TOD không đồng nghĩa với bất động sản sát đường ray
TOD là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, trong đó nhà ở, việc làm, dịch vụ và không gian công cộng được bố trí để người dân tiếp cận nhà ga thuận tiện bằng cách đi bộ hoặc phương tiện kết nối.
Với TOD TP.HCM, thước đo thành công không nên là giá nhà đất quanh ga tăng bao nhiêu. Metro có thể làm bất động sản dọc tuyến hấp dẫn hơn, nhưng một dự án gần ga mà thiếu lối đi bộ an toàn, phương tiện trung chuyển chặng cuối và tiện ích hằng ngày vẫn chỉ hưởng lợi từ hạ tầng, chưa tạo thành một khu đô thị có sức sống. Điều đáng theo đuổi là tái cấu trúc không gian để người dân tiếp cận việc làm, dịch vụ và giao thông công cộng thuận tiện hơn. Khi quỹ đất trung tâm khan hiếm, khoảng cách đô thị ngày càng được cảm nhận bằng thời gian đến nơi làm việc hay dịch vụ, thay vì số kilômét. Vì vậy, phát triển đô thị metro cần được nhìn như một chính sách kinh tế và đời sống, không phải chiến dịch nâng giá đất.
Từ một trung tâm đến mạng lưới các cực kinh tế
Giá trị lớn của TOD là mở ra cơ hội hình thành nhiều trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ, thay vì dồn nhu cầu vào lõi đô thị. Kinh nghiệm ở Tokyo, Hong Kong, Singapore và Seoul cho thấy metro có thể làm nền tảng cho cấu trúc đô thị đa cực, với các trung tâm vệ tinh dọc hành lang giao thông. Đây là hướng đi đáng cân nhắc cho TP.HCM: Thảo Điền, An Phú, Khu công nghệ cao và khu Đại học Quốc gia TP.HCM được đánh giá có cơ hội trở thành những cực hoạt động mới.
Lợi ích này có thể chạm đến đời sống thường nhật. Bán lẻ có cơ hội đón lượng khách qua lại tại các ga trung chuyển; căn hộ có thể đáp ứng nhu cầu ở thực của người trẻ muốn sống ngoài khu vực trung tâm mà vẫn đi lại thuận tiện. Nhưng chỉ có thêm nhà ở hoặc cửa hàng thì chưa đủ. Muốn nâng năng suất toàn đô thị, mỗi khu vực cần chức năng kinh tế phù hợp, mật độ đi cùng hạ tầng tương xứng và không gian dễ đi bộ. Đó mới là tái cấu trúc không gian, thay vì xây thêm dự án bất động sản quanh đường ray.
Thu lại giá trị tăng thêm để nuôi hạ tầng
TP.HCM đang hoàn thiện dự thảo nghị quyết của HĐND thành phố về các khoản thu và cách thực hiện trong khu vực TOD. Đề xuất đáng chú ý là thu 1% giá trị chuyển nhượng bất động sản ở lần chuyển nhượng đầu tiên đủ điều kiện kể từ khi áp dụng. Ban Đô thị HĐND thành phố đã thẩm tra dự thảo vào ngày 23/10/2026; đây vẫn là cơ chế đang được hoàn thiện, không phải khoản thu đã có hiệu lực.
Lập luận đằng sau đề xuất có cơ sở: giá đất quanh ga có thể tăng khi quy hoạch thay đổi chức năng sử dụng đất, cho phép mật độ và hệ số sử dụng đất cao hơn, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận giao thông công cộng. Theo Nghị quyết 188/2025/QH15, thành phố được thu và sử dụng 100% một số khoản thu trong khu vực TOD, trong đó có giá trị tăng thêm từ đất, để phát triển đường sắt đô thị, giao thông công cộng và hạ tầng kết nối. Tuy nhiên, chính sách chỉ thuyết phục nếu công khai cách tính, tránh thu trùng thuế phí hiện hành và cho người dân thấy nguồn lực được chuyển thành kết nối tốt hơn.
Chất lượng sống mới là bài kiểm tra cuối cùng
Một khoản thu từ bất động sản có thể giúp tài trợ giao thông, nhưng không tự động tạo ra chất lượng sống đô thị. Thành phố cần chứng minh rằng khu TOD có vỉa hè an toàn, hành trình nối ga thuận tiện, tiện ích đa dạng và mật độ dân cư tương xứng với năng lực hạ tầng. Nếu thiếu những điều kiện ấy, giá trị đất tăng sẽ nghiêng về lợi ích của chủ tài sản, còn cư dân vẫn phải chịu cảnh di chuyển khó khăn.
Một chỉ số có ý nghĩa để đánh giá khu TOD sau 10 năm vận hành là mật độ dân cư và việc làm. Chỉ số này đặt câu hỏi đúng: khu vực có thu hút người đến sống và làm việc hay chỉ có giao dịch đất? Thành phố cũng nên theo dõi khả năng tiếp cận dịch vụ và mức độ thuận tiện trong đi lại để kiểm tra hiệu quả đầu tư. Mục tiêu cuối cùng không phải làm giá đất tăng, mà là cải thiện khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất toàn đô thị. TOD chỉ thành công khi người dân được hưởng những lợi ích đó trong đời sống hằng ngày.
