Luật Đất đai đang sửa vì khoảng cách công bằng – không chỉ vì kỹ thuật
Sửa đổi Luật Đất đai là quá trình điều chỉnh lại các quy định về quy hoạch, thu hồi, bồi thường và định giá đất nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá thị trường, đồng thời phân chia lại phần giá trị đất tăng thêm từ quy hoạch, hạ tầng theo hướng công bằng hơn cho Nhà nước, nhà đầu tư và người dân bị thu hồi đất. Luật Đất đai 2024 vừa có hiệu lực từ 1/7/2024 đã nhanh chóng bộc lộ hàng loạt vướng mắc trong thực thi, buộc Quốc hội phải ban hành nghị quyết tháo gỡ từ 1/1/2026. Điều đó cho thấy vấn đề không chỉ nằm ở kỹ thuật lập pháp, mà ở chỗ lợi ích giữa ngân sách, doanh nghiệp và người dân đang bị lệch. Nếu sửa đổi lần này không chạm vào cốt lõi là cơ chế bồi thường thu hồi đất và chia sẻ giá trị đất tăng thêm, vòng xoáy khiếu kiện sẽ không dừng lại.
Ngân sách hưởng lợi lớn, người dân chịu thiệt: gốc rễ tranh chấp bồi thường
Những năm gần đây, đất đai trở thành “mỏ thu” quan trọng của ngân sách. Hà Nội đến hết ngày 6/10 đã thu 98.618 tỷ đồng từ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, trong đó riêng 76 dự án đấu giá với 33,6 ha mang về 11.262 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2026. Ở tầm quốc gia, thu từ nhà đất hơn 275.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 10,4% tổng thu ngân sách năm 2025. Đây là những con số ấn tượng, nhưng mặt trái là cảm nhận mất mát của người dân trong các dự án thu hồi đất, thể hiện qua giá đền bù thấp và giá đất tái định cư dự án cao hơn khả năng chi trả. Khi Nhà nước và nhà đầu tư hưởng phần lớn giá trị đất tăng thêm, còn người bị thu hồi chỉ nhận mức bồi thường cách xa giá thị trường, xung đột lợi ích là điều tất yếu.
Khoảng cách giá đất và bài toán giá trị đất tăng thêm
Nguồn cơn của nhiều tranh chấp bồi thường thu hồi đất nằm ở chỗ bảng giá đất do Nhà nước ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế, nhất là tại các khu vực tái định cư dự án. Cả các nghị quyết của Trung ương đều thừa nhận đất đai là lĩnh vực dễ phát sinh khiếu nại, tố cáo, thất thoát và lợi ích nhóm. Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, chuyển sang bảng giá sát thị trường và gắn thu hồi với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhưng thực tế triển khai cho thấy định giá vẫn thiếu ổn định và minh bạch. Chủ tịch Quốc hội yêu cầu hoàn thiện cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch, thể chế hóa rõ hơn cơ chế Nhà nước điều tiết phần giá trị đất tăng thêm do quy hoạch, đầu tư hạ tầng mang lại. Nếu không thu lại hợp lý phần giá trị đất tăng thêm này cho cộng đồng, mọi nỗ lực sửa đổi luật sẽ chỉ là “vá víu” kỹ thuật.
Từ khẩu hiệu “hài hòa lợi ích” đến cơ chế bồi thường và tái định cư cụ thể
Khẩu hiệu “hài hòa lợi ích Nhà nước – người dân – nhà đầu tư” chỉ có ý nghĩa khi được đo bằng mức bồi thường, giá tái định cư và chất lượng đời sống sau di dời. Người dân quan tâm nhất là họ có được bồi thường sát giá thị trường và được tái định cư dự án ở nơi có điều kiện sống ngang bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Chủ tịch Quốc hội coi việc hoàn thiện quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là nội dung trọng tâm, với mục tiêu giảm khiếu kiện, giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo khả năng dự báo cho thị trường. Muốn vậy, luật sửa đổi phải buộc các dự án công khai phương án bồi thường, cơ sở định giá, tiêu chí lựa chọn khu tái định cư, và có cơ chế giám sát độc lập thay vì để người dân “tự bơi” trong các quyết định hành chính đã rồi.
Một luật khung ổn định chỉ có ý nghĩa khi giá đất minh bạch
Quốc hội đang bàn về việc biến Luật Đất đai (sửa đổi) thành đạo luật khung, ổn định ít nhất 10–15 năm, có cơ chế linh hoạt, đồng bộ với cải cách hành chính, chuyển đổi số và các luật về đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch. Nhưng ổn định không thể là “đóng băng” bất công. Cơ chế định giá đất phải vừa sát thị trường, vừa bảo đảm cân bằng, minh bạch, không tuyệt đối hóa thị trường thuần túy nhưng cũng không thể duy trì bảng giá “hai thế giới” như hiện nay. Đồng thời, cần kiểm soát đầu cơ, thổi giá, ngăn méo mó thị trường. Kết luận hợp lý cho lần sửa đổi này là: hoặc Việt Nam xây dựng được cơ chế bồi thường thu hồi đất và chia sẻ giá trị đất tăng thêm rõ ràng, công bằng, hoặc chúng ta sẽ tiếp tục chứng kiến các cuộc tranh chấp đất đai kéo dài, làm chậm mọi kế hoạch phát triển.
