Đại Phước: từ quỹ đất ven sông bị “giam chân” đến cửa ngõ đô thị mới
Đô thị ven sông Đại Phước là không gian đô thị quy mô hơn 3.100ha được quy hoạch dọc hệ thống sông, kênh rạch tự nhiên, hướng tới mô hình khu đô thị thông minh kết hợp trung tâm khoa học, đổi mới sáng tạo và dịch vụ gắn với sông nước, đóng vai trò cực tăng trưởng mới ở phía Đông TPHCM. Chính quỹ đất ven sông “khổng lồ” này từng bị kìm hãm nhiều năm vì bài toán kết nối giao thông. Phía Tây Đại Phước giáp sông Đồng Nai và TPHCM, nhưng việc di chuyển chủ yếu dựa vào phà Cát Lái và hệ thống đường tỉnh quanh co, khiến lợi thế “sát vách” thành phố lớn gần như bị bỏ phí. Cách phát triển thiên về công nghiệp của Nhơn Trạch cũ càng làm khu vực này chậm chuyển mình theo hướng phát triển khu đô thị hiện đại, dù tiềm năng cảnh quan sông nước thuộc hàng hiếm ở vùng Đông Nam Bộ.
Ba cây cầu mở khóa thế “sát vách” TPHCM và thay đổi bản đồ kết nối
Bước ngoặt của Đại Phước không nằm trên giấy quy hoạch mà nằm ở ba cây cầu kết nối TPHCM: Nhơn Trạch, Cát Lái và Phú Mỹ 2. Khi cầu Nhơn Trạch trên Vành đai 3 được đưa vào khai thác, cư dân Đại Phước kết nối trực tiếp với cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây để vào khu Đông TPHCM và các tỉnh lân cận. Cây cầu dài 2,6km, rộng gần 20m cùng đoạn đường dẫn gần 5,6km biến Đại Phước từ vùng ven sông khó tiếp cận thành một điểm nằm trên hành lang giao thông liên vùng. Đầu năm nay, việc động thổ cầu Cát Lái đánh dấu bước chấm dứt phụ thuộc phà kéo dài suốt hơn ba thập niên. Với chiều dài 11,6km, cầu chính 3km, 8 làn xe và vận tốc thiết kế 80km/h, Cát Lái sẽ đưa quãng đường từ Đại Phước lên khu Đông TPHCM xuống mức khoảng 10 phút. Đó không chỉ là chuyện rút ngắn thời gian đi lại, mà là sự đảo chiều toàn bộ “tâm thế” không gian sống của khu vực. "Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, thị trường lao động của TPHCM và Đồng Nai có thể xích lại gần nhau hơn". Cách đó 6km về hạ lưu, cầu Phú Mỹ 2 được chuẩn bị đầu tư với thiết kế dây văng, toàn tuyến dài khoảng 6,3km, tối thiểu 8 làn xe, nối trực tiếp Đại Phước với khu Nam TPHCM qua đường Nguyễn Hữu Thọ và đường Liên Cảng. Ba hướng Bắc, Tây, Nam được mở đồng thời, biến Đại Phước từ "bờ kia dòng sông" thành điểm giáp ranh chủ động kết nối cả khu Đông, khu Nam và mạng lưới Vành đai 3.
Quy hoạch đô thị ven sông và cuộc tái định hình hạ tầng Đồng Nai
Sự bùng nổ hạ tầng Đồng Nai diễn ra đúng thời điểm địa phương xác định Đại Phước là nơi mở rộng không gian đô thị về phía TPHCM và đón đầu sân bay Long Thành. Tháng 4, UBND Đồng Nai phê duyệt quy hoạch phân khu Đại Phước 1 tỷ lệ 1/2.000, rộng hơn 3.131ha, theo mô hình đô thị thông minh ven sông, khoa học và đổi mới sáng tạo. Điểm đáng nói là 51% diện tích dành cho thương mại, dịch vụ, công trình công cộng cấp đô thị, đào tạo, nghiên cứu, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật, thay vì lặp lại mô hình khu công nghiệp. Khoảng 917ha, tương đương gần 30%, là sông, kênh, rạch tự nhiên được giữ lại để tạo không gian mở và bản sắc đô thị ven sông Đại Phước. Với dân số dự kiến 180.000-240.000 người, khu vực này có quy mô tương đương một đô thị cỡ trung, buộc hệ thống trường học, bệnh viện, dịch vụ thương mại phải phát triển đồng bộ. Theo Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2026, mạng lưới đường bộ kết nối TPHCM với sân bay Long Thành sẽ cơ bản hình thành liên hoàn, gồm các cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, Vành đai 3 cùng các tuyến 25B và 25C. Trong đó, 25C nối trực tiếp với đường T1 của sân bay Long Thành ở khu vực quốc lộ 51, một số đoạn đã thông xe kỹ thuật từ cuối năm 2025. Khi hạ tầng khu vực Long Thành, Nhơn Trạch và Đại Phước được khép vòng, không gian đô thị ven sông Đại Phước sẽ không còn là điểm cuối mà trở thành mắt xích trong một hệ sinh thái đô thị - sân bay - cảng biển.
Các dự án quy mô lớn và lợi thế cạnh tranh của không gian ven sông
Quy hoạch chỉ là điều kiện cần; điều kiện đủ để Đại Phước trở thành cực tăng trưởng mới của Đồng Nai nằm ở dòng vốn và các dự án đô thị thực tế. Bên cạnh phân khu Đại Phước 1, nhiều khu vực khác trong xã đang thu hút những dự án nhà ở tích hợp đa chức năng từ các nhà phát triển lớn, tạo nên bức tranh phát triển khu đô thị đa dạng và sôi động. Tại đây, dự án Ecovillage Saigon River của nhà sáng lập Ecopark được xem là một trong những mảnh ghép tiên phong về quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan và tiện ích sức khỏe cho cư dân, phù hợp định hướng đô thị ven sông Đại Phước. Lợi thế lớn nhất của các dự án này là vị trí: phía Tây Đại Phước giáp trực tiếp TPHCM qua sông Đồng Nai, trong khi ba cây cầu kết nối tạo ra khả năng tiếp cận đa hướng. Khi cư dân từ Đại Phước có thể đi làm tại TPHCM, di chuyển ra sân bay Long Thành hoặc đến các cảng khu vực Nhơn Trạch trong cùng một mạng lưới giao thông, giá trị của bất động sản không chỉ nằm ở diện tích mà ở khả năng kết nối. Từ góc độ cạnh tranh, một đô thị ven sông có cảnh quan mở, mật độ cây xanh cao, nhưng lại gắn với mạng lưới cao tốc và vành đai, sẽ hấp dẫn nhóm người dân và doanh nghiệp đang tìm kiếm môi trường sống “dịch chuyển khỏi trung tâm nhưng không xa cơ hội”.
Từ điểm trung chuyển sang cực tăng trưởng: Đại Phước cần tránh những cái bẫy nào?
Trong giai đoạn từ nay đến 2030, mạng lưới giao thông kết nối Nhơn Trạch, Đại Phước được kỳ vọng bước vào giai đoạn hoàn chỉnh, thúc đẩy kinh tế, xã hội và khai phá tiềm năng đô thị. Nhưng nếu chỉ nhìn Đại Phước như một điểm trung chuyển giữa TPHCM, sân bay Long Thành và hệ thống cảng thì sẽ bỏ lỡ cơ hội xây dựng bản sắc đô thị ven sông dài hạn. Câu hỏi cần đặt ra là: khu vực sẽ phát triển theo kịch bản đô thị sống tốt cho cư dân, hay trở thành “vành đai giao thông” mới với mật độ xe và kho bãi cao? Hướng quy hoạch ưu tiên không gian mở, giữ lại gần 30% diện tích mặt nước là tín hiệu tích cực. Tuy vậy, việc tập trung 51% diện tích cho thương mại, dịch vụ và công trình công cộng cần đi kèm kiểm soát mật độ xây dựng và chất lượng kiến trúc. Nếu hạ tầng giao thông tiếp tục hoàn thiện đúng tiến độ, còn quy hoạch đô thị được thực thi nhất quán, Đại Phước có cơ hội chuyển từ “vùng đất ven sông bị quên lãng” thành đô thị ven sông Đại Phước mang tính biểu tượng của hạ tầng Đồng Nai mới. Còn nếu phát triển thiếu cân nhắc, lợi thế cầu kết nối TPHCM sẽ biến nơi đây thành dải đô thị mở rộng nhưng thiếu chiều sâu, chỉ đóng vai trò nơi ở vệ tinh, không phải một cực tăng trưởng đúng nghĩa.
