Khơi thông dự án tồn đọng: Thực chất là mở khóa nguồn lực quốc gia
Giải quyết dự án tồn đọng là quá trình rà soát, phân loại và tháo gỡ vướng mắc pháp lý, quy hoạch, đất đai, thủ tục đầu tư đối với các công trình và dự án bị kéo dài, chậm triển khai, nhằm đưa hàng chục nghìn hecta đất và hàng triệu tỷ đồng vốn đầu tư trở lại vận hành trong nền kinh tế, giảm lãng phí nguồn lực và hỗ trợ tăng trưởng trong trung hạn. Đây không phải câu chuyện kỹ thuật, mà là lựa chọn chính sách mang tính kích cầu: thay vì bơm thêm tiền, Nhà nước “giải phóng” dòng vốn đã trót chôn trong các dự án dang dở. Tính đến giữa tháng 9, 4.685 dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng, kéo dài đã được đăng ký trên Hệ thống 751 của Bộ Tài chính, cho thấy quy mô ách tắc lớn tới mức việc gỡ vướng mắc có thể tạo ra một cú hích cho cả thị trường bất động sản và tăng trưởng GDP trong những năm tới.
Hệ thống 751: Bản đồ những điểm nghẽn và 2,5 triệu tỷ đồng vốn bị chôn
Điểm đáng chú ý nhất của đợt tổng rà soát lần này là việc thiết lập Hệ thống 751 – cơ sở dữ liệu các dự án và quỹ đất tồn đọng trên phạm vi cả nước. Việc đưa đầy đủ 4.685 dự án lên hệ thống giúp lần đầu tiên Nhà nước nhìn rõ bức tranh ách tắc, thay vì xử lý từng vụ việc riêng lẻ, manh mún. Theo số liệu, đã có 3.407 dự án, chiếm 72,7% tổng số dự án tồn đọng, kéo dài với tổng mức đầu tư hơn 2,5 triệu tỷ đồng, được phân loại và xử lý, không còn vướng mắc khó khăn. Đây là con số cho thấy tiềm năng khơi thông vốn đầu tư khổng lồ: chỉ cần các dự án này được triển khai trở lại đúng tiến độ, nền kinh tế sẽ được bổ sung một lượng đầu tư tương đương nhiều năm ngân sách phát triển. Mục tiêu đặt ra cũng không kém phần tham vọng: trong 5 năm, từ 1/5/2026 đến 1/5/2031, phải xử lý dứt điểm 100% dự án tồn đọng, chấm dứt tình trạng nguồn lực bị ách tắc. Nói cách khác, Hệ thống 751 là nền tảng dữ liệu cho một chương trình giải tỏa "nợ công trình" mang tính quốc gia.
TP.HCM: 650 dự án được gỡ vướng mắc và tín hiệu bất động sản phục hồi
Nếu Hệ thống 751 là bức tranh toàn quốc, TP.HCM đang là điểm sáng về tốc độ gỡ vướng mắc. Trên địa bàn thành phố, có 1.338 dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng, kéo dài, với diện tích hơn 30.691 ha và tổng giá trị đầu tư 658.084 tỷ đồng được đưa lên hệ thống quản lý. Thành phố đã thành lập tổ công tác đặc biệt, ban hành nhiều chỉ thị, và chỉ sau một thời gian ngắn đã tháo gỡ thành công cho 650 dự án, trong đó 417 dự án xử lý trước khi có Nghị quyết 29/2026/QH16 và thêm 233 dự án sau nghị quyết, riêng giai đoạn ba tháng gần đây có 233 dự án hoàn tất tháo gỡ vướng mắc khó khăn. Kết quả này tạo chuyển biến rõ rệt: “Thị trường bất động sản TP.HCM trong 7 tháng đầu năm 2026 đã có chuyển biến tích cực với 37 dự án bất động sản, nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp 27.374 căn nhà, tăng 1,64 lần so với năm 2025”. Nguồn cung nhà ở đủ điều kiện huy động vốn không chỉ tăng về số lượng, mà còn gửi đi thông điệp quan trọng: vướng mắc pháp lý không phải là định mệnh của thị trường, nếu chính quyền sẵn sàng “xắn tay” vào từng dự án.
Khơi thông vốn đầu tư nhưng sức mua vẫn yếu: Cơ hội có đi kèm rủi ro
Tuy dòng vốn đầu tư đang được khơi thông mạnh mẽ, bức tranh bất động sản phục hồi vẫn có những mảng tối phải nhìn thẳng. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thẳng thắn chỉ ra: giá nhà có dấu hiệu chững lại, có xu thế giảm, nhưng lãi suất vay cao và khả năng tiếp cận tín dụng yếu khiến sức mua thấp, thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng đáng kể. Nói cách khác, gỡ vướng mắc dự án mới chỉ giải được bài toán cung và pháp lý, còn bài toán cầu và dòng tiền vẫn treo. Đáng lo hơn, thị trường vẫn rất thiếu sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thực – nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê giá phù hợp với người thu nhập trung bình, thu nhập thấp, và nhà ở xã hội. Nếu 2,5 triệu tỷ đồng vốn đầu tư được "bơm" vào những phân khúc cao cấp xa tầm tay đại đa số người dân, lợi ích xã hội sẽ bị hạn chế, thậm chí có thể tạo thêm chu kỳ lệch pha cung – cầu. Vì vậy, chương trình khơi thông dự án tồn đọng chỉ thành công trọn vẹn khi đi kèm định hướng lại cơ cấu sản phẩm và chính sách tín dụng phù hợp.
Từ TP.HCM ra cả nước: Cần chiến lược gỡ vướng mắc đồng bộ, không nửa vời
Điểm tích cực là TP.HCM đã chứng minh một điều: nếu có dữ liệu đầy đủ (Hệ thống 45 ở cấp thành phố), có tổ công tác chuyên trách và chỉ đạo kiên quyết, việc gỡ vướng mắc dự án tồn đọng không phải nhiệm vụ bất khả thi. Nhưng đây mới là bước khởi đầu. Cả nước vẫn còn 1.123 dự án tồn đọng đã được đề xuất phương án xử lý trong thời gian tới, cùng 155 dự án được xác định thuộc thẩm quyền Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị tiếp tục xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng để giải phóng nguồn lực đất đai và vốn đầu tư, đồng thời sửa đổi, hoàn thiện các quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và đầu tư nhằm tạo hành lang pháp lý đồng bộ hơn. Đây là đề xuất hợp lý: nếu không sớm bịt các "lỗ hổng" khiến dự án dễ mắc kẹt, Hệ thống 751 sẽ tiếp tục dài thêm theo thời gian. Kết luận thực tế là rõ ràng: khơi thông vốn đầu tư không thể dựa vào vài đợt chiến dịch, mà cần một cơ chế thường trực, minh bạch, để mỗi dự án khi phát sinh vướng mắc đều có “đường thoát” sớm. Chỉ khi đó, chương trình xử lý 100% dự án tồn đọng trong giai đoạn 2026–2031 mới có cơ hội đi đến đích, và bất động sản phục hồi mới gắn chặt với nhu cầu ở thực thay vì phụ thuộc vào đầu cơ ngắn hạn.
