Đề xuất 108,4 ha quanh hai nhà ga
Đô thị phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là mô hình tổ chức nhà ở, văn phòng, thương mại và dịch vụ quanh các đầu mối vận tải công cộng để người dân dễ đi lại và bớt phụ thuộc vào xe cá nhân. Tại Hàng Xanh, CII đề xuất nghiên cứu mô hình đô thị nén trên diện tích khoảng 108,4 ha, gắn với hai ga ngầm của tuyến metro Thủ Dầu Một – Tao Đàn. Đây là một ý tưởng đáng chú ý ở khu vực vốn chịu áp lực giao thông lớn, nhưng con số diện tích cần được hiểu là phạm vi nghiên cứu ban đầu, không phải bản đồ dự án đã chốt. Cách phân biệt này quan trọng: kỳ vọng tái tổ chức đô thị có cơ sở, song không nên biến một đề xuất thành cam kết rằng toàn bộ khu vực sẽ được xây dựng theo mô hình TOD.
Hai ga làm trọng tâm nghiên cứu là C18 tại ngã năm Đài Liệt Sỹ và C19 ở ngã ba Bạch Đằng – Xô Viết Nghệ Tĩnh. Vị trí các nhà ga tạo điểm tựa để xem xét cách kết nối khu phố với metro, nhưng ranh TOD không mặc nhiên bao trọn một vòng tròn hay toàn bộ 108,4 ha. Quy định của thành phố cho phép xem xét vùng phụ cận trong phạm vi tối đa 1.000 m tính từ tâm nhà ga hoặc depot; ranh cụ thể còn phải phù hợp với đường sá, ô phố, công trình hiện hữu và khả năng tiếp cận.
Bước tiếp theo là rà soát, không phải khởi công
Ngày 2/11, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM phản hồi đề xuất của CII, ghi nhận phạm vi nghiên cứu và cho biết sẽ xem xét khi rà soát, đề xuất ranh quy hoạch TOD quanh các ga trên tuyến đi qua Hàng Xanh. Sở cũng thống nhất tiếp nhận kết quả nghiên cứu do doanh nghiệp tài trợ làm tài liệu tham khảo, đồng thời đề nghị phối hợp bàn giao hồ sơ. Đây là bước đầu vào cho công tác quy hoạch, không thay thế quy trình lập, thẩm định và phê duyệt hồ sơ chính thức. Các nội dung từ nghiên cứu sẽ được xem xét, tiếp thu có chọn lọc; ranh giới cuối cùng do cơ quan có thẩm quyền quyết định trên cơ sở quy hoạch và điều kiện thực tế.
Thành phố còn phải đặt Hàng Xanh trong tương quan với các khu TOD khác dọc tuyến và những dự án hạ tầng liên quan, trong đó có phương án cải tạo giao thông Hàng Xanh – Bình Triệu. Vì vậy, bước kế tiếp không phải triển khai ngay một khu đô thị 108,4 ha, mà là rà soát phạm vi, đề xuất ranh giới tại các nhà ga và chuẩn bị tổ chức lập quy hoạch TOD. Cách làm này hợp lý: nếu tách riêng khu vực khỏi mạng lưới giao thông và các dự án lân cận, lợi ích của đô thị nén có thể bị giới hạn ngay từ khâu thiết kế.
Giá trị của TOD sẽ được đo bằng trải nghiệm đi lại
Hàng Xanh là cửa ngõ đông dân, nơi giao cắt nhiều trục đường lớn và thường ùn tắc vào giờ cao điểm. Với người đi làm, cư dân và hành khách, ý nghĩa thực tế của TOD Hàng Xanh không nằm ở diện tích trên bản vẽ mà ở việc tiếp cận nhà ga có thuận tiện hay không, các tuyến đi bộ và kết nối xe buýt có liền mạch hay không, và dịch vụ quanh ga có đáp ứng nhu cầu hằng ngày hay không. Nếu quy hoạch chỉ tăng mật độ xây dựng mà không cải thiện kết nối, đô thị nén có thể làm áp lực lên đường phố nặng thêm thay vì giảm phụ thuộc vào xe cá nhân.
Thời điểm xem xét cũng gắn với tiến trình chuẩn bị tuyến metro Thủ Dầu Một – Tao Đàn: thành phố đã chấp thuận phương án tuyến và vị trí công trình theo tuyến, tạo cơ sở cụ thể hơn để xác định vùng phụ cận các ga. Tuy nhiên, triển vọng của tuyến không đồng nghĩa quy hoạch quanh ga đã được thông qua. Cơ quan quy hoạch cần cân đối điều kiện hiện trạng, khả năng kết nối và đồng bộ với các khu TOD khác trước khi chốt ranh.
Cơ hội có thật, nhưng chưa phải dự án được duyệt
Điểm đáng ủng hộ trong đề xuất đô thị nén Hàng Xanh là nó đặt giao thông công cộng làm trục tổ chức không gian ở một nút giao vốn chịu sức ép lớn. Nhưng lợi ích ấy chỉ thành hiện thực nếu quy hoạch biến khoảng cách tới nhà ga thành khả năng tiếp cận an toàn, thuận tiện, đồng thời kiểm soát được tác động của mật độ xây dựng lên khu dân cư hiện hữu. Cần tránh cách diễn giải 108,4 ha như diện tích chắc chắn sẽ được tái phát triển: đây mới là phạm vi nghiên cứu tổng thể, còn ranh giới chính thức và vị trí triển khai sẽ được xác định trong quá trình lập, phê duyệt quy hoạch.
Vì thế, tin tức này nên được nhìn nhận như một tín hiệu quy hoạch, không phải thông báo phê duyệt dự án. Bước tiếp theo thuộc về cơ quan chức năng: rà soát đề xuất của CII, cân nhắc mối liên hệ với hai ga C18, C19 và các kế hoạch hạ tầng liên quan, rồi mới xác định phạm vi TOD phù hợp. Người dân chỉ có thể đánh giá đầy đủ tác động khi ranh giới, nội dung quy hoạch và quy trình thực hiện được làm rõ. Hàng Xanh có cơ hội phát triển gắn với metro, nhưng cơ hội đó phải được chứng minh bằng chất lượng quy hoạch, không phải bằng quy mô đề xuất.
