Từ biệt thự nhà vườn sang nhà liền kề: bước ngoặt trong tư duy phát triển
Khu đô thị phía tây đường tránh nam hầm Hải Vân là một dự án Đà Nẵng Sun Group quy mô hơn 97 ha, đang được đề xuất điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo hướng bỏ hoàn toàn quỹ đất biệt thự nhà vườn, giảm diện tích đất ở và tăng mạnh số lượng nhà ở liền kề nhằm phù hợp hơn với nhu cầu ở thực, khả năng chi trả và định hướng mật độ phát triển của khu đô thị Đà Nẵng hiện đại. UBND xã Bà Nà hiện đang lấy ý kiến cộng đồng dân cư đối với hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho khu đô thị này. Việc lấy ý kiến dựa trên Quyết định số 3141/QĐ-UBND ngày 16/7/2026 về chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, cho thấy chính quyền thành phố không chỉ “gật đầu” với vốn hơn 7.141 tỷ đồng mà còn muốn lắng nghe phản ứng xã hội trước một cú xoay trục rõ rệt: từ sản phẩm biệt thự cao cấp sang cấu trúc nhà liền kề Đà Nẵng có tính đại chúng hơn. Quan điểm cần được nói thẳng: đây không chỉ là một chỉnh sửa kỹ thuật quy hoạch, mà là tín hiệu cho thấy những mô hình khu đô thị xa xỉ đang tự điều chỉnh trước sức ép của thị trường nhà ở có nhu cầu thực, mật độ cao và giá thành dễ tiếp cận hơn.
Nhà liền kề tăng 563 lô: lựa chọn mật độ cao và tối ưu sử dụng đất
Theo phương án mới, tổng diện tích dự án vẫn giữ nguyên, nhưng cơ cấu sử dụng đất thay đổi mạnh: đất ở giảm từ 44,3 ha xuống 34,3 ha và quỹ đất biệt thự nhà vườn bị loại bỏ hoàn toàn. Ngược lại, đất nhà ở liền kề xây mới tăng từ 16,7 ha lên 22,5 ha, số lô tăng từ 1.021 lên 1.584, tức bổ sung thêm 563 lô nhà liền kề Đà Nẵng. Đây là con số cho thấy nhà liền kề đã trở thành “xương sống” sản phẩm của dự án. Quy mô dân số tối đa khoảng 22.960 người, trong đó 21.960 người thường trú và 1.000 người quy đổi. Với mật độ như vậy, nếu giữ mô hình biệt thự nhà vườn, mức độ lãng phí đất là quá lớn và khó tạo được một cấu trúc đô thị hiệu quả. Việc giảm đất nhà chung cư từ 3,6 ha xuống 2,8 ha và đất nhà ở liền kề hiện trạng từ 3,1 ha xuống 2,7 ha cho thấy Sun Group chủ động xây lại “ma trận” sản phẩm: ít phụ thuộc vào chung cư, tập trung vào nhà thấp tầng mật độ cao, phù hợp với tâm lý sở hữu đất ở riêng lẻ của người mua. Có thể trích một nhận định quan trọng từ hồ sơ quy hoạch: “Đất nhà ở liền kề xây mới tăng từ 16,7 ha lên 22,5 ha, tương ứng tăng từ 1.021 lên 1.584 lô”, đây là câu trả lời rõ nhất cho hướng đi ưu tiên mật độ.
Bổ sung đất y tế, thể thao, công cộng: chiến lược giữ chất lượng sống trong đô thị nén
Khi tăng số lượng nhà liền kề và giảm tỷ lệ đất ở, câu hỏi không thể tránh là: khu đô thị có trở thành một khối bê tông dày đặc? Phương án điều chỉnh cho thấy liên danh Sun Group dường như nhận thức được rủi ro này. Hồ sơ bổ sung thêm đất dành cho y tế, thể thao, bãi đỗ xe, đồng thời điều chỉnh các nhóm đất thương mại, dịch vụ, giao thông và giáo dục. Điều đó có nghĩa, dự án không chỉ gia tăng số căn mà còn mở thêm không gian cho hạ tầng xã hội, thể hiện nỗ lực cân bằng giữa đô thị nén và chất lượng sống. Hệ thống giao thông giữ nguyên quy mô đường Hoàng Văn Thái nối dài đi Bà Nà, đồng thời xây dựng vỉa hè đảm bảo quy hoạch và điều chỉnh tuyến tại đoạn giao với đường điện 220 kV để nối thẳng tới Vành đai 1. Tuy vậy, việc diện tích đất nhà ở xã hội giảm từ 9,9 ha xuống 6,3 ha đặt ra một câu hỏi đáng suy nghĩ: đô thị mật độ cao nhưng phần dành cho nhóm thu nhập thấp lại bị thu hẹp, liệu có đi ngược kỳ vọng về khả năng tiếp cận nhà ở rộng rãi?
Bối cảnh phê duyệt và đường dài chiến lược của Sun Group tại Đà Nẵng
Hồ sơ điều chỉnh được Công ty Cổ phần Tập đoàn Mặt Trời – đại diện liên danh thực hiện dự án – tổ chức lập, trong bối cảnh toàn bộ khu vực nằm trong Phân khu đô thị Sườn Đồi rộng 2.832 ha và chưa được giải phóng mặt bằng. Hiện trạng sử dụng đất là một "bức tranh thô": gần 19 ha đất ở, 30,7 ha đất nông nghiệp, 36,7 ha đất chưa sử dụng cùng đất sông suối, kênh rạch. Khoảng 215 ngôi nhà với 1.219 người đang sinh sống xen kẽ đất nông nghiệp. Theo quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, dự án dự kiến hoàn thành giải phóng và bàn giao mặt bằng vào ngày 31/12/2026, thời gian thực hiện đầu tư là 24 tháng kể từ ngày điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, còn thời gian xây dựng là 36 tháng kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất. Những mốc thời gian này cho thấy Sun Group không hình dung đây là một dự án kéo dài bất định, mà là mắt xích trong chiến lược mở rộng quỹ đô thị phía tây Đà Nẵng. Với việc loại bỏ biệt thự nhà vườn, tăng mạnh nhà liền kề và bổ sung tiện ích công, dự án Đà Nẵng Sun Group đang phản ánh rõ lựa chọn chiến lược: chấp nhận đô thị nén để tối ưu hiệu quả sử dụng đất, nhưng vẫn cố giữ một bộ khung hạ tầng đủ để thuyết phục thị trường rằng đây là nơi để ở lâu dài chứ không chỉ là sản phẩm đầu cơ bất động sản Đà Nẵng.
Kết luận: đô thị nén, giá vừa tầm – bước đi hợp thị trường nhưng cần giám sát
Nhìn tổng thể, sự xoay trục từ biệt thự nhà vườn sang nhà liền kề tại khu đô thị Đà Nẵng này phản ánh một thay đổi tư duy đáng kể: thay vì tập trung vào hình ảnh sang trọng, nhà ở trở về đúng chức năng chỗ ở cho gần 23.000 cư dân dự kiến. Mật độ cao hơn, sản phẩm phổ biến hơn là cách Sun Group bám sát hướng đi mà thị trường bất động sản Đà Nẵng đang cổ vũ – ưu tiên giá vừa tầm và khả năng khai thác sử dụng đất hiệu quả. Tuy nhiên, bài toán chưa khép lại. Mức giảm đất ở xã hội và việc lệ thuộc mạnh vào nhà liền kề đặt ra yêu cầu giám sát kỹ về công năng, tiêu chuẩn xây dựng và không gian công cộng, để đô thị nén không trượt thành khu ở chật chội. Nếu thành phố và nhà đầu tư giữ được cân bằng này, dự án không chỉ là một chuỗi nhà liền kề Đà Nẵng mới, mà có thể trở thành mẫu hình quy hoạch lại cho nhiều khu đô thị ven đô đang tìm lối đi giữa áp lực cung nhà ở và giới hạn quỹ đất.
