Đất gần ga metro: giá trị bất động sản tăng và câu chuyện công bằng đô thị
Giá trị bất động sản quanh ga metro là phần lợi ích kinh tế tăng thêm mà chủ đất, dự án thương mại và cả thành phố thu được khi hạ tầng đường sắt đô thị làm thay đổi khả năng tiếp cận, thu hút dòng người và cơ hội kinh doanh của khu vực, khiến đất gần ga metro trở nên đắt giá hơn so với những vị trí tương tự nhưng không gắn với giao thông công cộng. Hạ tầng metro có thể làm gia tăng giá trị đất của các dự án gần ga, và TP.HCM đang tính cơ chế thu lại một phần giá trị này để tái đầu tư cho giao thông công cộng. Vấn đề không còn là chuyện giá nhà tăng hay giảm, mà là ai được hưởng phần giá trị bất động sản tăng thêm, và cộng đồng có nhận lại đủ phần lợi ích do chính tiền thuế của mình tạo ra hay không.
Giá trị bất động sản tăng nhờ metro: câu chuyện từ tuyến số 1
Tuyến Metro số 1 đi vào vận hành đã làm lộ rõ hiệu ứng định giá lại đối với đất gần ga metro. Một chủ nhà ở Thủ Đức kể rằng trước đây người mua chỉ hỏi nhà cách trung tâm bao xa, còn nay câu hỏi đầu tiên là đi bộ tới ga metro mất bao lâu. "Metro chạy rồi mới thấy vị trí gần ga có giá trị khác hẳn. Đi lại thuận tiện, phía dưới nhà cũng đông người hơn trước" – chia sẻ này cho thấy giá trị bất động sản tăng không chỉ nằm ở con số trên hợp đồng mà còn ở tiện ích sống, mật độ thương mại và tiềm năng khai thác kinh doanh quanh nhà ga. Không chỉ nhà dân, các khu đất và dự án thương mại quanh ga được cộng thêm lợi thế cạnh tranh khi khả năng tiếp cận giao thông công cộng cải thiện rõ rệt.
Cơ chế thu lại giá trị đất: TP.HCM đang làm gì?
Thành phố không muốn chỉ đứng nhìn giá trị đất quanh metro tăng rồi chảy hết về phía chủ đất và nhà đầu tư. Theo dự thảo nghị quyết đang lấy ý kiến từ 7 đến 21/9, TP.HCM đề xuất 5 khoản thu đối với các dự án hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch và hạ tầng đường sắt đô thị trong khu vực phát triển theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development). Các khoản này gồm tiền từ phần diện tích sàn xây dựng tăng thêm nhờ điều chỉnh quy hoạch, phần giá trị đất tăng thêm nhờ TOD, khoản khai thác hạ tầng đường sắt, lợi ích từ kết nối trực tiếp với giao thông công cộng và đóng góp cải thiện hạ tầng. Đáng chú ý, với phần diện tích sàn tăng thêm, dự thảo đưa tỷ lệ điều tiết 25% vào công thức tính – nghĩa là cứ diện tích xây dựng được cộng thêm nhờ hạ tầng metro, một phần tư giá trị sẽ được thu lại để nuôi chính hệ thống đó.
Không phải cứ nhà gần metro là phải đóng thêm tiền
Điều nhiều người lo là cứ đất gần ga metro, giá trị bất động sản tăng là tự động bị thu lại giá trị đất. Dự thảo của TP.HCM lại đi theo hướng phân biệt rất rõ giữa người dân sở hữu nhà ở và các dự án đầu tư được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch TOD. Cơ chế đang xây dựng không đồng nghĩa tất cả người sở hữu nhà, đất quanh ga metro đều phải nộp thêm tiền chỉ vì bất động sản tăng giá. Mức thu gắn với quy hoạch và quy mô dự án: dự án nằm trong bán kính đi bộ 300m tới lối vào ga có hệ số vị trí 1,3; trên 300–500m là 1; 500–1.000m là 0,9; khu vực bị chia cắt hoặc hạn chế tiếp cận giao thông công cộng chỉ là 0,7. Nói cách khác, dự án hưởng lợi càng lớn từ metro thì nghĩa vụ đóng góp càng cao, còn người dân mua nhà để ở không phải là đối tượng chính của chính sách thu này.
Thu để tái đầu tư giao thông công cộng: nếu làm tốt, cả thành phố cùng thắng
Nghị quyết 188/2025/QH15 cho phép TP.HCM được thu và sử dụng 100% tiền từ diện tích sàn xây dựng tăng thêm, giá trị đất tăng thêm trong khu vực TOD và phí cải thiện hạ tầng để phát triển đường sắt đô thị, giao thông công cộng và hạ tầng kết nối. Theo dự thảo, toàn bộ các khoản thu sẽ nộp ngân sách nhưng được ưu tiên cho metro, xe buýt, kết nối nhà ga, bồi thường – tái định cư, phát triển quỹ đất TOD và chỉnh trang đô thị. TS-KTS Võ Kim Cương nhận định: nếu Nhà nước đầu tư hạ tầng làm giá trị đất tăng thì việc thiết kế cơ chế để một phần giá trị tăng thêm quay trở lại phục vụ cộng đồng là hợp lý, miễn phương pháp tính minh bạch và không tạo nghĩa vụ chồng chéo. TP.HCM đã xác định các khu vực thí điểm TOD dọc Metro số 1, Metro số 2 và Vành đai 3; với Metro số 2, tất cả các ga đều được định hướng phát triển TOD. Nếu thành phố thực hiện nghiêm nguyên tắc "đất hưởng lợi phải chia sẻ lại với giao thông công cộng", người dân sẽ thấy rõ tiền thu từ đất gần ga metro quay về dưới dạng nhiều lựa chọn di chuyển hơn, mạng lưới metro dài thêm và chất lượng đô thị tốt hơn.
