Thu hồi gần 895 ha đất: bước định hình lại không gian đô thị TP.HCM
Thu hồi đất TP.HCM với tổng quy mô gần 895 ha cho 58 công trình, dự án là chương trình mở rộng và tái cấu trúc không gian đô thị, trong đó phần lớn diện tích thuộc các dự án phát triển đô thị, nhà ở xã hội, hạ tầng giao thông và năng lượng, cho thấy thành phố đang chuyển mình bằng cách dùng quỹ đất như công cụ chiến lược để vừa tăng trưởng kinh tế vừa tái định hình cấu trúc không gian sống. Tại kỳ họp thứ 4 HĐND TP.HCM khóa IX, nhiệm kỳ 2026-2031 diễn ra ngày 27/8, HĐND thành phố đã thông qua danh mục 58 công trình, dự án cần thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tổng diện tích đất dự kiến thu hồi gần 895 ha, cho thấy quyết tâm chính trị rất rõ ràng của chính quyền trong việc chủ động quy hoạch thành phố thay vì để đô thị phát triển tự phát.
Vốn ngoài ngân sách chiếm hơn 850 ha: tư nhân trở thành tác nhân chính
Điểm đáng bàn nhất trong danh mục thu hồi đất TP.HCM lần này là hơn 850 ha nằm trong 14 dự án sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước. Con số này cho thấy một sự dịch chuyển rõ: tư nhân không còn là "vai phụ" mà trở thành tác nhân chính trong các dự án phát triển đô thị. Trong khi 44 công trình sử dụng ngân sách Nhà nước chỉ thu hồi khoảng 44,66 ha đất, chủ yếu cho các dự án giao thông, thủy lợi, khu sinh hoạt cộng đồng và một số trụ sở, bệnh viện, nhà ở xã hội, phần diện tích khổng lồ còn lại được dành cho các dự án tư nhân về khu đô thị, năng lượng, cấp nước, thoát nước và nhà ở lực lượng vũ trang. Cách phân bổ này mang thông điệp rõ ràng: nhà nước giữ vai trò định hướng, tạo khung hạ tầng và chính sách, còn khu vực tư nhân được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ phát triển đô thị bằng nguồn lực tài chính và năng lực triển khai.
Bốn dự án khu đô thị hơn 709 ha: cơ hội (và rủi ro) tái thiết không gian sống
Trong nhóm sử dụng vốn ngoài ngân sách, nổi bật là 4 dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở và dự án khu dân cư nông thôn với tổng diện tích thu hồi hơn 709 ha. Đây là những dự án phát triển đô thị sẽ cấp quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư để hình thành các khu ở mới với chức năng ở, thương mại, dịch vụ và tiện ích công cộng. Nếu được triển khai trên nền quy hoạch thành phố được thiết kế tốt, chúng có thể là hạt nhân cho các "thành phố trong thành phố", giảm tải khu trung tâm và tái phân bố dân cư, việc làm, dịch vụ. Tuy nhiên, quỹ đất lớn không mặc nhiên đem lại chất lượng sống cao. Rủi ro lớn nhất là các khu đô thị khép kín, thiên về thương mại, thiếu không gian công cộng và kết nối giao thông rộng, khiến đô thị phân mảnh thay vì gắn kết.
Khu đất 92 ha tại Bến Cát: phép thử cho cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất
Một mảnh ghép quan trọng trong bức tranh quy hoạch thành phố là phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất hơn 92 ha tại phường Bến Cát, trên tổng quỹ đất hơn 234 ha được thu hồi từ một doanh nghiệp. Phần diện tích đưa ra đấu giá là 924.703 m², gồm 861.044 m² đất ở và 63.659 m² đất thương mại dịch vụ. Giá khởi điểm khu đất hơn 92 ha là 2.756 tỷ đồng, chỉ là mức tạm tính theo bảng giá đất tại phường Bến Cát, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Quy hoạch chi tiết phân loại đất ở liên kế thương mại, đất ở biệt thự, đất hỗn hợp ở kết hợp thương mại và đất nhà ở xã hội, trong đó phần nhà ở xã hội buộc nhà đầu tư trúng đấu giá phải thực hiện theo Luật Nhà ở năm 2023. Đây là một quotable statement có thể rút gọn: "Phần diện tích đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất là 924.703 m² (92,47 ha)". Cơ chế đấu giá, nếu minh bạch và cạnh tranh, sẽ là phép thử cho cách thành phố dùng công cụ cấp quyền sử dụng đất để định hình cấu trúc kinh tế – xã hội của một khu vực mới.
Từ danh mục thu hồi đất đến hiện thực đô thị: cần thêm điều kiện để thành công
Việc HĐND thành phố thông qua danh mục thu hồi đất chỉ mới là bước khởi đầu; đó là cơ sở để TP.HCM triển khai các thủ tục thu hồi đất đối với từng công trình, dự án theo quy định, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. UBND thành phố cũng đã giao Chi nhánh Trung tâm Phát triển quỹ đất khu vực Bình Dương phối hợp các cơ quan liên quan tổ chức các thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất theo phương án được phê duyệt và thực hiện đấu giá ngay trong năm 2026. Nhưng để các dự án phát triển đô thị này thực sự nâng chất lượng sống, ba điều kiện là bắt buộc: quy hoạch thành phố phải nhất quán và tầm nhìn dài hạn; quy trình thu hồi đất, cấp quyền sử dụng đất và đấu giá phải minh bạch, công bằng; và sự tham gia của cộng đồng địa phương phải được coi trọng, tránh biến tái cấu trúc không gian đô thị thành sự dịch chuyển cơ học thiếu tiếng nói của cư dân. Nếu những điều kiện này được đáp ứng, gần 900 ha thu hồi hôm nay có thể trở thành nền tảng cho một TP.HCM cân bằng hơn giữa tăng trưởng và chất lượng sống.
