Quy mô tắc nghẽn: hơn 4.000 dự án BĐS và hàng triệu tỷ vốn đắp chiếu
Tắc nghẽn dự án bất động sản là tình trạng hàng nghìn dự án đã có quy hoạch, nhà đầu tư và một phần triển khai nhưng bị đứng im do vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư, quy hoạch, đất đai, tài chính, khiến nguồn lực đất đai và vốn đầu tư không thể đưa vào sử dụng, làm lãng phí lớn cho doanh nghiệp và xã hội, đồng thời bóp nghẹt nguồn cung nhà ở trong nền kinh tế. Cả nước hiện có khoảng 4.000 dự án bất động sản đang gặp tắc nghẽn với tổng số vốn đầu tư bị đắp chiếu khoảng 3 triệu tỷ đồng. Theo thống kê mới nhất, tổng số dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng, kéo dài được ghi nhận là 4.685 dự án. Con số này đủ để cho thấy đây không còn là trục trặc kỹ thuật mà là một cuộc khủng hoảng tắc nghẽn dự án bất động sản tắc nghẽn mang tính hệ thống, khóa cứng dòng vốn đầu tư đắp chiếu và nhấn chìm kỳ vọng phục hồi thị trường bất động sản.
Nguyên nhân cốt lõi: pháp luật chồng chéo và tín dụng thận trọng
Điều đáng nói là phần lớn dự án bất động sản tắc nghẽn không nằm ở năng lực doanh nghiệp mà ở sự xung đột, chồng chéo của hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng, nhà ở, đầu tư, quy hoạch. Các chuyên gia chỉ ra khoảng 70–80% vướng mắc xuất phát từ các xung đột này. Khi một dự án phải cùng lúc đáp ứng nhiều luật với cách hiểu khác nhau ở từng cấp, quyết định phê duyệt dễ bị dừng lại vì sợ sai hơn là vì không thể làm đúng. Cùng lúc, dòng vốn tín dụng cho bất động sản suy giảm khi ngân hàng thận trọng kiểm soát rủi ro, thanh khoản bị bó hẹp và một lượng vốn khổng lồ bị đóng băng tại các dự án vướng pháp lý. Thị trường đang trong nhịp điều chỉnh tự nhiên, được dự báo kéo dài thêm 1–1,5 năm. Nếu không tháo gỡ vướng mắc BĐS ở gốc pháp lý, việc giảm lãi suất hay tung gói tín dụng ưu đãi khó tạo ra chuyển biến thực chất.
Tác động lên người mua nhà: đất bỏ hoang, giá chững nhưng vẫn thiếu nhà ở phù hợp
Hệ quả thấy rõ nhất của cuộc khủng hoảng tắc nghẽn là cảnh phân lô, bán nền tràn lan rồi bỏ hoang nhiều năm tại nhiều địa phương lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Lâm Đồng. Một phần công trình chỉ xây dựng thô, phần lớn lô đất không được đưa vào sử dụng, không tạo ra tài sản có giá trị mà chỉ là vốn đầu tư đắp chiếu. Như TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh, đất nền bỏ trống không được tính vào tài sản tạo ra giá trị; chỉ khi được đầu tư xây dựng công trình khai thác mới trở thành tài sản đầu tư thực sự. Trên thị trường, dù giá nhà đã có dấu hiệu chững lại và có xu thế giảm, người dân vẫn khó tiếp cận sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Thị trường thiếu nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập trung bình và thấp. Nghịch lý là nguồn lực đất đai khổng lồ bị khóa chặt, trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn kêu cứu mỗi ngày.
Những bước tháo gỡ đầu tiên: từ nghị quyết trung ương đến phân cấp địa phương
Điểm sáng nằm ở việc hệ thống chính trị đã coi tháo gỡ vướng mắc BĐS là nhiệm vụ trọng tâm. Trong hai năm qua, nhờ chỉ đạo quyết liệt từ Trung ương, Quốc hội và Chính phủ, khoảng 1.000 dự án đã được tháo gỡ thủ tục, mở đường cho một dòng chảy kinh tế mới. Theo Hiệp hội bất động sản một đô thị lớn, việc rà soát theo chủ trương của Trung ương, trọng tâm là Nghị quyết số 29/QH16 của Quốc hội, đã giúp phân loại và xử lý 3.407 dự án tồn đọng, tương đương 72,7% tổng số dự án khó khăn. Tổng mức đầu tư của nhóm dự án này hơn 2,5 triệu tỷ đồng. Chiến lược không chỉ nằm ở tháo gỡ từng hồ sơ, mà là phân cấp mạnh cho địa phương xử lý các dự án nhỏ và vừa để khơi thông nhanh dòng vốn. Hà Nội chủ động sử dụng Luật Thủ đô để tái thiết đô thị, chấp nhận giải tỏa quyết liệt, điều chỉnh quy hoạch với tầm nhìn dài hạn, trong khi TP.HCM xin cơ chế đặc thù để giải quyết các nút thắt hạ tầng và thu hồi dự án chậm tiến độ.
Tạo dư địa phục hồi bền vững: dứt điểm pháp lý và tái cấu trúc nguồn cung
Tháo gỡ vướng mắc không chỉ là cứu thị trường hiện tại mà là đặt nền cho một chu kỳ phát triển mới. Mục tiêu được đặt ra là đến năm 2031 xử lý dứt điểm 100% dự án tồn đọng, kéo dài, qua đó khơi thông nguồn lực đất đai và vốn đầu tư đang bị ách tắc, tạo dư địa cho tăng trưởng kinh tế. HoREA kỳ vọng Quốc hội sẽ tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các nghị quyết của Trung ương, sửa Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, liên thông với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư. Khi các vướng mắc về cơ chế được giải quyết và hạ tầng giao thông kết nối được hoàn thiện, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ vượt qua giai đoạn điều chỉnh, bước vào chu kỳ phát triển an toàn, minh bạch và bền vững hơn. Việc khơi thông hàng triệu tỷ vốn đầu tư đắp chiếu phải đi cùng tái cấu trúc nguồn cung theo nhu cầu ở thực, thay vì lặp lại vòng xoáy đầu cơ phân lô bán nền như giai đoạn trước. Nếu không, dòng vốn giải phóng hôm nay sẽ lại bị mắc kẹt trong những dự án bất động sản tắc nghẽn của ngày mai.
