TOD TP.HCM: Định nghĩa tham vọng và bài toán bán kính 1.000m
Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD TP.HCM) là mô hình tổ chức không gian đô thị xoay quanh ga metro TP.HCM và các dạng giao thông công cộng, trong đó quy hoạch sử dụng đất, giảm phương tiện cá nhân, khai thác không gian ngầm, mật độ xây dựng và hạ tầng xã hội được thiết kế gắn chặt với khả năng tiếp cận nhà ga để tạo ra khu đô thị nén, đi bộ và sử dụng giao thông công cộng là chính. HĐND TP.HCM vừa thông qua nghị quyết quy định khu vực phát triển đô thị TOD với phạm vi tối đa 1.000m tính từ tâm nhà ga, đề-pô. Về mặt ý tưởng, đây là bước nhảy dài nhằm biến metro thành trục xương sống của phát triển đô thị. Nhưng chính con số 1.000m – tưởng như thuần kỹ thuật – lại trở thành tâm điểm tranh luận, vì nó chạm trực tiếp vào nỗi lo thu hồi đất metro và xáo trộn đời sống cư dân.
Giảm 50% bãi đỗ xe, cấu trúc ba vòng và mục tiêu kéo người dân vào metro
Thành phố chọn đi thẳng vào “vùng khó chịu” đối với người dùng xe cá nhân: giảm 50% chỉ tiêu bãi đỗ xe quanh ga metro TP.HCM. Trong bán kính đi bộ dưới 600m từ nhà ga, không còn chỗ cho bãi đỗ xe tập trung; bãi giữ xe bị đẩy ra vành ngoài 600–1.000m nhằm buộc người dân thay đổi thói quen, ưu tiên giao thông công cộng và đi bộ. Đây là lựa chọn mang tính tuyên bố: giao thông công cộng phải là ưu tiên, không chỉ là phương án thay thế. Đồng thời, không gian TOD được chia thành ba lớp chức năng: lõi 0–300m phát triển khu phức hợp gắn nhà ga, ưu tiên không gian ngầm và chiều cao; 300–600m là vành đệm với mật độ giảm dần; 600–1.000m giảm sâu mật độ và hệ số sử dụng đất. Cách phân lớp này hợp lý về lý thuyết, nhưng khi áp trên địa bàn dày đặc dân cư, nó lập tức chạm vào trần chịu đựng của người dân.
Bán kính 1.000m: Khi vòng tròn quy hoạch chạm vào nỗi lo thu hồi đất
Các ga nội đô thường cách nhau chỉ 800–1.200m, nên nếu giữ nguyên bán kính TOD 1.000m, các vòng tròn rất dễ chồng lấn và gần như phủ kín khu vực đô thị hiện hữu. Với cư dân trong vùng, thông điệp này không còn là chuyện kỹ thuật, mà là viễn cảnh nhà mình nằm trong “vùng quy hoạch TOD”, kéo theo lo ngại thu hồi đất metro trên phạm vi quá rộng. Dù Sở Quy hoạch – Kiến trúc khẳng định ranh 1.000m chỉ là khung pháp lý, không đồng nghĩa thu hồi toàn bộ đất, và thành phố chỉ dự kiến thu hồi khoảng 30% quỹ đất tiềm năng để tạo mặt bằng sạch liền thửa, liền khoảnh, nỗi lo vẫn có cơ sở. Bởi trong thực tế quy hoạch, ranh giới một khi đã vẽ ra, người dân sẽ nhìn vào nó như “ngưỡng nguy hiểm”, nhất là khi quyền sử dụng đất gắn với sinh kế và ký ức nhiều thế hệ. Không giải thích rõ từng lớp, từng khu, bán kính 1.000m dễ bị hiểu thành chiếc vòng siết quanh toàn bộ khu dân cư.
Đề xuất phân lớp bán kính và yêu cầu minh bạch để giữ niềm tin cư dân
Điểm đáng chú ý là chính đại biểu Quốc hội cũng cho rằng bán kính TOD 1.000m “khá rộng” và đề nghị phân chia thành nhiều lớp, với lõi 400–500m ưu tiên mật độ cao, không gian ngầm; vành 500–1.000m giảm mật độ, bố trí bãi đỗ xe, công viên, cây xanh. Thực tế, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã giải trình đây là giới hạn tối đa, chứ không phải mọi ga đều mở hết bán kính; phạm vi có thể chỉ 300m, 600m hoặc đến 1.000m tùy điều kiện tự nhiên, ô phố, khả năng tiếp cận nhà ga và hiện trạng xây dựng. Điều này đi theo hướng mềm hóa nỗi lo, nhưng mới dừng lại ở cấp nghị quyết và lời giải thích. Nếu TP.HCM muốn TOD TP.HCM trở thành mô hình phát triển đô thị được người dân chấp nhận, quy hoạch phải đi kèm bản đồ minh họa chi tiết từng ga, từng tuyến, tọa độ thu hồi đất, phạm vi bảo tồn, khu cải tạo. Ranh giới càng cụ thể, niềm tin càng có cơ hội kéo gần.
Thời gian vàng cho TOD và lời kết: Đừng để metro thành nỗi lo của cư dân
Thành phố đang ở “thời gian vàng” khi đồ án điều chỉnh quy hoạch chung chuẩn bị được thông qua cuối tháng 10 và trình Thủ tướng phê duyệt trong tháng 11. Từ quý IV năm nay đến đầu năm 2027, toàn bộ phường, xã phải hoàn tất quy hoạch phân khu, tích hợp các chỉ tiêu TOD như mật độ dân số, hệ số sử dụng đất, cây xanh và hạ tầng giao thông công cộng kết nối. Khoảng thời gian dồn dập này sẽ quyết định liệu TOD trở thành cú hích phát triển đô thị hay thêm một lớp bất an quy hoạch. Chiến lược thu hồi đất quanh ga metro TP.HCM chỉ thuyết phục nếu ranh giới 1.000m được dùng như khung linh hoạt, chứ không phải chiếc vòng cứng siết lên đời sống cư dân. "Không phải tất cả các khu vực nhà ga đều mở rộng tối đa ra hết bán kính 1.000m" – lời khẳng định của đại diện Sở Quy hoạch – Kiến trúc chỉ có giá trị lâu dài khi được chuyển thành bản đồ công khai, quy trình đối thoại và cơ chế bảo vệ người dân cụ thể. TOD chỉ đúng nghĩa TOD khi metro mang lại cơ hội, không phải nỗi lo thu hồi đất trên giấy.
