm. Thay vào đó, hạ tầng và mảng kết nối mang lại phần lợi nhuận ổn định hơn. Trong khi Keppel vẫn tiếp tục đẩy mạnh bán hàng tại các dự án Gladia By The Waters, Celesta Gold ở TP.HCM và Estiva Charm ở Hà Nội, áp lực từ tồn kho khiến chiến lược xoay trục sang mô hình ít thâm dụng vốn, như thuê và vận hành tài sản thương mại, trở nên hợp lý hơn. Đây là lựa chọn phòng thủ khi dòng tiền từ căn hộ chưa bán chưa cải thiện rõ rệt.
Tác động đến chiến lược của nhà đầu tư nước ngoài và thị trường nội địa
Danh mục bất động sản thương mại tại Việt Nam của Keppel có tổng diện tích sàn 401.210 m², chiếm khoảng 26% danh mục thương mại toàn cầu. Việc đưa Hanoi Centre vào vận hành theo mô hình thuê chính, với tỷ lệ lấp đầy cam kết vượt 90% và hơn 2 triệu lượt khách trước khai trương, cho thấy nhà phát triển Singapore này đang ưu tiên dòng tiền từ cho thuê thương mại thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào bán căn hộ. Đối với thị trường bất động sản TP.HCM và Hà Nội, quỹ căn hộ chưa bán khổng lồ sẽ buộc doanh nghiệp điều chỉnh kỳ vọng giá, nhịp mở bán và sản phẩm để phù hợp nhu cầu ở thực, thay vì chỉ đón dòng vốn đầu cơ. Với các nhà đầu tư nước ngoài khác, câu chuyện của Keppel Land là lời nhắc rằng Việt Nam là thị trường tiềm năng nhưng không còn ở giai đoạn “mua là thắng”; quản trị tồn kho và đa dạng hóa mô hình kinh doanh mới là chìa khóa.
Kết luận: Tồn kho cao buộc thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc
Khi một tập đoàn như Keppel Land để hơn 10.000 căn hộ chưa bán tại Việt Nam chiếm tới 32% quỹ nhà ở toàn cầu, đây không chỉ là câu chuyện nội bộ của một doanh nghiệp. Nó phản ánh giai đoạn mà tồn kho bất động sản Việt Nam buộc cả nhà phát triển Singapore lẫn nhà đầu tư nội phải đối mặt với thực tế: chu kỳ tăng trưởng dựa trên “mua quỹ đất, chờ tăng giá” đã mòn. Thị trường bất động sản TP.HCM và Hà Nội đang bước vào thời điểm chọn lọc, khi chỉ những dự án có sản phẩm đúng nhu cầu, giá bán hợp lý và mô hình tạo dòng tiền ổn định mới bền vững. Phần còn lại sẽ tiếp tục nằm trong bảng thống kê căn hộ chưa bán, như lời nhắc về chi phí của việc đọc sai nhịp thị trường.
