Khu đô thị 112,4 ha: Vì sao đây là bước ngoặt chiến lược?
Dự án đô thị Bắc Ninh do Vingroup làm đại diện liên danh là một khu đô thị mới quy mô hàng trăm hecta ở phía Tây Bắc TP Bắc Ninh, tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và công trình công cộng, được địa phương ưu tiên quỹ đất sạch và định vị như một cực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản Bắc Ninh và hạ tầng khu vực Bắc Bộ.
UBND tỉnh Bắc Ninh vừa quyết định giao và cho thuê khoảng 112,4 ha đất cho Vingroup để triển khai Khu đô thị mới phía Tây Bắc TP Bắc Ninh (Khu 1). Toàn bộ diện tích này thuộc phường Kinh Bắc, đã hoàn tất bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng, mở đường cho giai đoạn thi công hạ tầng và xây dựng công trình. Về bản chất, đây không còn là ý tưởng quy hoạch trên giấy mà là thời điểm dự án bước vào “vùng thực thi” với rủi ro pháp lý và giải phóng mặt bằng đã được xử lý ở mức đáng kể.
Điểm đáng chú ý là dự án đô thị Bắc Ninh này nằm trong tổng quỹ đất gần 269 ha tại phường Kinh Bắc, với cấu trúc đa chức năng gồm nhà ở, thương mại, dịch vụ và các công trình công cộng. Trong mắt giới đầu tư, việc giao đất đợt 1 là tín hiệu rõ ràng rằng địa phương quyết tâm đẩy nhanh một cực phát triển đô thị mới bên sông Cầu, thay vì tiếp tục dồn mật độ vào lõi thành phố cũ.
Cấu trúc dự án 1,5 tỷ USD: Vingroup muốn xây gì ở phía Tây Bắc thành phố?
Khu đô thị mới phía Tây Bắc TP Bắc Ninh (Khu 1) là một dự án được phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư từ tháng 5/2025, do liên danh gồm Vingroup (đại diện liên danh), Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư Phát triển Thương mại Thanh Bình, CTCP Phú Thọ Land và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Cuộc Sống Mới triển khai. Sau quá trình thẩm định, tổng mức đầu tư được điều chỉnh khoảng 41.270 tỷ đồng, trong đó chi phí thực hiện hơn 40.124 tỷ đồng và chi phí bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng khoảng 1.146 tỷ đồng.
Theo quy hoạch chi tiết 1/500, dự án rộng khoảng 269 ha, nằm tiếp giáp sông Cầu, với đê sông Cầu bao quanh ranh giới phía bắc và phía tây. Quy mô dân số dự kiến khoảng 33.000 người, chia thành ba phân khu A1, A2 và A3, tập trung vào nhà ở liền kề, biệt thự, chung cư hỗn hợp cùng các công trình dịch vụ. Cấu trúc sử dụng đất đợt 1 cho thấy định hướng rõ ràng: khoảng 49,8 ha đất được giao có thu tiền sử dụng đất cho nhà liền kề, biệt thự và chung cư; 5,5 ha đất cho thuê hàng năm cho dịch vụ, văn hóa, y tế, giáo dục; 2 ha đất cho thuê trả tiền một lần cho thương mại, chợ và dịch vụ; còn lại khoảng 55,1 ha giao không thu tiền để làm thể dục thể thao, cây xanh, giao thông và mặt nước.
Nhìn vào cơ cấu này, có thể nói: "Nhà ở là lõi doanh thu, nhưng hạ tầng xã hội và không gian công cộng mới là nền tảng giá trị lâu dài của khu đô thị 112,4 ha". Trách nhiệm của nhà đầu tư là xây dựng hoàn chỉnh phần đất công cộng rồi bàn giao lại cho Nhà nước, cho thấy mô hình hợp tác công – tư đang được đẩy mạnh để tạo ra một cực đô thị mới mang tính mẫu mực về quy hoạch.
Tác động tới thị trường bất động sản Bắc Ninh: Cơ hội hay cuộc sàng lọc mới?
Dự án Vingroup 1,5 tỷ USD ở Bắc Ninh không xuất hiện trong khoảng trống, mà trong bối cảnh tỉnh này đang trở thành “điểm nóng” của bất động sản Bắc Ninh với sự tham gia của hàng loạt ông lớn. Bên cạnh khu đô thị mới phía Tây Bắc TP Bắc Ninh, một công ty con của Vinhomes cũng là chủ đầu tư Khu đô thị mới sân golf Núi Nham Biền, với tổng vốn đầu tư gần 6.400 tỷ đồng. Cùng lúc, các tập đoàn khác đang triển khai hoặc đề xuất nhiều dự án khu đô thị, dịch vụ, khu công nghiệp quy mô lớn trên địa bàn.
Việc một dự án có tổng vốn đầu tư hơn 41.270 tỷ đồng được giao đất sạch để triển khai cho thấy Bắc Ninh đang chọn cách đi lên bằng các dự án đô thị quy mô lớn, thay vì phát triển manh mún từng lô nhỏ lẻ. Điều này tạo cơ hội cho bất động sản Bắc Ninh tăng cấp, từ phân khúc thuần công nhân và nhà ở vừa túi tiền lên các sản phẩm đô thị phức hợp, đồng bộ hơn. Nhưng nó cũng đồng nghĩa với sự sàng lọc: các chủ đầu tư nhỏ, ít kinh nghiệm sẽ khó cạnh tranh về chuẩn hạ tầng và tiện ích khi đứng cạnh những tổ hợp đô thị được quy hoạch bài bản.
Sự hiện diện của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn thể hiện sức hấp dẫn ngày càng tăng của thị trường này và kỳ vọng vào dư địa phát triển mạnh mẽ của đô thị, hạ tầng và kinh tế – xã hội địa phương trong những năm tới. Tuy nhiên, nếu không kiểm soát tốt tiến độ, chất lượng xây dựng và kết nối giao thông liên vùng, rủi ro “thừa nguồn cung trên bản vẽ, thiếu đô thị sống được” hoàn toàn có thể xảy ra.
Liên kết hạ tầng khu vực Bắc Bộ: Bắc Ninh muốn đứng ở đâu trên bản đồ mới?
Khi đặt dự án đô thị Bắc Ninh bên cạnh bức tranh phát triển của hạ tầng khu vực Bắc Bộ, có thể thấy tham vọng của địa phương không chỉ dừng ở việc mở rộng một khu dân cư mới. Bắc Ninh, cùng với Hải Phòng và Quảng Ninh, vốn đã là những trung tâm công nghiệp lớn của miền Bắc và đang trở thành điểm đến của làn sóng đầu tư vào điện tử, bán dẫn và công nghệ cao. Một khu đô thị mới bên sông Cầu, với quy mô dân số dự kiến 33.000 người, thực chất là mảnh ghép không thể thiếu để nâng cấp năng lực đón lực lượng chuyên gia, kỹ sư và tầng lớp trung lưu gắn với các ngành công nghệ cao.
Khu đô thị mới phía Tây Bắc TP Bắc Ninh được kỳ vọng trở thành cực tăng trưởng đô thị phía Tây Bắc thành phố, tạo điểm tựa cho các dự án hạ tầng giao thông và không gian công cộng dọc theo sông Cầu. Về mặt chiến lược, nếu kết nối khu vực này tốt với các trục giao thông liên vùng đi Hải Phòng, Quảng Ninh và các khu công nghiệp lân cận, Bắc Ninh có thể nâng vai trò từ “vệ tinh công nghiệp” lên “nút đô thị – công nghệ” của toàn vùng.
Ngược lại, nếu quy hoạch chỉ dừng ở nội khu mà thiếu tầm nhìn kết nối với mạng lưới hạ tầng khu vực Bắc Bộ, khu đô thị dù có hiện đại đến đâu cũng khó tạo ra sức bật cho cả vùng. Bài toán đặt ra cho Bắc Ninh lúc này không chỉ là xây cho đẹp, mà là xây sao cho đồng bộ với chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc.
Kết luận: Siêu dự án là cơ hội, nhưng sẽ thử thách năng lực triển khai
Nhìn từ quyết định giao 112,4 ha đất vàng đã hoàn tất giải phóng mặt bằng cho Vingroup, có thể khẳng định Bắc Ninh đang đặt cược lớn vào mô hình khu đô thị quy mô hàng trăm hecta như một động lực tăng trưởng mới. Dự án được chuẩn bị pháp lý trong gần hai năm, từ khi Vingroup đề xuất vào cuối năm 2024 đến lúc liên danh trúng thầu và điều chỉnh tổng mức đầu tư khoảng 41.270 tỷ đồng, cho thấy sự kiên trì của cả địa phương và nhà đầu tư trong việc theo đuổi một “siêu đô thị” bên sông Cầu.
Về cơ hội, khu đô thị này có thể nâng tầm bất động sản Bắc Ninh, bổ sung không gian sống và dịch vụ cho lực lượng lao động chất lượng cao, đồng thời củng cố vị thế của tỉnh trong mạng lưới hạ tầng khu vực Bắc Bộ. Tuy nhiên, cơ hội chỉ trở thành hiện thực nếu sáu năm thi công tới đây được quản trị tốt: giải ngân đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng, gắn kết chặt chẽ với nhu cầu thật của người dân và doanh nghiệp.
Với các nhà đầu tư và người mua nhà, điều đáng theo dõi không chỉ là bản vẽ quy hoạch, mà là khả năng biến bản vẽ ấy thành một đô thị sống được, có hạ tầng đồng bộ, không gian công cộng đủ hấp dẫn và liên kết thực sự với mạng lưới hạ tầng vùng. Nếu làm được, Khu đô thị mới phía Tây Bắc TP Bắc Ninh có thể trở thành hình mẫu mới cho phát triển đô thị ở miền Bắc; nếu không, đây sẽ là một bài học đắt giá về khoảng cách giữa tham vọng và năng lực triển khai.
