Miền Trung: từ “vùng trũng giá” đến cực công nghiệp mới
Bất động sản công nghiệp miền Trung là tập hợp các khu công nghiệp, khu kinh tế và hạ tầng logistics dọc dải miền Trung, nơi quỹ đất còn lớn, chi phí thuê cạnh tranh và đang thu hút mạnh dòng vốn đầu tư FDI dịch chuyển khỏi các trung tâm công nghiệp truyền thống. Lợi thế về quỹ đất Đà Nẵng và các tỉnh trong khu vực, cùng hệ thống cảng biển, sân bay, cao tốc ngày càng hoàn chỉnh, đang tạo nên một lựa chọn mới cho doanh nghiệp sản xuất toàn cầu. Lập luận quan trọng ở đây là: miền Trung không chỉ rẻ, mà đang dần trở thành cấu phần chiến lược trong chuỗi cung ứng, chứ không còn là “kế hoạch B” của nhà đầu tư.
Theo đánh giá, bất động sản công nghiệp miền Trung bước vào giai đoạn tăng trưởng cấu trúc khi kết hợp ba yếu tố: quỹ đất dồi dào, chi phí thuê cạnh tranh và hạ tầng logistics được đầu tư bài bản. Trong bối cảnh chi phí đất công nghiệp tại hai đầu đất nước tăng nhanh, miền Trung nổi lên như một “vùng trũng giá” giàu dư địa phát triển, đủ sức hấp thụ làn sóng đầu tư FDI dịch chuyển. Quan điểm cần nhấn mạnh là lợi thế giá chỉ là vé vào cửa; thứ giữ chân FDI chính là khả năng tổ chức các cụm sản xuất mới gắn chặt với mạng lưới hạ tầng khu vực.
Đà Nẵng: quỹ đất phía Nam và chiến lược biến “mặt bằng” thành “năng lực sản xuất”
Đà Nẵng là điển hình cho cách một địa phương biến lợi thế quỹ đất thành năng lực sản xuất thực chất. Thành phố đang mở rộng không gian công nghiệp về phía Nam, tận dụng quỹ đất, hạ tầng và lợi thế logistics để thu hút đầu tư, hình thành các cụm sản xuất mới. Đây không chỉ là bài toán cấp phép khu công nghiệp, mà là cách tái cấu trúc không gian công nghiệp – logistics để tạo một cực tăng trưởng mới cho cả miền Trung.
UBND TP. Đà Nẵng đã lên kế hoạch tổ chức lễ khởi công 3 dự án và khánh thành 1 dự án trên địa bàn Khu kinh tế mở Chu Lai trong tháng 8/2026. Các dự án khởi công gồm hạ tầng KCN Tam Thăng mở rộng 2 tại xã Thăng Trường do Công ty CP Capella Quảng Nam làm chủ đầu tư (22/8); hạ tầng KCN Tam Anh 1 tại xã Tam Anh do Công ty CP kính nổi Chu Lai - CFG làm chủ đầu tư (28/8); và nhà xưởng cho thuê, nhà máy xử lý nước thải, hạ tầng kỹ thuật phân kỳ 2 KCN Nam Thăng Bình - Phân khu B (29/8). Nút thắt lớn nhất mà Đà Nẵng đang cố tình giải là “quỹ thời gian” của nhà đầu tư: giao đất nhanh, hạ tầng sẵn sàng, thủ tục rõ ràng, để mỗi tháng không bị mất đi vì chờ giải phóng mặt bằng.
KCN Tam Thăng mở rộng 2 có quy mô khoảng 110,7 ha, tổng vốn đầu tư 550 tỷ đồng. UBND TP Đà Nẵng cho nhà đầu tư Capella Quảng Nam thuê hơn 30,2 ha đất để triển khai giai đoạn đầu của dự án. Điểm đáng nói không nằm ở con số diện tích, mà ở chỗ dự án kết nối trực tiếp với hạ tầng công nghiệp hiện hữu, biến quỹ đất Đà Nẵng thành phần nối dài của chuỗi cung ứng. Câu chuyện ở đây là sự chuyển dịch từ quản lý “mảnh đất” sang tổ chức một hệ sinh thái sản xuất, trong đó quỹ đất sạch và hạ tầng hoàn chỉnh trở thành một gói điều kiện có giá trị không kém giá thuê đất.
Đà Nẵng hút FDI bằng hệ sinh thái công nghiệp – logistics – tài chính
Nếu quỹ đất là điều kiện cần, thì hệ sinh thái liên kết hạ tầng mới là điều kiện đủ để Đà Nẵng bứt lên trong cuộc cạnh tranh đầu tư FDI khu vực. Thị trường bất động sản công nghiệp Đà Nẵng đang chứng kiến làn sóng đầu tư mới, với những dự án quy mô lớn mang tính “đặt nền móng” cho các cụm sản xuất mới. Vấn đề không phải ở chỗ có thêm bao nhiêu khu công nghiệp, mà là các khu này gắn kết thế nào với cảng biển, sân bay, khu công nghệ cao và trung tâm tài chính.
Công ty cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ đã khởi động Dự án KCN Hòa Ninh tại Đà Nẵng, quy mô 400,02 ha, tổng vốn đầu tư 6.204 tỷ đồng. Doanh nghiệp này đồng thời phát triển KCN FTZ Phú Mỹ 3 Đà Nẵng quy mô 335 ha. Theo doanh nghiệp, tổ hợp này khi kết nối với cảng nước sâu Liên Chiểu, sân bay quốc tế Đà Nẵng, khu công nghệ cao và trung tâm tài chính quốc tế sẽ hình thành trung tâm công nghiệp – logistics – tài chính – thương mại dịch vụ mở quy mô gần 2.000 ha. Đây là một phát biểu đáng trích dẫn vì nó cho thấy tầm nhìn vượt khỏi phạm vi từng khu công nghiệp, hướng tới một cấu trúc vùng gắn với chuỗi giá trị toàn cầu.
Song song, Đà Nẵng đã chấp thuận để liên doanh VSIP triển khai KCN VSIP Đà Nẵng quy mô 249,8 ha, trong khi Phân khu B – KCN Nam Thăng Bình với 346 ha cũng đang được xây dựng. Với quỹ đất dồi dào sau sáp nhập, cộng hưởng với các mô hình kinh tế mới như Khu thương mại tự do và Trung tâm tài chính quốc tế, Đà Nẵng liên tiếp đón dòng vốn phát triển khu công nghiệp quy mô lớn. Nói cách khác, quỹ đất Đà Nẵng không còn là những ô trống trên bản đồ quy hoạch, mà đang trở thành tài sản chiến lược, giúp thành phố nâng cấp vị thế từ một cực dịch vụ du lịch sang trung tâm sản xuất – logistics cấp vùng.
Bất động sản công nghiệp miền Trung: “vùng trũng giá” nhưng tham vọng không hề thấp
Lý do khiến bất động sản công nghiệp miền Trung được nhắc đến nhiều không chỉ là vì chi phí thấp, mà vì cấu trúc cung – cầu đang chuyển dịch theo hướng có lợi cho khu vực. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại miền Nam đã đạt 86%, miền Bắc 80%, trong khi miền Trung mới ở mức 57%. Khoảng trống này không phải dấu hiệu tụt hậu, mà là dư địa để đón làn sóng đầu tư FDI mới với cấu trúc ngành nghề đa dạng hơn.
Theo đánh giá của CBRE Việt Nam, miền Trung đang nổi lên là điểm thu hút đầu tư FDI ấn tượng và phân khúc bất động sản công nghiệp tăng trưởng nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí thuê cạnh tranh và hệ thống hạ tầng logistics ngày càng hoàn thiện. Lợi thế về quỹ đất, chi phí cạnh tranh cùng làn sóng đầu tư mới đang tạo dư địa tăng trưởng mang tính cấu trúc cho bất động sản công nghiệp miền Trung, mở rộng cửa đón dòng vốn FDI dịch chuyển trên toàn cầu. Quan điểm cần nhấn mạnh là: khi hai đầu đất nước trở nên chật chội và tốn kém, miền Trung không còn là “phương án tiết kiệm”, mà là lựa chọn chiến lược cho các nhà sản xuất đang muốn tái cấu trúc mạng lưới đặt nhà máy.
Cụm sản xuất mới và bài toán hạ tầng: miền Trung có tận dụng được cơ hội FDI?
Làn sóng đầu tư FDI dịch chuyển đang dần hình thành các cụm sản xuất mới ở miền Trung, xoay quanh các cảng biển, tuyến cao tốc và khu thương mại tự do. Hệ quả tích cực là các địa phương không còn phát triển khu công nghiệp theo kiểu “trải thảm” dàn đều, mà bắt đầu tổ chức theo cụm ngành, tiểu vùng, gắn với lợi thế hạ tầng. Tuy nhiên, cơ hội cũng đi kèm rủi ro: nếu hạ tầng kết nối, môi trường và thủ tục đầu tư không theo kịp, lợi thế giá sẽ nhanh chóng bị bào mòn.
Không gian phía Nam Đà Nẵng đang mở ra hành lang công nghiệp – logistics kết nối Chu Lai, Tam Thăng, Kỳ Hà với mạng lưới đường bộ, đường sắt, đường thủy và hàng không. Nếu được triển khai đồng bộ, Chu Lai – Tam Thăng có thể trở thành một trong những không gian quan trọng để Đà Nẵng mở rộng nền tảng sản xuất trong thập niên tới. Theo dự báo của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp miền Trung sẽ chứng kiến việc hình thành các trung tâm công nghiệp mới xoay quanh cụm cảng biển, cao tốc và Khu thương mại tự do Đà Nẵng quy mô hơn 1.800 ha, tạo nền tảng cho chuỗi logistics và cung ứng mới của khu vực. Ở góc độ chính sách, điều này đòi hỏi các địa phương phải đi trước một bước trong giải phóng mặt bằng, quy hoạch hạ tầng và bảo đảm môi trường, nếu không muốn cơ hội FDI trôi về tay các vùng cạnh tranh khác.
Ông Nguyễn Hồng Quang cho biết thời gian tới Ban Quản lý Khu kinh tế mở Chu Lai sẽ tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn về đầu tư, đất đai, môi trường, quy hoạch và hạ tầng. Đây là thông điệp đáng chú ý: miền Trung đã có lợi thế tự nhiên về quỹ đất và vị trí, nhưng để trở thành cực công nghiệp mới, khu vực phải kiên trì biến lợi thế thành năng lực cạnh tranh thực, thông qua cụm sản xuất mới gắn với hạ tầng khu vực và chuỗi cung ứng quốc tế.
