Đất công nghiệp: nền tảng mới cho lợi thế cạnh tranh của Hải Phòng
Đất công nghiệp tại Hải Phòng là quỹ đất được quy hoạch, giải phóng mặt bằng và gắn với đầu tư hạ tầng để phục vụ sản xuất, logistics và các dự án có sử dụng đất, nhằm tạo lợi thế cạnh tranh trong thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời bảo đảm tăng trưởng kinh tế gắn với phát triển đô thị và an sinh xã hội lâu dài. Hải Phòng không chỉ mở rộng các khu công nghiệp hiện hữu mà còn điều chỉnh chiến lược phân bổ đất cho công nghiệp, đô thị và dịch vụ, coi đây là công cụ chủ lực để hút dòng vốn sản xuất và chuỗi cung ứng. Điểm đáng chú ý là thành phố xử lý quỹ đất, cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và kế hoạch đầu tư công như ba trụ cột liên kết chặt chẽ, thay vì những quyết định rời rạc như trước đây.
Nghị quyết số 45/NQ-HĐND đã bổ sung 25 khu đất với tổng diện tích khoảng 259,859 ha vào danh mục để thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Đây là bước đi cho thấy Hải Phòng muốn biến quỹ đất thành một “sản phẩm đầu tư” có cấu trúc rõ ràng, minh bạch về pháp lý và tiến độ, thay vì để đất nằm chờ hoặc xử lý từng dự án nhỏ lẻ. Song song, thành phố chuẩn bị quỹ đất công nghiệp trong các khu, cụm công nghiệp và khu kinh tế tự do, gắn với yêu cầu giải phóng mặt bằng đi cùng nguồn vốn hạ tầng. Cách tiếp cận này tạo ra một thông điệp rõ ràng: nhà đầu tư đến Hải Phòng không chỉ được cấp đất, mà được tiếp cận một hệ sinh thái hạ tầng công nghiệp đang được hoàn thiện bằng nguồn lực ngân sách và xã hội hóa.
Mở rộng nhà máy Phúc Sơn: tín hiệu về cách dùng đất công nghiệp
Quyết định cho Xi măng Phúc Sơn thuê 227.539 m² đất đã giải phóng mặt bằng tại phường Nhị Chiểu để triển khai dự án mở rộng nhà máy là một ví dụ điển hình về cách Hải Phòng sử dụng đất công nghiệp để củng cố năng lực sản xuất hiện hữu. Trong đó, 190.808 m² dành cho xây dựng nhà máy, 18.377 m² cho đường giao thông, 7.298 m² cho hành lang lưới điện 35 kV, 8.828 m² cho hành lang đê điều và 2.228 m² cho hành lang bảo vệ nguồn nước. Quy mô hơn 22,7 ha không chỉ là một con số, mà là minh chứng cho việc quy hoạch đất công nghiệp gắn với hạ tầng kỹ thuật và an toàn môi trường ngay từ đầu.
Đáng chú ý, việc cho thuê đất này không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Điều đó cho thấy thành phố sẵn sàng áp dụng các cơ chế linh hoạt với những doanh nghiệp đã có mặt, có năng lực sản xuất lớn và cần mở rộng nhà máy để đáp ứng nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, sự linh hoạt này cũng đặt ra câu hỏi về tính công bằng cạnh tranh nếu không đi kèm tiêu chí rõ ràng. Hải Phòng đang gửi đi một thông điệp: với các dự án mở rộng nhà máy có đóng góp rõ rệt cho sản xuất và ngân sách, thành phố có thể ưu tiên thủ tục nhanh, nhưng vẫn yêu cầu doanh nghiệp dùng đất đúng mục đích, đúng tiến độ và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Đây là cách cân bằng giữa thu hút đầu tư và kỷ luật sử dụng đất công nghiệp.
Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: từ quỹ đất đến chuỗi giá trị công nghiệp
Việc đưa thêm 25 khu đất vào danh mục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho giai đoạn 2025–2030 cho thấy Hải Phòng muốn dùng cơ chế thị trường để chọn đối tác tốt nhất cho từng loại dự án. Trong số này, 13 khu đất được đề xuất đấu thầu theo điểm a khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai với tổng diện tích khoảng 217,96 ha, chủ yếu là các khu dân cư, nhà ở thương mại và khu dân cư nông thôn mới. 12 khu đất còn lại thuộc diện đấu thầu theo điểm b khoản 1 Điều 126, với tổng diện tích khoảng 41,899 ha. Dù trọng tâm là khu dân cư, nhưng cách tổ chức đấu thầu và thu hồi đất theo kế hoạch 2026–2030 với tiến độ dự kiến 180 ngày cho mỗi khu cho thấy thành phố đang chuẩn hóa quy trình chọn nhà đầu tư cho các dự án có sử dụng đất.
Từ góc độ hạ tầng công nghiệp, các khu dân cư và nhà ở thương mại này không đứng một mình; chúng là phần “hậu cần sống” cho lực lượng lao động trong các khu công nghiệp, khu logistics và nhà máy đang mở rộng. Nếu Hải Phòng chỉ phát triển khu công nghiệp mà bỏ qua không gian sống, thành phố sẽ khó giữ chân nhân lực chất lượng cao. Vì vậy, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho các khu đất đô thị là bước đi gián tiếp nhưng quan trọng để nâng sức hút của toàn bộ hệ sinh thái công nghiệp. Câu hỏi là liệu tiến độ 180 ngày có khả thi trong thực tế, khi nhiều dự án công nghiệp hiện nay vẫn gặp tình trạng đất đã giải phóng nhưng bàn giao không liền khoảnh, gây khó cho việc xây dựng đồng bộ đường, điện, nước. Nếu không giải quyết triệt để, lợi thế “Hải Phòng đất công nghiệp” sẽ bị bào mòn bởi chính các nút thắt thực thi.
Giải phóng mặt bằng gắn với vốn đầu tư công: mắt xích quyết định
Ở cấp dự án cụ thể, các khu công nghiệp như Nomura – Hải Phòng (giai đoạn 2) và Kim Thành 2 đang cho thấy bài toán khó: tiến độ giải phóng mặt bằng phải đi cùng nguồn vốn và năng lực của nhà đầu tư hạ tầng. Dự án Nomura – Hải Phòng giai đoạn 2 có diện tích 197,16 ha với tổng mức đầu tư gần 2.783 tỷ đồng, hiện đang tiếp tục chi trả bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng để tạo điều kiện cho nhà đầu tư xây dựng hạ tầng. Kim Thành 2 giai đoạn 1 có diện tích 234,63 ha, đến nay đã thu hồi khoảng 184 ha, đạt 78,42% diện tích dự án, nhưng vẫn phải rà soát, phân loại từng trường hợp vướng mắc, di chuyển đường điện, trạm biến áp và mở rộng nghĩa trang công cộng để di chuyển mộ.
Theo báo cáo sơ bộ ba tháng đầu thực hiện Nghị quyết 11-NQ/TU, một số nhà đầu tư dự án ngoài ngân sách, trong đó có khu công nghiệp và cụm công nghiệp, chưa bảo đảm đủ nguồn vốn dù địa phương đã kiểm kê và phê duyệt phương án bồi thường. Hệ quả là chậm giải phóng mặt bằng, định giá đất, giao đất và triển khai dự án. Trong bối cảnh đó, việc thành phố bổ sung 8.448,671 tỷ đồng vào kế hoạch đầu tư công năm 2026, nâng tổng vốn đầu tư công từ 36.780,680 tỷ đồng lên 44.135,351 tỷ đồng, là một quyết định mang tính “bơm máu” cho hạ tầng. Nguồn vốn này được bố trí cho giao thông, hạ tầng và tái định cư, trong đó có 2.000 tỷ đồng cho Quỹ Phát triển đất thành phố và các khoản phục vụ giải phóng mặt bằng các dự án lớn. Nếu được giải ngân đúng tiến độ, đây sẽ là mắt xích giúp đất công nghiệp nhanh chóng chuyển từ trạng thái “trên giấy” sang “sẵn sàng cho nhà đầu tư”.
Chiến lược dài hạn: từ quỹ đất đến năng lực thu hút sản xuất và logistics
Điểm mạnh của Hải Phòng hiện nay không chỉ nằm ở vị trí cảng biển, mà ở cách thành phố đang thiết kế một chiến lược tổng thể: chuẩn bị quỹ đất công nghiệp, tăng tốc giải phóng mặt bằng, chuẩn hóa đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và bơm thêm vốn đầu tư công cho hạ tầng. Đối với các nhà sản xuất và doanh nghiệp logistics, điều họ cần không chỉ là diện tích đất, mà là sự chắc chắn về pháp lý, hạ tầng và thời gian hoàn vốn. Các dự án hạ tầng khu công nghiệp thường cần vốn lớn và thời gian thu hồi dài; nếu đất không được bàn giao liền khoảnh, chi phí vốn tăng, thời gian hoàn vốn kéo dài và khả năng thu hút nhà đầu tư thứ cấp bị ảnh hưởng.
Theo các đánh giá tại hội thảo về tài chính bất động sản công nghiệp, việc đưa đất vào vận hành sớm sẽ góp phần thúc đẩy đầu tư, tạo việc làm, tăng năng lực sản xuất và đóng góp cho mục tiêu tăng trưởng, đồng thời chuẩn bị nguồn lực cho các năm tiếp theo. Câu chuyện của Hải Phòng vì thế là bài kiểm tra về năng lực điều phối: nếu thành phố giữ được nhịp giữa quy hoạch đất, giải phóng mặt bằng, vốn hạ tầng và lựa chọn nhà đầu tư, lợi thế “Hải Phòng đất công nghiệp” sẽ trở thành thương hiệu thực sự trên bản đồ sản xuất và logistics khu vực. Ngược lại, nếu các nút thắt vốn và bàn giao đất không được tháo gỡ, quỹ đất lớn và những con số đầu tư công ấn tượng sẽ chỉ dừng ở mức tiềm năng. Kết luận rõ ràng là: chiến lược đã đúng hướng, nhưng sức hút dài hạn phụ thuộc vào khả năng biến nghị quyết và kế hoạch thành mặt bằng sạch, hạ tầng công nghiệp hoàn chỉnh và các dự án sản xuất vận hành đúng thời hạn.
