TOD và bài toán thu phí mới quanh metro: bước ngoặt chính sách giá trị đất
Phí TOD TP.HCM là cơ chế thu năm khoản phí và nghĩa vụ tài chính từ các dự án bất động sản quanh ga metro, dựa trên phần diện tích sàn xây dựng tăng thêm, phần giá trị đất tăng thêm nhờ hạ tầng và quy hoạch, cùng các ưu thế kết nối trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng, nhằm thu hồi một phần giá trị gia tăng mà hạ tầng đô thị tạo ra để tái đầu tư vào mạng lưới metro và cải thiện không gian đô thị xung quanh nhà ga. Điểm khởi đầu của tranh luận hiện nay là việc Ủy ban Nhân dân TP.HCM đưa ra lấy ý kiến dự thảo nghị quyết quy định chi tiết các khoản thu, cách tính và thủ tục thu trong khu vực TOD, tức các vùng phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng. Đây không phải là một điều chỉnh kỹ thuật nhỏ, mà là sự thay đổi cách thành phố nhìn nhận địa tô: đất tăng giá nhờ metro thì Nhà nước phải lấy lại một phần. Cơ chế này dựa trên nguyên lý khai thác giá trị đất đai (land value capture), tức thu hồi giá trị gia tăng từ đất do hạ tầng công cộng mang lại để nuôi lại chính hệ thống hạ tầng. Về lý thuyết, đó là một bước tiến hợp lý so với cách đầu tư – để đó – kỳ vọng thị trường tự phân bổ lợi ích. Nhưng câu hỏi chính sách không phải là “có thu hay không?”, mà là “thu thế nào để vừa nuôi metro vừa không bóp nghẹt thị trường nhà ở quanh ga?”.
Năm khoản phí TOD và công cụ TDR: nhà nước siết chặt hay mở rộng dư địa phát triển?
Thành phố dự kiến áp dụng năm nhóm khoản thu độc lập đối với các dự án nằm trong vùng ảnh hưởng của nhà ga: khoản thu cho diện tích sàn xây dựng tăng thêm; khoản thu từ giá trị đất tăng thêm do thay đổi chức năng sử dụng hoặc lợi thế kết nối; khoản thu từ khai thác tài sản hạ tầng đường sắt; phí kết nối giao thông công cộng; và phí cải thiện hạ tầng. Trong công thức tính, thành phố đề xuất tỷ lệ điều tiết 0,25, nhưng số tiền thực nộp sẽ phụ thuộc vào giá đất, hệ số sử dụng đất, diện tích chịu thu và khoảng cách đến ga. Song song, TP.HCM đang xây dựng công cụ chuyển nhượng chỉ tiêu quy hoạch (Transfer of Development Rights – TDR) và thu phí khai thác giá trị tăng thêm quanh TOD để tạo nguồn vốn tái đầu tư cho hệ thống metro. Về bản chất, TDR cho phép "dồn" quyền xây dựng từ nơi ít nhu cầu đến các vị trí quanh ga có khả năng chịu tải hạ tầng tốt hơn, giúp nhà đầu tư tăng diện tích sàn mà không phải xin điều chỉnh quy hoạch cục bộ từng lần. Đây là điểm sáng đáng kể: thay vì phân bổ chỉ tiêu quy hoạch cứng cho từng thửa đất, cơ chế TDR tạo ra một thị trường quyền phát triển do Nhà nước điều tiết theo năng lực hạ tầng. Tuy vậy, dự thảo hiện mới cho phép chuyển nhượng một chiều từ Nhà nước tới dự án có nhu cầu thêm diện tích, chứ chưa mở giao dịch ngang giữa các chủ đầu tư. Điều đó giữ được quyền kiểm soát của thành phố, nhưng cũng khiến thị trường quyền phát triển chưa thực sự linh hoạt và cạnh tranh.
Metro mở rộng, bất động sản quanh ga tăng giá: lợi ích có chảy ngược về cộng đồng?
Mạng lưới metro TP.HCM đang được kỳ vọng mở khóa giá trị phát triển lớn quanh các nhà ga. Khi khả năng tiếp cận được cải thiện, đất quanh ga được sử dụng hiệu quả hơn, mật độ phát triển tăng và khu vực trở nên hấp dẫn với cư dân lẫn doanh nghiệp. Các số liệu thị trường đã cho thấy xu hướng này: theo Savills, giá căn hộ dọc tuyến Metro số 1 đã tăng khoảng 35-70% giai đoạn 2015-2023; Knight Frank ước tính bất động sản trong bán kính 500-800m quanh ga thường cao hơn 10-30% so với khu vực tương đương không có đường sắt đô thị, và ở các ga trung chuyển mức chênh lệch có thể lên tới 30-50%. Ngân sách bỏ hàng chục nghìn tỷ đồng cho metro và mở rộng đường sá phụ cận tạo ra thặng dư địa tô lớn cho bất động sản cận ga, mà phần lớn giá trị này xuất phát từ hạ tầng công cộng. Vì vậy, quan điểm yêu cầu chia sẻ lợi ích và chi phí với Nhà nước là hợp lý. Vấn đề nằm ở chỗ: khi thành phố thu thêm từ diện tích sàn tăng thêm hay từ phần giá trị đất tăng thêm, nhà phát triển dự án có xu hướng chuyển chi phí vào giá bán. Khi biên độ lợi nhuận chịu áp lực từ nghĩa vụ tài chính mới, bài toán "đẩy" chi phí vào giá nhà trở thành mối lo trực tiếp của người mua. Không khó hình dung kịch bản phí TOD làm giá nhà ở thương mại quanh ga tăng thêm một bước, đẩy người thu nhập trung bình về xa hơn khỏi hệ thống metro. Khi đó, công cụ khai thác giá trị đất đai vô tình khiến nhóm cần metro nhất – người đi lại hàng ngày, lệ thuộc vào giao thông công cộng – lại là nhóm khó tiếp cận nhà ở TOD nhất.
Áp lực lên nhà đầu tư và bài toán công bằng đô thị: chia sẻ địa tô cho ai?
Ở góc độ nhà đầu tư, mỗi mét tiếp cận ga metro giờ không chỉ là lợi thế kinh doanh mà còn là một biến số tài chính. Khoảng cách từ dự án tới ga trở thành tham số trực tiếp trong bảng tính nghĩa vụ tài chính, gắn với phần diện tích sàn tăng thêm và giá trị đất tăng thêm phải chia sẻ. Hiệp hội bất động sản TP.HCM nhìn nhận việc dùng hạ tầng giao thông để kích hoạt giá trị đất rồi thu hồi một phần là hướng đi đúng khi ngân sách hạn hẹp, nhưng cảnh báo nếu không tính toán kỹ, các nghĩa vụ tài chính mới sẽ tạo hiệu ứng domino đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Ở phía cộng đồng, bài toán không còn là bao nhiêu căn hộ giá rẻ trong dự án TOD, mà là cách chia phần giá trị tăng thêm giữa Nhà nước, nhà đầu tư và cư dân để vẫn giữ được khả năng thương mại của dự án. Người thuê nhà là nhóm mong manh nhất, vì họ dễ chịu tác động sớm qua việc tăng tiền thuê và chi phí sống quanh ga. Nhìn từ công bằng đô thị, nếu đa số lợi ích từ hạ tầng metro chảy vào giá đất và lợi nhuận dự án, còn người dân phải trả giá nhà cao hơn mà không được hưởng giảm chi phí đi lại tương xứng, thì công cụ khai thác giá trị đất đai đang phân bổ lợi ích lệch. Thành phố cũng ý thức được giới hạn của phí TOD: theo phân tích chuyên môn, nguồn thu quanh ga metro chỉ ước bù được khoảng một nửa tổng chi đầu tư đường sắt và cải tạo hạ tầng phụ cận, ngoại trừ một số tuyến thuận lợi có thể thu nhiều hơn. Nghĩa là ngay cả khi thu tối đa, việc “nuôi” metro vẫn cần các nguồn lực khác; không thể trút toàn bộ gánh nặng lên vài vòng bán kính quanh ga.
Hướng tới cơ chế TOD cân bằng: từ thu phí đến thiết kế lại trò chơi lợi ích
Trong giai đoạn tới, TP.HCM sẽ tập trung xác định ranh giới khu vực TOD để hoàn thiện quy hoạch, đồng thời đẩy nhanh việc rà soát, chuẩn bị và phê duyệt các đồ án liên quan. Hai công cụ TDR và thu phí TOD, nếu đi kèm hành lang pháp lý minh bạch, được kỳ vọng sẽ dịch chuyển dòng vốn vào các nút TOD đường sắt thay vì bám theo trục đường bộ như hiện nay. Nhưng cơ chế tốt về mặt kỹ thuật chưa đủ; điều quyết định là cách thành phố thiết kế “trò chơi lợi ích”. Muốn phí TOD trở thành giải pháp tái đầu tư metro chứ không là gánh nặng, ba nguyên tắc cần rõ ràng. Thứ nhất, minh bạch về cách tính và cách sử dụng nguồn thu: cư dân và nhà đầu tư phải thấy tiền thu từ TOD quay lại hạ tầng một cách cụ thể, không chìm vào ngân sách chung. Thứ hai, đảm bảo khả năng chi trả ở khu TOD thông qua các chính sách nhà ở đi kèm, thay vì chỉ đẩy nghĩa vụ lên nhà đầu tư để rồi nhà đầu tư đẩy tiếp lên người mua. Thứ ba, mở dần thị trường TDR, cho phép các giao dịch quyền phát triển theo luật chơi rõ để tối ưu phân bổ mật độ xây dựng mà không vượt sức tải hạ tầng. Chỉ khi Nhà nước nhận một phần địa tô để nuôi metro, nhà đầu tư còn động lực phát triển dự án quanh ga, và cư dân – đặc biệt nhóm thu nhập trung bình, thấp – vẫn có chỗ đứng trong không gian TOD, cơ chế phí TOD mới xứng đáng là bước ngoặt chính sách chứ không là một vòng siết thêm vào thị trường nhà ở đô thị.
