Tổ hợp thương mại ngầm 4 tầng: thí nghiệm lớn về không gian đô thị đa chức năng
Tổ hợp thương mại ngầm 4 tầng dưới Công viên 23 Tháng 9 là một không gian đô thị đa chức năng được quy hoạch để tích hợp trung tâm thương mại, bãi đỗ xe ngầm, nhà ga metro và các tuyến đi bộ dưới lòng đất, kết nối trực tiếp metro Bến Thành và nhiều tuyến giao thông công cộng khác nhằm giảm áp lực trên mặt đất và nâng giá trị sử dụng đất trung tâm thành phố.
Cốt lõi của dự án là Khu 1 với hệ thống công trình ngầm diện tích tối đa hơn 82.099 m², cao tối đa 4 tầng hầm, tổng diện tích sàn khoảng 317.867 m², trong đó bãi đỗ xe ngầm hơn 146.940 m², không gian nhà ga 26.273 m² và khu thương mại – dịch vụ khoảng 144.653 m². Nói cách khác, đây không chỉ là một trung tâm mua sắm mới, mà là tổ hợp thương mại ngầm đóng vai trò “bộ não” giao thông – dịch vụ ngay dưới quy hoạch Công viên 23/9. Bên trên vẫn là công viên công cộng với khoảng 87.437 m² đất cây xanh, chiều cao tối đa một tầng, nhằm trấn an nỗi lo “bê tông hóa” mặt đất.
Kết nối metro Bến Thành và phát triển hướng trạm TOD: giải nén đô thị từ lòng đất
Nếu chỉ nhìn đây như một trung tâm thương mại, chúng ta sẽ bỏ lỡ giá trị lớn nhất: cấu trúc phát triển hướng trạm TOD được dồn vào khu vực ga metro Bến Thành. Không gian ngầm tại ga này được định vị làm điểm giao cắt, tích hợp liên hoàn 5 tuyến đường sắt đô thị và đường sắt tốc độ cao gồm metro số 1, 2, 3A, 4 và tuyến Bến Thành – Cần Giờ. Điều này biến metro Bến Thành thành “nút tim” vận tải công cộng đa phương thức của toàn đô thị.
Sự kết nối này, kết hợp trung tâm trung chuyển xe buýt Hàm Nghi, xe buýt điện và phố đi bộ ngầm, được thiết kế để tạo một mô hình phát triển hướng trạm TOD điển hình, góp phần giảm ùn tắc trên mặt đất. Một mạng lưới hành lang đi bộ ngầm an toàn sẽ nối ga Bến Thành, Công viên 23/9, chợ Bến Thành, phố đi bộ Nguyễn Huệ và các tổ hợp thương mại lân cận, cho phép người dân di chuyển hoàn toàn dưới lòng đất, tránh nắng mưa và va chạm giao thông. Ở đây, TOD không còn là khẩu hiệu, mà là cấu trúc cụ thể: giao thông, thương mại, bãi xe và không gian công cộng cùng “xuống hầm” để giải nén mặt đất.
Quy hoạch Công viên 23/9 và chiến lược khai thác không gian ngầm
Khu vực nghiên cứu quy hoạch Công viên 23/9 có tổng diện tích khoảng 93.099–93.100 m², tương đương 9,31 ha, nằm trên “đất vàng” lõi trung tâm, được bao bởi các trục Lê Lai, Phạm Ngũ Lão, Hàm Nghi – Trần Hưng Đạo và Nguyễn Trãi. Việc lập quy hoạch chi tiết 1/500 nhằm cụ thể hóa đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung đến năm 2040, tầm nhìn 2060, đồng thời bổ sung quy hoạch không gian xây dựng ngầm vào phân khu 1/2.000 khu trung tâm hiện hữu.
Theo hồ sơ thuyết minh, điểm nhấn là phát triển không gian ngầm dưới Công viên 23/9 theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). Phía dưới công viên dự kiến bố trí tổ hợp thương mại dịch vụ, bãi đỗ xe ngầm và các công trình kỹ thuật để khai thác hiệu quả quỹ đất, đồng thời tăng khả năng kết nối với ga Bến Thành – Cần Giờ trong tương lai. Không gian ngầm Bến Thành được định hình như quần thể thương mại – dịch vụ sầm uất với trung tâm mua sắm, siêu thị, đại lộ ẩm thực, dịch vụ văn hóa – giải trí và bãi đỗ xe ngầm công cộng hiện đại. Trên mặt đất, định hướng vẫn ưu tiên mảng xanh, quảng trường công cộng, kiến trúc hài hòa với cảnh quan trung tâm, tránh phát triển manh mún.
Tác động với người dân: thuận tiện hơn, nhưng không miễn phí rủi ro
Từ góc độ người sử dụng, tổ hợp thương mại ngầm và bãi đỗ xe ngầm là lời hứa hẹn thay đổi thói quen di chuyển và tiêu dùng. Bãi đỗ xe ngầm được quy hoạch để giảm áp lực đỗ xe trên mặt đất, giải phóng thêm diện tích cho cây xanh và không gian công cộng. Không gian dịch vụ vận tải liền kề ga với khu bán vé, quầy thông tin, khu chờ, dịch vụ hỗ trợ giúp việc tiếp cận giao thông công cộng thuận tiện hơn. Với mạng lưới hành lang đi bộ ngầm, người dân có thể di chuyển hoàn toàn dưới lòng đất, tránh thời tiết thất thường và va chạm giao thông.
Tuy nhiên, mọi “nâng cấp” đều có mặt trái. Nguy cơ thương mại hóa quá mức một không gian công cộng biểu tượng như Công viên 23/9 là điều phải được nói thẳng. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy những tổ hợp lớn thường kéo theo áp lực an ninh, vận hành, chi phí bảo trì và nguy cơ loại trừ những nhóm thu nhập thấp khỏi không gian trung tâm. Câu hỏi đặt ra là: không gian đô thị đa chức năng này sẽ mở ra cho mọi người, hay nghiêng về nhóm có khả năng chi tiêu cao? Thiết kế thông thoáng, nhiều khoảng thông tầng, mái kính lấy sáng, giải pháp thông gió – PCCC đã được nhắc đến, nhưng niềm tin của người dân chỉ đến khi chuẩn an toàn được công khai, kiểm soát độc lập và duy trì lâu dài.
Quy trình lấy ý kiến cộng đồng: phép thử cho quản trị đô thị kiểu mới
Điểm đáng chú ý là đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hiện đang trong giai đoạn lấy ý kiến cộng đồng dân cư. UBND phường Bến Thành đã thông báo việc lấy ý kiến đối với hồ sơ quy hoạch khu vực Công viên 23/9 kết hợp khu thương mại dịch vụ và bãi đỗ xe ngầm kết nối ga Bến Thành – Cần Giờ. Người dân có thể góp ý bằng phiếu tại UBND phường, các điểm sinh hoạt khu phố hoặc qua cổng thông tin điện tử đến hết ngày 11/8. Việc này được thực hiện theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024 nhằm bảo đảm người dân được tiếp cận thông tin và tham gia góp ý.
Theo tôi, đây là phép thử quan trọng cho một mô hình quản trị đô thị mở, trong đó người dân không chỉ “được biết” mà có quyền định hình không gian chung. Dự án xuất phát từ đề xuất tuyến đường sắt Bến Thành – Cần Giờ dài 52,92 km của VinSpeed; thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư cho dự án này. Nói cách khác, sức nặng của các tập đoàn hạ tầng và chiến lược TOD đang hiện diện rõ ràng. Cân bằng giữa lợi ích công – tư, giữa khai thác không gian ngầm và bảo tồn công viên, giữa giải nén đô thị và bảo vệ quyền tiếp cận của mọi tầng lớp, sẽ phụ thuộc trực tiếp vào chất lượng quy trình lấy ý kiến và mức độ lắng nghe phản hồi. Nếu làm tốt, tổ hợp thương mại ngầm dưới Công viên 23/9 có thể trở thành hình mẫu; nếu làm qua loa, nó sẽ thành biểu tượng cho một đô thị phát triển mà không có người dân ở trung tâm.
