Từ biệt thự sang nhà liền kề: định nghĩa lại trọng tâm dự án Sun Group Đà Nẵng
Khu đô thị phía tây đường tránh nam hầm Hải Vân là một dự án bất động sản đô thị quy mô hơn 97,2 ha tại Đà Nẵng, được liên danh nhà đầu tư trong đó có Tập đoàn Mặt Trời triển khai với mục tiêu hình thành một khu ở mới cho khoảng gần 23.000 người, nay đang được đề xuất điều chỉnh mạnh cấu trúc đất ở, bỏ hoàn toàn biệt thự nhà vườn để tăng số lượng nhà ở liền kề xây mới, đồng thời bổ sung các chức năng y tế, thể thao và bãi đỗ xe trong cùng quỹ đất hiện hữu.
Việc UBND xã Bà Nà tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư đối với hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho khu đô thị này cho thấy dự án Sun Group Đà Nẵng đã bước vào giai đoạn "tái cấu hình" sản phẩm, không chỉ là cập nhật kỹ thuật mà là quyết định chiến lược về phân khúc khách hàng. Theo quyết định 3141/QĐ-UBND ngày 16/7/2026, thành phố đã chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, mở đường cho việc chỉnh sửa quy hoạch chi tiết ở cấp dự án. Đây là lúc nhà đầu tư phải trả lời câu hỏi: muốn bán cái gì, cho ai, trong bối cảnh thị trường thay đổi nhanh hơn tốc độ làm quy hoạch.
Nhìn vào những con số: dự án giữ nguyên diện tích, thay đổi cấu trúc đất ở
Điểm đáng chú ý đầu tiên là tổng diện tích 97,2 ha của khu đô thị phía tây đường tránh nam hầm Hải Vân được giữ nguyên, nhưng nhóm đất ở bị điều chỉnh giảm mạnh từ 44,3 ha xuống còn 34,3 ha. Phần bị cắt chủ yếu là đất ở biệt thự nhà vườn – toàn bộ loại hình này bị loại khỏi quy hoạch chi tiết mới. Câu chuyện không phải là thu hẹp dự án, mà là thu hẹp tham vọng cao cấp để mở rộng biên độ cho sản phẩm vừa túi tiền hơn và gắn với nhu cầu ở thực.
"Đất nhà ở liền kề xây mới tăng từ 16,7 ha lên 22,5 ha" – đó là một bước nhảy đáng kể trong cơ cấu sản phẩm nhà ở liền kề Đà Nẵng, đồng nghĩa số lô tăng thêm hơn 560 lô theo một phương án và thậm chí có số liệu lên tới 1.774 lô trong hồ sơ khác nhau. Trong khi đó, đất nhà chung cư giảm từ 3,6 ha xuống 2,8 ha, đất nhà ở liền kề hiện trạng từ 3,1 ha xuống 2,7 ha. Ngay cả nhà ở xã hội cũng bị điều chỉnh giảm từ 9,9 ha xuống 6,3 ha nhưng đa dạng hình thức với chung cư và liền kề, cho thấy nhà đầu tư ưu tiên mặt bằng dễ triển khai hơn là những khối chung cư lớn cần vốn dài hơi.
Bỏ biệt thự, tăng nhà liền kề: lựa chọn theo nhu cầu hay theo khả năng?
Khi một dự án hơn 7.141 tỷ đồng vốn đầu tư sau điều chỉnh quyết định bỏ hẳn biệt thự nhà vườn để tăng mạnh nhà ở liền kề, nhà ở xã hội và bổ sung tiện ích y tế, thể thao, bãi đỗ xe, đó là tín hiệu rõ ràng về việc đánh giá lại sức cầu đối với phân khúc cao cấp. Đà Nẵng không thiếu dự án biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, nhưng ở một khu vực sườn đồi, nút giao cao tốc Hòa Liên – Túy Loan với đường Bà Nà – Suối Mơ, nhu cầu có thể thiên về nhà ở liền kề cho người ở lâu dài hơn là các căn biệt thự rộng thênh thang khó khai thác hết công năng.
Mặt khác, thay vì tiếp tục giữ cơ cấu nhiều biệt thự, việc tăng nhà ở liền kề xây mới giúp nhà đầu tư đa dạng hóa giỏ hàng, chia nhỏ sản phẩm để tăng thanh khoản trong bối cảnh vốn góp chỉ chiếm khoảng 1.071 tỷ đồng, tương đương khoảng 15% tổng mức đầu tư sau điều chỉnh. Dự án quay về với một cấu trúc quy hoạch khu đô thị thực dụng hơn: giảm tỷ lệ đất ở cao cấp, mở rộng đất dịch vụ công cộng, tăng mật độ sản phẩm phù hợp với mức thu nhập trung bình, đồng thời kéo thêm người đến ở để tạo sức sống cho cả khu vực Sườn Đồi rộng hơn 2.832 ha.
Tiến độ 24+36 tháng và bài toán khả thi của quy hoạch khu đô thị
Điều chỉnh dự án bất động sản này không chỉ nằm trên bản vẽ mà đi kèm một lịch trình rất chặt: hoàn thành giải phóng và bàn giao mặt bằng trước 31/12/2026, thực hiện đầu tư trong 24 tháng kể từ ngày điều chỉnh chủ trương được chấp thuận và xây dựng trong 36 tháng kể từ ngày có quyết định giao, cho thuê đất. Với hiện trạng chưa giải phóng mặt bằng, 215 ngôi nhà và 1.219 người đang sinh sống rải rác trên khoảng gần 19 ha đất ở và 30,7 ha đất nông nghiệp, nhiệm vụ vừa tái định cư vừa triển khai hạ tầng là thách thức không nhỏ.
Trong bức tranh này, cấu trúc nhà ở liền kề, giảm chung cư và bỏ biệt thự có thể làm bài toán thi công và bàn giao sản phẩm khả thi hơn: nhà thấp tầng xây theo từng phân khu, giao cuốn chiếu, phù hợp với tiến độ giải phóng mặt bằng không đồng đều. Quy hoạch giao thông giữ nguyên quy mô đường Hoàng Văn Thái nối dài đi Bà Nà, chỉ điều chỉnh hướng tuyến đoạn giao với đường điện 220 kV để nối thẳng đến đường Vành đai 1, là cách tránh xáo trộn lớn nhưng vẫn tăng tính kết nối. Một quy hoạch khu đô thị tốt không phải là bản vẽ đẹp nhất, mà là bản vẽ có thể triển khai đúng tiến độ và đáp ứng nhu cầu ở thật.
Kết luận: Chiến lược co giãn giữa mơ ước cao cấp và nhu cầu ở thực
Dự án Sun Group Đà Nẵng tại khu đô thị phía tây đường tránh nam hầm Hải Vân đang cho thấy một xu hướng rõ nét: thay vì giữ mô hình khu đô thị với nhiều biệt thự nhà vườn kiểu mơ ước, nhà đầu tư chấp nhận co lại phân khúc cao cấp để giãn ra số lượng nhà ở liền kề và đất dịch vụ công cộng. Đây là một quyết định mang tính chiến lược, chủ động điều chỉnh dự án bất động sản theo cấu trúc thị trường và khả năng triển khai, thay vì cố thủ trong một bản quy hoạch đã lỗi thời so với nhịp thay đổi của đô thị và người mua nhà.
Giữ nguyên tổng diện tích 97,2 ha nhưng thay đổi cách phân chia, nhà ở liền kề Đà Nẵng trong dự án này được đặt vào vị trí trung tâm của quy hoạch khu đô thị, cùng với các chức năng y tế, thể thao, bãi đỗ xe và giao thông liên kết vùng. Nếu dự án hoàn thành đúng lộ trình giải phóng mặt bằng, đầu tư 24 tháng và xây dựng 36 tháng như kế hoạch, nó sẽ là một ví dụ điển hình cho cách một nhà đầu tư lớn thích nghi: sẵn sàng bỏ đi những ô biệt thự đẹp trên giấy để đổi lấy một khu đô thị sống động, dễ bán, dễ ở và có cơ hội bền vững hơn.
