Tái định nghĩa tham vọng khu đô thị Đà Nẵng của Sun Group
Dự án khu đô thị phía tây đường tránh nam hầm Hải Vân tại Đà Nẵng là một tổ hợp đô thị quy mô hơn 97 ha, đang được liên danh do Sun Group đại diện đề xuất điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo hướng giảm đất ở, loại bỏ biệt thự nhà vườn và tăng mạnh số lượng nhà ở liền kề xây mới, nhằm tái định vị cấu trúc sản phẩm trong bức tranh bất động sản Đà Nẵng hiện đại. Điểm nổi bật nhất của dự án khu đô thị Đà Nẵng này không phải nằm ở con số vốn sau điều chỉnh hơn 7.141 tỷ đồng, mà ở quyết định thay đổi cơ cấu nhà ở khá quyết liệt. Đất ở toàn khu giảm từ 44,3 ha xuống 34,3 ha, trong đó loại bỏ hoàn toàn phân khu biệt thự nhà vườn. Ngược lại, đất nhà ở liền kề xây mới tăng từ 16,7 ha lên 22,5 ha; số lô nhà liền kề Đà Nẵng trong dự án này nhảy từ 1.021 lên 1.584 lô, tức bổ sung thêm 563 lô. Đây là động thái phản ánh rất rõ ưu tiên mới của chủ đầu tư đối với phân khúc có tính thương mại hóa nhanh và mật độ dân cư cao.
Bỏ biệt thự, tăng nhà liền kề: chiến lược sản phẩm và mật độ
Việc Sun Group chủ động loại bỏ đất biệt thự nhà vườn khỏi cơ cấu dự án cho thấy doanh nghiệp không còn đặt cược vào mô hình khu đô thị trải rộng, mật độ thấp mà chuyển sang cấu trúc nén hơn, đề cao tính thương mại và khả năng lấp đầy. Khi đất ở toàn khu giảm 10 ha nhưng số lô nhà liền kề tăng thêm 563 lô, bức tranh rõ ràng là: nhiều mái nhà hơn trên diện tích nhỏ hơn, đồng nghĩa với dòng người và dòng tiền dày đặc hơn. Trong phương án mới, đất chung cư giảm từ 3,6 ha xuống 2,8 ha, đất nhà liền kề hiện trạng cũng thu hẹp từ 3,1 ha xuống 2,7 ha. Đất nhà ở xã hội bị điều chỉnh mạnh từ 9,9 ha xuống 6,3 ha, dù vẫn giữ hai loại hình chung cư và nhà ở liền kề. Trích dẫn từ hồ sơ quy hoạch: "Tổng diện tích dự án giữ nguyên nhưng cơ cấu đất ở thay đổi mạnh, đồng thời bổ sung đất y tế, thể thao và bãi đỗ xe". Cách phân bổ này cho thấy Sun Group đang tìm sự cân bằng giữa nhu cầu ở thực, khả năng bán hàng và yêu cầu về hạ tầng đô thị đồng bộ.
Định hướng mới trong bức tranh bất động sản Đà Nẵng và phát triển đô thị Đông Nam Á
Không thể nhìn riêng lẻ dự án khu đô thị hơn 7.141 tỷ đồng này; nó nằm trong chuỗi dự án Sun Group đang tham gia vào cuộc tái cấu trúc không gian đô thị Đà Nẵng. Ở trục sông Hàn, quần thể Da Nang Downtown với quy mô gần 77 ha, vốn đầu tư gần 80.000 tỷ đồng, ôm trọn đoạn từ cầu Trần Thị Lý đến cầu Tiên Sơn, được định vị như câu trả lời cho yêu cầu phát triển phức hợp giải trí và kinh tế đêm của thành phố. Nếu Da Nang Downtown hướng tới chuẩn mô hình tổ hợp giải trí kiểu Marina Bay Sands, tập trung vào skyline, du lịch và kinh tế đêm, thì khu đô thị phía tây đường tránh nam hầm Hải Vân lại đóng vai trò "hậu phương" dân cư cho sự phát triển đó. Cách Sun Group tăng nhà liền kề Đà Nẵng, giảm chung cư và đất xã hội cho thấy một chiến lược song song: một bên là các siêu tổ hợp biểu tượng như Da Nang Downtown, bên còn lại là các khu ở nén, cung cấp lực lượng cư dân, lao động và dịch vụ phụ trợ cho toàn đô thị phát triển theo mô hình đại đô thị Đông Nam Á.
Tiềm năng khu đô thị 97 ha và bài toán tiến độ, thủ tục
Với diện tích hơn 97,2 ha và quy mô dân số tối đa dự kiến khoảng 22.960 người, khu đô thị này trở thành một trong những dự án dân cư lớn nhất khu vực phía tây thành phố, xét cả về tầm ảnh hưởng không gian lẫn vai trò định hình cộng đồng mới. Hiện trạng khu vực vẫn chưa giải phóng mặt bằng, còn khoảng 215 ngôi nhà với 1.219 người sinh sống cùng đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng, nên với bất kỳ phương án nào được duyệt, dự án sẽ là cuộc chuyển đổi không nhỏ về cấu trúc xã hội. Theo hồ sơ, dự kiến đến 31/12/2026, dự án sẽ hoàn thành giải phóng và bàn giao mặt bằng; thời gian đầu tư là 24 tháng từ khi được điều chỉnh chấp thuận chủ trương, còn thời gian xây dựng là 36 tháng kể từ lúc có quyết định giao hoặc cho thuê đất. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng đây mới là phương án quy hoạch đang được lấy ý kiến cộng đồng, chưa phải phương án được phê duyệt cuối cùng. Điều này đồng nghĩa chiến lược bỏ biệt thự, tăng nhà liền kề vẫn còn nằm trên bàn thương thảo giữa doanh nghiệp, chính quyền và người dân.
Kết luận: Sun Group đang thử nghiệm cấu trúc đô thị mới cho Đà Nẵng
Nhìn tổng thể, dự án Sun Group ở phía tây đường tránh nam hầm Hải Vân không chỉ là một khu đô thị Đà Nẵng quy mô hơn 97 ha với vốn đầu tư 7.141 tỷ đồng, mà là bản thử nghiệm cho một cách tổ chức không gian đô thị khác: ít biệt thự, nhiều nhà liền kề, mật độ cư dân cao hơn nhưng được bù lại bằng hạ tầng y tế, thể thao, bãi đỗ xe và dịch vụ. Trong khi đó, Da Nang Downtown ở trục sông Hàn lại đi theo hướng siêu tổ hợp giải trí, hội nghị, mua sắm và kiến trúc biểu tượng, với tòa Landmark 69 tầng được kỳ vọng trở thành hình ảnh nhận diện mới của thành phố. Sự song hành của hai hướng phát triển – khu ở nén phía tây và siêu tổ hợp giải trí ven sông – cho thấy Sun Group đang đặt Đà Nẵng vào bản đồ phát triển đô thị Đông Nam Á bằng một chiến lược tầng bậc: vừa xây dựng "mặt tiền" du lịch, vừa chuẩn bị "hậu phương" cư dân. Nếu phương án quy hoạch được thông qua và triển khai đúng tiến độ, cấu trúc bất động sản Đà Nẵng sẽ mang diện mạo khác hẳn hôm nay, trong đó nhà liền kề trở thành nhân vật chính của một chương mới.
