Cú sốc nguồn cung: hơn 56.000 căn hộ và ý nghĩa thực sự
Cú sốc nguồn cung căn hộ mới là tình huống số lượng sản phẩm residential lớn được tung ra thị trường trong một khoảng thời gian tương đối ngắn, tạo áp lực buộc người mua, nhà đầu tư và chủ đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng, chiến lược giá và bài toán khai thác để thích nghi với mặt bằng cung – cầu hoàn toàn khác trước. Tại Hà Nội, hai dự án Khu đô thị định cư và Khu đô thị đa mục tiêu ở phường Lĩnh Nam đã được khởi công từ ngày 11/8, với sự tham gia của Tập đoàn Tương Lai Sông Hồng cùng liên danh Đại Quang Minh – THACO – Hòa Phát. Theo phương án đang nghiên cứu, khu đô thị đa mục tiêu dự kiến có khoảng 36.176 căn hộ, khu đô thị định cư khoảng 20.040 căn, tổng cộng lên tới 56.216 căn hộ cung cấp căn hộ mới cho thị trường. Con số này tương đương hơn 1,5 lần nguồn cung căn hộ mới năm 2025 và khoảng 1,8 lần năm 2024 tại Hà Nội. Đây không chỉ là thêm vài dự án residential lớn, mà là bước ngoặt buộc thị trường phải tự soi lại cách định giá và đầu tư bất động sản.
Hà Nội trước làn sóng căn hộ: áp lực lên giá và chọn lọc dự án
Điểm đáng bàn không phải ở việc thị trường có thêm một khu đô thị mới, mà ở quy mô và tốc độ bổ sung nguồn cung. Theo một báo cáo, thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 30.900 căn hộ trong năm 2024, gần 36.000 căn năm 2025 và nguồn cung mới năm 2026 được dự báo khoảng 33.000 căn. So với các mốc này, hơn 56.000 căn hộ từ hai dự án ở Lĩnh Nam là sự thay đổi cấp số nhân, đủ sức làm lại cuộc chơi giá nhà Hà Nội theo hướng cạnh tranh hơn, đặc biệt ở phân khúc trung và cao tầng. Khoảng 148.000 người dự kiến sinh sống tại đây sẽ cùng dùng chung hệ thống trường học, cơ sở y tế, không gian công cộng và dịch vụ đô thị, nghĩa là giá trị dự án không chỉ nằm ở mét vuông căn hộ, mà ở chất lượng đời sống đô thị. Trong bối cảnh cung dồi dào, nhà đầu tư không thể mua theo phong trào, mà phải xem kỹ quy hoạch, tiến độ hạ tầng, khả năng khai thác cho thuê và biên lợi nhuận dài hạn của từng dự án residential lớn.
Nam TP HCM: Hưng Lộc Phát và chiến lược bám theo hạ tầng
Trong khi Hà Nội chuẩn bị hấp thụ hơn 56.000 căn hộ mới, khu Nam TP HCM cũng đón một mũi bổ sung nguồn cung khác. Hưng Lộc Phát Corp vừa tổ chức lễ khởi công dự án khu căn hộ tại phường Tân Thuận, trên trục Nguyễn Văn Linh, sau nhiều năm chuẩn bị và hoàn thiện pháp lý. Dự án có quy mô khoảng 28.462 m² với 6 tòa tháp cao tối đa 35 tầng, 2 tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 177.000 m²; trong đó khối căn hộ chiếm khoảng 142.312 m², khối thương mại – dịch vụ hơn 29.000 m². Dự án dự kiến cung cấp khoảng 1.200 căn hộ cùng hệ thống tiện ích nội khu đồng bộ. Điểm đáng chú ý là chiến lược bám theo hạ tầng: khu Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi hàng loạt công trình giao thông trọng điểm như metro Bến Thành – Cần Giờ, các cây cầu và dự án mở rộng trục kết nối liên vùng được triển khai cùng lúc. Sự kết hợp giữa hạ tầng và dự án residential lớn biến khu Nam thành "sân chơi" hấp dẫn, nhưng cũng sàng lọc nhà đầu tư thiếu chiến lược dài hạn.
Người mua nhà: thêm lựa chọn nhưng phải tỉnh táo
Ở góc độ người mua để ở, nguồn cung căn hộ mới khổng lồ là tin tích cực: nhiều lựa chọn hơn, cạnh tranh lớn hơn giữa các chủ đầu tư, áp lực nâng chất lượng dịch vụ và tiện ích. Hai khu đô thị ven sông Hồng đặt mục tiêu dùng chung hạ tầng kỹ thuật và tiện ích cho toàn bộ khu dân cư thay vì phân tách giữa cư dân khu đa mục tiêu và khu tái định cư. Tại khu Nam TP HCM, dự án của Hưng Lộc Phát được kỳ vọng bổ sung sản phẩm nhà ở chất lượng, góp phần hình thành một khu dân cư mới với hệ thống thương mại, dịch vụ và tiện ích đồng bộ. Đồng thời, nhiều công trình hạ tầng xuất hiện cùng lúc sẽ thay đổi khả năng kết nối, từ đó ảnh hưởng tới phân bổ dân cư, hoạt động thương mại và nhu cầu nhà ở. Người mua nên tận dụng giai đoạn cung dồi dào để thương lượng tốt hơn, nhưng không nên đánh đổi vị trí, chất lượng xây dựng và pháp lý lấy mức giá ngắn hạn.
Nhà đầu tư bất động sản: chuyển từ săn đất hiếm sang chiến lược dòng tiền
Khi cung bùng nổ, chiến lược đầu tư bất động sản theo kiểu "mua là thắng" sẽ nhanh chóng bộc lộ hạn chế. Với hơn 56.000 căn hộ dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2029–2030 ở Lĩnh Nam và khoảng 1.200 căn hộ tại khu Nam TP HCM, thị trường chuyển từ trạng thái khan hiếm sang cạnh tranh về chất lượng và dòng tiền cho thuê. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các khối nhà ở tái định cư cao tầng ở khu vực ven sông Hồng được ưu tiên triển khai trước, mục tiêu hoàn thành vào quý II/2028, cho thấy lợi thế của những nhà đầu tư kiên nhẫn, sẵn sàng đồng hành theo tiến độ hạ tầng. Theo một nhận định, việc các dự án được tháo gỡ vướng mắc để triển khai sẽ bổ sung nguồn cung và tạo động lực phục hồi, phát triển thị trường bất động sản. Trong môi trường cung dồi dào, nhà đầu tư cần dịch chuyển trọng tâm sang phân tích dòng tiền dài hạn, tỉ lệ lấp đầy, sức chịu đựng trước biến động lãi suất, hơn là kỳ vọng lướt sóng dựa trên nguồn đất hiếm như trước.
