Từ giá đất cụ thể sang bảng giá đất: bước ngoặt định giá đất đai
Định giá đất đai trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là cơ chế Nhà nước quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá bồi thường dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, nhằm thay thế hoàn toàn cách tính giá đất cụ thể trước đây, tăng tính minh bạch, giảm thủ tục và hướng tới hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Điểm mấu chốt của lần sửa luật này là bỏ hẳn khái niệm “giá đất cụ thể” cùng tổ chức tư vấn định giá, vốn từng là tâm điểm của nhiều tranh cãi và rủi ro pháp lý. Thay vào đó, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ được tính thống nhất dựa trên bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh phê duyệt, kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Đây không chỉ là thay đổi kỹ thuật, mà là chuyển dịch tư duy: Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong cơ chế định giá, nhưng phải trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ. Câu hỏi lớn là: khi bỏ giá đất cụ thể, liệu bảng giá đất và hệ số K có đủ linh hoạt để phản ánh thị trường, hay sẽ tạo thêm khoảng cách giữa giá bồi thường và giá giao dịch thực tế?
Vì sao phải thay đổi cơ chế định giá: gỡ nút thắt tài chính đất đai
Việc sửa Luật Đất đai lần này không phải thay đổi mang tính hình thức, mà xuất phát từ những điểm nghẽn kéo dài trong thực tiễn. Nhiều năm qua, cơ chế định giá đất thiếu tính dự báo và thủ tục thẩm định kéo dài đã khiến hàng loạt dự án hạ tầng và bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng, chậm tiến độ. Các phương pháp định giá cụ thể phức tạp trước đây gây phiền hà cho doanh nghiệp và tạo tâm lý sợ rủi ro pháp lý cho chính cơ quan địa phương. Khi trình dự án Luật Đất đai sửa đổi tại kỳ họp thứ hai Quốc hội khóa XVI, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh dự thảo tập trung sửa đổi các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chính sách tài chính đất đai, giá đất. Đây là những “mạch máu” quyết định quy mô, tiến độ dự án đầu tư. Theo Thủ tướng Lê Minh Hưng, nếu để giá đất vận hành thuần túy theo thị trường, đấu giá đẩy giá lên quá cao, chi phí đầu vào dự án sẽ bị đội mạnh, kéo giá nhà đất vượt xa sức mua của đa số người dân. Cơ chế định giá mới vì thế được kỳ vọng vừa kiểm soát chi phí, vừa tạo mặt bằng giá hợp lý hơn cho xã hội.
Bảng giá đất và hệ số K: Nhà nước định giá nhưng phải chịu trách nhiệm
Theo dự thảo, Nhà nước tiếp tục khẳng định vai trò quyết định giá đất thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh K, thay vì định giá cụ thể qua tổ chức tư vấn như trước. Bảng giá đất được HĐND cấp tỉnh thông qua, hệ số K dùng để điều chỉnh cho phù hợp với từng vị trí, thời điểm, loại đất. Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng nêu rõ: việc Nhà nước quyết định giá đất phải bảo đảm tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ, tuân thủ đúng trình tự, thủ tục và dựa trên dữ liệu đất đai cùng dữ liệu chuyên ngành liên quan. Nói cách khác, Nhà nước không thể “tùy tiện” định giá; mọi con số phải có cơ sở dữ liệu và quy trình kiểm chứng. Về mặt tích cực, cơ chế này giúp đơn giản hóa quy trình hành chính, tăng tính công khai, cho phép nhà đầu tư chủ động tính toán hiệu quả tài chính ngay từ khi lập dự án. Nhưng rủi ro nằm ở chỗ: nếu bảng giá đất chậm cập nhật, hệ số K không phản ánh kịp biến động thị trường, doanh nghiệp và người dân vẫn có thể chịu thiệt, còn khiếu kiện về giá đất sẽ không giảm.
Tác động tới doanh nghiệp và người dân: hài hòa lợi ích hay chia lại địa tô?
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thiết kế với mục tiêu rõ ràng: chính sách giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Đại biểu Trần Hoàng Ngân cảnh báo, nếu không xử lý triệt để chênh lệch địa tô, phần giá trị gia tăng khổng lồ từ đất đai sẽ rơi vào tay một số đối tượng cơ hội, trong khi nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp chịu thiệt thòi lớn nhất. Vì vậy, cơ chế bồi thường và tài chính đất đai phải bảo đảm ba lợi ích: Nhà nước thu đúng thu đủ, doanh nghiệp yên tâm đầu tư lâu dài, người dân bị thu hồi đất có cuộc sống ổn định. Ở chiều người dân, dự thảo bổ sung nhiều quy định để cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế khi bị thu hồi đất: người có đất ở bị thu hồi được bồi thường bằng đất cùng mục đích, đất khác mục đích hoặc bằng tiền; được bố trí tái định cư tại chỗ, hoán đổi phần đất bị thu hồi sang diện tích còn lại hoặc thửa đất khác trong cùng xã. Khu tái định cư phải có nhiều loại nhà, diện tích khác nhau, phù hợp mức bồi thường và khả năng chi trả. Tuy nhiên, thực tế từng cho thấy giá đất bồi thường thường thấp hơn giá thị trường, khiến người dân khó mua lại suất đất tương đương. Nếu bảng giá đất và hệ số K không bám sát giao dịch thực, cơ chế mới khó tạo được niềm tin.
Quy hoạch, đầu tư hạ tầng và trách nhiệm điều tiết phần giá trị tăng thêm
Một vấn đề nhạy cảm nhưng phải đối diện là phần giá trị đất đai tăng thêm nhờ quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Nếu không điều tiết hợp lý, chênh lệch địa tô sẽ bị một số nhóm lợi ích chiếm dụng, trong khi người bị thu hồi đất lại không được hưởng phần giá trị gia tăng từ chính mảnh đất của mình. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vì thế gắn chặt cơ chế định giá với chính sách thu hồi, sử dụng đất cho quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đáng chú ý, với đất thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, dự thảo đề xuất thu khoản tiền lũy tiến tăng dần theo thời gian vi phạm; nếu quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất. Đây là thông điệp rõ ràng: không thể giữ đất chờ quy hoạch, chờ hạ tầng để hưởng chênh lệch địa tô mà không triển khai dự án. Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội yêu cầu tiếp tục rà soát dự thảo, quy định cụ thể trong văn bản hướng dẫn để bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế người có đất bị thu hồi, đồng thời đề nghị nếu các vấn đề đã được nghiên cứu đầy đủ, Chính phủ có thể sửa ngay trong dự thảo hoặc đề xuất phương án khác để kịp thời xử lý vướng mắc. Nói thẳng, cơ chế định giá mới chỉ thực sự công bằng khi Nhà nước dám điều tiết phần giá trị tăng thêm do quy hoạch và đầu tư hạ tầng, đồng thời bảo vệ người dân ở tuyến đầu của mọi dự án.
