Từ “đầy mặt bằng” đến “đáng để đến”: sự dịch chuyển của trung tâm thương mại Việt Nam
Trải nghiệm khách hàng trong trung tâm thương mại Việt Nam là cách thiết kế tổng thể hành trình mua sắm, ăn uống, giải trí và tương tác, nơi không gian, ngành hàng, sự kiện và dịch vụ được sắp xếp để tạo cảm xúc tích cực, lý do ghé thăm cụ thể và động lực quay trở lại chứ không chỉ dừng ở một giao dịch mua bán đơn lẻ. Nửa đầu năm 2026, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội và TP HCM giữ đà tích cực, nhưng cuộc chơi trên thị trường bất động sản thương mại đã đổi luật. Khi tỷ lệ lấp đầy ở Hà Nội tiến gần 90% và khu lõi TP HCM gần như kín chỗ, câu hỏi lớn không còn là "làm sao cho thuê hết" mà là "làm sao để khách chọn mình". Trong bối cảnh tiêu dùng nội địa tăng, thu nhập cải thiện và tầng lớp trung lưu mở rộng, trung tâm thương mại nào tiếp tục tư duy như kho chứa gian hàng sẽ sớm bị bỏ lại phía sau.
Hà Nội, TP HCM: thị trường nóng nhưng người thắng không chỉ là chủ mặt bằng
Số liệu cho thấy sức nóng rõ ràng: tỷ lệ lấp đầy bán lẻ tại Hà Nội đạt 87,9% quý II, còn khu vực lõi TP HCM đạt tới 97,0%. Đây là kết quả của sự phục hồi tiêu dùng nội địa, cơ cấu dân số trẻ và tác động lan tỏa của đô thị hóa ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống. Tuy nhiên, đà tăng này không đến từ nguồn cung mới ồ ạt mà từ khả năng hấp thụ tốt của những dự án đã vận hành, nghĩa là khách thuê chọn lọc hơn và yêu cầu cao hơn với môi trường kinh doanh. Các ngành F&B, giải trí, lifestyle, thời trang và phụ kiện tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ, thúc đẩy trung tâm thương mại trở thành không gian trải nghiệm chứ không phải nơi treo biển giảm giá. Việc nhiều thương hiệu lần đầu mở cửa hàng hoặc xây dựng flagship tại Hà Nội cho thấy cả nhà bán lẻ lẫn khách thuê đều coi trải nghiệm là công cụ chính để xây dựng thương hiệu lâu dài.
Nguồn cung bất động sản thương mại mở rộng: vì sao trải nghiệm trở thành “bộ lọc” sống còn
Từ nay đến 2028, Hà Nội dự kiến bổ sung khoảng 314.000 m² diện tích bán lẻ, chủ yếu ở phía Tây và ngoại thành, nơi trung tâm thương mại gắn với khu dân cư, văn phòng và hạ tầng mới. Tại TP HCM, đến năm 2029, khu Đông và khu Bắc được xác định là hướng phát triển chủ đạo với khoảng 286.500 m² nguồn cung, trong khi khu vực mở rộng như Bình Dương được xem là thị trường tăng trưởng chủ lực với khoảng 174.000 m² mới. Khi nguồn cung bất động sản thương mại gia tăng, cạnh tranh không còn dừng ở diện tích hay giá thuê; nó trở thành cuộc đua về mức độ liên quan với người dùng cuối. Trung tâm thương mại nào tạo được trải nghiệm gắn kết trải dài từ mua sắm đến ăn uống, giải trí, chăm sóc sức khỏe và gặp gỡ sẽ có cơ hội trở thành "destination retail" – điểm đến trong lịch trình sinh hoạt hàng tuần của cư dân, không chỉ là nơi ghé qua khi cần mua một món đồ.
Người tiêu dùng trẻ nhiều lựa chọn: áp lực nâng chuẩn dịch vụ cho toàn thị trường
Gen Z đang dẫn đầu xu hướng quay lại mua sắm trực tiếp, chiếm 64% nhóm người tiêu dùng ưu tiên đến cửa hàng. Họ không chỉ mua hàng, họ tìm kiếm chỗ để trải nghiệm, gặp gỡ và chia sẻ nội dung lên mạng xã hội. Thị trường vì vậy có dư địa phát triển rộng hơn các hoạt động mua sắm: ăn uống, giải trí, chăm sóc sức khỏe, hoạt động cộng đồng và khía cạnh trải nghiệm ngày càng quan trọng. Trong môi trường nơi người tiêu dùng đã hình thành quan điểm về thương hiệu ngay trên mạng trước khi đến trung tâm thương mại, không gian vật lý buộc phải hiện thực hóa lời hứa thương hiệu bằng cách tổ chức dịch vụ thuận tiện, không gian linh hoạt và hoạt động kết nối cộng đồng. Một câu nói đáng trích là: "Cuộc đua của thị trường bán lẻ đang chuyển dịch: không còn là ai có nhiều diện tích hơn mà là ai tạo ra lý do thuyết phục hơn để người tiêu dùng bước ra khỏi màn hình".
Kết luận: trung tâm thương mại Việt Nam muốn bền vững phải trở thành không gian sống
Các nhà phát triển trung tâm thương mại Việt Nam đang bước vào giai đoạn không thể dựa mãi vào lợi thế vị trí hay nguồn cung hạn chế. Khi nguồn cung mới ở Hà Nội và TP HCM liên tục bổ sung, thị trường sớm phân hóa thành hai nhóm: dự án chỉ "lấp đầy mặt bằng" và dự án thực sự "lấp đầy lịch của khách" bằng chuỗi trải nghiệm. Những nhà đầu tư quốc tế mở rộng hiện diện không phải ngẫu nhiên; họ đã chứng kiến ở nhiều nước rằng cửa hàng vật lý đang chuyển từ nơi giao dịch sang nền tảng nội dung, cộng đồng và thương hiệu. Việt Nam không nằm ngoài xu hướng này. Lựa chọn chiến lược của các chủ đầu tư trong vài năm tới sẽ quyết định liệu trung tâm thương mại của họ trở thành điểm đến hàng ngày trong đô thị mới hay chỉ là một khối bê tông lớn, sáng đèn nhưng vắng lý do để khách quay lại.
