Quy mô lớn đặt ra bài toán thực thi
Khu đô thị mới Long Hựu là dự án phát triển đô thị quy mô khoảng 2.609,67 ha tại xã Long Hựu, Tây Ninh, được quy hoạch cho 199.980 cư dân cùng các chức năng nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian xanh ven sông. Đây không chỉ là một khu nhà ở mới: quy mô gần 200.000 người khiến chất lượng hạ tầng và dịch vụ công trở thành thước đo quan trọng không kém tiến độ xây dựng.
Sở Tài chính tỉnh Tây Ninh đã công bố thông tin dự án với tổng vốn đầu tư 264.734 tỷ đồng, gồm khoảng 236.663 tỷ đồng chi phí xây dựng và 28.071 tỷ đồng cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Con số này cho thấy đây là một cam kết phát triển dài hơi, không phải dự án có thể đánh giá chỉ qua phối cảnh. Tây Ninh đang chuẩn bị đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; vì vậy, cuộc đấu thầu Long Hựu sẽ cần sàng lọc được đơn vị đủ năng lực tài chính lẫn khả năng xây dựng đồng bộ.
Đô thị sinh thái phải được kiểm chứng bằng quy hoạch
Định hướng đô thị sinh thái thông minh nghe có sức hấp dẫn, nhưng giá trị thực nằm ở cách tổ chức không gian và khả năng bảo vệ lợi thế sông nước. Long Hựu nằm giữa sông Cần Giuộc, sông Vàm Cỏ và kênh Nước Mặn; quy hoạch được phê duyệt cuối năm 2025 chia khu vực thành 7 phân khu chức năng, gồm 14 đơn vị ở mới và 2 nhóm nhà ở. Cấu trúc này có thể tạo nên một đô thị đa chức năng, miễn là các khu dân cư không đi trước trường học, y tế, giao thông và tiện ích thiết yếu.
Quy hoạch dành khoảng 450 ha cho công viên thể dục thể thao, cùng đất cây xanh công cộng và giao thông. Đây là lựa chọn đáng chú ý trong bối cảnh một dự án quy mô lớn dễ bị đánh giá qua số căn bán ra hơn là chất lượng sống. Với quy hoạch đô thị Tây Ninh, thách thức không chỉ là phân chia đất hợp lý trên bản vẽ, mà còn là duy trì không gian xanh khi triển khai qua nhiều giai đoạn.
58.540 căn nhà và tác động đến cư dân
Dự án dự kiến có 58.540 căn nhà thương mại, gồm 42.039 căn liền kề và 16.501 căn biệt thự, với tổng diện tích sàn khoảng 17,14 triệu m². Quy mô nguồn cung này khiến Long Hựu trở thành một phép thử lớn về khả năng cân bằng giữa phát triển nhà ở và nhu cầu thực tế. Nếu nhà ở hoàn thành trước các công trình phục vụ đời sống, cư dân có thể phải đối mặt với một đô thị đông người nhưng thiếu tiện ích.
Quy hoạch còn bố trí khoảng 84,58 ha cho nhà ở tái định cư và các loại đất ở khác, dự kiến có 6.011 lô. Nhà đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư trước khi bàn giao để cơ quan nhà nước bố trí chỗ ở cho người dân. Đây là phần cần được theo dõi sát: tái định cư không nên chỉ được xem như một hạng mục trong hồ sơ, mà phải bảo đảm hạ tầng và điều kiện sinh hoạt cho các hộ chịu ảnh hưởng.
Đấu thầu là bước mở đầu, không phải đích đến
Dự án có thời hạn hoạt động 50 năm và tiến độ thực hiện 5 năm, tính từ khi nhà đầu tư được quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Mốc tính này có ý nghĩa thực tế: thời hạn triển khai không bắt đầu ngay từ ngày chấp thuận chủ trương, mà gắn với các quyết định đất đai. Do đó, tốc độ giải phóng mặt bằng, giao đất và phối hợp giữa các cơ quan sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lịch trình.
Bối cảnh mở rộng địa giới cũng làm tăng sức ép phát triển: sau khi sáp nhập với Long An từ ngày 1/7/2025, Tây Ninh có dân số khoảng 3,3 triệu người. Điều đó giúp giải thích vì sao địa phương muốn thúc đẩy các cực đô thị mới, nhưng không bảo đảm Long Hựu tự động thành công. Siêu đô thị Tây Ninh chỉ đáng kỳ vọng nếu quá trình lựa chọn nhà đầu tư minh bạch, tiến độ gắn với trách nhiệm cụ thể và các công trình công cộng được xây dựng song hành với nhà ở.
Kết luận, quy mô gần 2.610 ha và gần 200.000 cư dân biến Long Hựu thành dự án có sức nặng trong chiến lược đô thị của tỉnh, nhưng cũng khiến rủi ro triển khai lớn hơn. Đấu thầu là bước cần thiết; thước đo cuối cùng sẽ là một đô thị vận hành được, giữ được không gian sinh thái và bảo đảm đời sống cho cả cư dân mới lẫn người dân tái định cư.
