Khi dự án bất động sản bị treo trở thành “bình thường mới”
Tình trạng dự án bất động sản TP.HCM bị treo là hiện tượng nhiều dự án nhà ở, thương mại và hạ tầng đã bàn giao nền, nhà hoặc được phê duyệt chủ trương đầu tư nhưng kéo dài nhiều năm không hoàn thiện pháp lý, không cấp được giấy chứng nhận bất động sản cho người dân và doanh nghiệp, gây đình trệ sử dụng đất, phát sinh tranh chấp, khiếu nại và làm suy giảm niềm tin vào hệ thống quản lý quy hoạch và thủ tục hành chính xây dựng của thành phố. Vấn đề này không còn là vài trường hợp cá biệt mà đang hình thành một “bình thường mới” đáng lo ngại, trong đó những vướng mắc quy hoạch đất đai và quy trình rà soát hồ sơ trở thành nút thắt hệ thống, chứ không chỉ là sai sót của từng dự án riêng lẻ. Ngày 2/10, UBND phường Bình Hòa cho biết đã gửi văn bản cho Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM để rà soát các dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ đã bàn giao cho người mua nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Động thái này cho thấy chính quyền cơ sở buộc phải “điểm danh” những dự án bất động sản TP.HCM đang ách tắc, thay vì tiếp tục để chúng chìm trong im lặng. Khi chính quyền phải mở đợt rà soát, nghĩa là tình trạng treo dự án đã vượt ngưỡng chịu đựng của cư dân lẫn nhà đầu tư.
Bình Hòa: người dân trả 90% tiền nhưng giấy chứng nhận nằm trong ngân hàng
Phường Bình Hòa là một điển hình cho thấy mức độ bất cập của các dự án bất động sản TP.HCM khi triển khai nhưng không hoàn tất pháp lý. Theo báo cáo, khu dân cư Vĩnh Phú 2, Vĩnh Phú 1 – giai đoạn 2, khu nhà vườn Tân Vũ Minh và khu nhà ở cán bộ, công nhân viên Công ty xây dựng thủy lợi 44 đều đã giao nhà, nền cho người dân nhưng chưa được giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ở khu nhà vườn Tân Vũ Minh, dự án kéo dài hàng chục năm, hạ tầng xuống cấp, nhưng câu chuyện pháp lý gần như giậm chân tại chỗ. Đáng báo động hơn là mô hình tài chính “một bên thu tiền, một bên thế chấp sổ”. Theo UBND phường, chủ đầu tư đã chuyển nhượng nền đất, thu tới 90% tiền của người dân, trong khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại mang đi thế chấp ngân hàng. Đây không còn là rủi ro cá nhân mà là một lỗ hổng hệ thống: cơ quan nhà nước cho phép dự án bán nền khi chưa kiểm soát chặt việc thế chấp, dẫn đến nguy cơ tranh chấp chồng chéo giữa người mua và tổ chức tín dụng, còn cư dân đứng giữa với một hợp đồng góp vốn nhưng không có giấy chứng nhận bất động sản để bảo vệ quyền lợi.
Quy hoạch đất đai và thủ tục hành chính xây dựng: những nút thắt nhìn thấy nhưng khó tháo
Các dự án ở Bình Hòa cho thấy vướng mắc quy hoạch đất đai không chỉ là chuyện vài bản đồ tỷ lệ 1/500 hay 1/2.000, mà là cách hệ thống pháp lý vận hành quá chậm so với thực tế thị trường. UBND phường Bình Hòa thừa nhận nguy cơ khiếu nại đông người vì chủ đầu tư chưa thực hiện các nội dung kết luận thanh tra, trong đó có điều chỉnh quy hoạch 1/500 và tiếp tục thỏa thuận với các hộ dân chưa bồi thường. Trong khi đó, một số người dân mua bán theo hợp đồng góp vốn vẫn lén xây dựng vào ban đêm, ngày nghỉ dù dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Khi quy hoạch không rõ ràng, cư dân buộc phải “tự cứu”, còn cơ quan quản lý lại bị kẹt giữa việc xử phạt xây dựng trái phép và nhu cầu ở thật. Câu chuyện ở xã Tân Nhựt cho thấy một mặt khác của cùng nút thắt. Từ một quyết định chủ trương đầu tư cửa hàng xăng dầu được chấp thuận năm 2018, thủ tục điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu trung tâm và dân cư Tân Túc tại vị trí dự án đã kéo dài nhiều năm. Sự thay đổi địa giới hành chính và mô hình chính quyền hai cấp khiến đầu mối xử lý hồ sơ liên tục thay đổi. Khi quy trình xác định thẩm quyền chậm hơn nhu cầu phát triển, mọi dự án đều có nguy cơ bị treo, dù bản thân vị trí đất đã được đánh giá là phù hợp với đồ án quy hoạch chung thành phố đến năm 2040 và tầm nhìn đến 2060.
Dự án cây xăng An Phúc Tiến: 8 năm chờ đợi cho một quyết định quy hoạch
Dự án cửa hàng xăng dầu của Công ty An Phúc Tiến ở xã Tân Nhựt là ví dụ rõ ràng về việc thủ tục hành chính xây dựng có thể “ăn mòn” cơ hội kinh doanh. Ngày 14/4/2018, UBND TP.HCM ban hành quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận cho doanh nghiệp mở cửa hàng xăng dầu và dịch vụ hỗ trợ tại thửa đất 765 ở khu trung tâm thị trấn Tân Túc cũ. Sau đó ít lâu, doanh nghiệp thực hiện ký quỹ đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM với số tiền trên 300 triệu đồng. Thế nhưng, từ đó đến nay, toàn bộ dự án vẫn đứng im vì phải chờ hoàn tất thủ tục điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 theo đúng trình tự. Một câu nói của đại diện doanh nghiệp đáng được trích lại nguyên văn: "Công ty chúng tôi đóng ký quỹ hơn 300 triệu đồng sau khi chủ trương đầu tư được chấp thuận, chưa kể các chi phí đầu tư khác và cơ hội kinh doanh trôi qua nhiều năm...". Đây không chỉ là nỗi bức xúc cá nhân, mà là lời cảnh tỉnh về chi phí vô hình của quy trình chậm trễ. Mỗi năm trôi qua, khu đất đầu tư cửa hàng xăng dầu vẫn bỏ hoang, trong khi nhu cầu hạ tầng nhiên liệu và dịch vụ của khu vực liên tục tăng. Khi thủ tục điều chỉnh quy hoạch được đối xử như một mục tiêu tự thân – phải đủ bước, đủ tầng nấc, nhưng không có cam kết thời hạn – thì mọi chủ trương đầu tư đều có nguy cơ biến thành “giấy phép treo”.
Nếu không chặn vòng luẩn quẩn, niềm tin thị trường sẽ là nạn nhân lớn nhất
Nhìn từ Bình Hòa đến Tân Nhựt, có thể thấy các nút thắt chính làm chậm tiến độ dự án bất động sản TP.HCM là thủ tục hành chính và khâu rà soát hồ sơ, chứ không phải thiếu nhu cầu hay thiếu vốn. Thanh tra, rà soát, kết luận, điều chỉnh quy hoạch, phân định thẩm quyền… tất cả đều cần thiết, nhưng khi thiếu thời hạn rõ ràng và cơ chế phối hợp, chúng biến thành vòng luẩn quẩn. Người dân Bình Hòa đã trả đến 90% giá trị nền đất nhưng giấy chứng nhận bất động sản bị mang đi thế chấp ngân hàng; doanh nghiệp An Phúc Tiến bỏ quỹ đầu tư từ 2018 nhưng sau 8 năm vẫn chưa thể triển khai dự án cây xăng trên thực tế. Những câu chuyện này làm xói mòn niềm tin của cư dân và nhà đầu tư vào khả năng thực thi của chính quyền đô thị. Ở chiều ngược lại, vẫn có tín hiệu tích cực: UBND phường Bình Hòa kiến nghị thành phố chỉ đạo cơ quan có thẩm quyền làm việc với chủ đầu tư để tái cơ cấu bộ máy, giải chấp giấy chứng nhận đang thế chấp và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; UBND xã Tân Nhựt giao Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng xã khẩn trương lập hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch, hoàn thiện và trình thẩm định để tiếp tục triển khai đồ án. Tuy nhiên, nếu các bước này không đi kèm kỷ luật thời gian và trách nhiệm cụ thể cho từng cơ quan, chúng dễ trở thành thêm một lớp thủ tục. Muốn chặn vòng luẩn quẩn, TP.HCM cần coi việc cắt giảm độ trễ thủ tục là ưu tiên thật sự: minh bạch quy trình, công khai tiến độ, gắn trách nhiệm cá nhân với từng hồ sơ. Chỉ khi giấy chứng nhận bất động sản được cấp đúng hẹn, dự án xăng dầu được mở đúng thời gian, thị trường mới tin rằng quy hoạch và thủ tục không phải là rào cản, mà là nền tảng cho phát triển.
