TOD dọc đường sắt TP.HCM - Cần Thơ: cú hích quy hoạch hay rủi ro phân lô quy mô lớn?
Mô hình TOD phát triển đô thị là cách tổ chức không gian đô thị nén, mật độ cao, đa chức năng trong bán kính đi bộ quanh các đầu mối giao thông công cộng khối lượng lớn, nhằm gom nhu cầu đi lại vào vận tải công cộng và tạo hệ sinh thái sống – làm việc – dịch vụ liên thông. Ban Quản lý dự án Mỹ Thuận vừa báo cáo Bộ Xây dựng kết quả nghiên cứu TOD trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư tuyến đường sắt TP.HCM - Cần Thơ dài 175,2km, đi qua TP.HCM, Tây Ninh, Đồng Tháp, Vĩnh Long và Cần Thơ. Vấn đề không còn là “có làm TOD hay không”, mà là TOD sẽ trở thành xương sống tái cấu trúc đô thị vùng hay trượt thành làn sóng phân lô, tăng giá đất dọc tuyến.
Bức tranh tổng thể: 16 nhà ga, 7 điểm TOD ở TP.HCM và hàng nghìn hecta đất vàng
Theo liên danh tư vấn, TOD phát triển đô thị được đề xuất quanh 16 nhà ga và trạm dừng trên toàn tuyến đường sắt TP.HCM - Cần Thơ, với phạm vi nghiên cứu linh hoạt từ bán kính 1-3km, riêng một số khu vực Cần Thơ mở tới 5km. Tại TP.HCM, 7 vị trí quanh các ga và trạm như An Bình (51,22ha), Vĩnh Phú (100,93ha), Thạnh Xuân, Tân Chánh Hiệp, Tân Tạo, Tân Kiên… được sơ bộ nhận diện có tiềm năng quy hoạch nhà ga gắn với phát triển đô thị nén. Toàn bộ mạng lưới TOD được phân bố tương đối đều trên suốt 175,2km tuyến, tạo chuỗi “điểm nóng” đô thị – logistics xuyên 5 địa phương, thay vì dồn tất cả áp lực lên vài đầu mối lớn. Đây là cách tiếp cận đúng nếu mục tiêu là phát triển khu vực cân bằng, không tạo thêm “cực tăng trưởng đơn tâm”.
Chiến lược vùng: từ logistics Tây Ninh, Đồng Tháp đến cực tăng trưởng Cần Thơ
Điểm đáng chú ý nhất của quy hoạch nhà ga là cách mỗi địa phương gắn TOD với chiến lược phát triển khu vực riêng. Tây Ninh tập trung vào ga Thạnh Đức với hơn 470ha cho đô thị và logistics, cùng 242ha quanh ga Tân An, hướng tới chuỗi logistics kết nối cảng Hiệp Phước. Đồng Tháp hình thành 4 cụm Tam Hiệp, Cai Lậy, Cái Bè, An Hữu với bán kính ảnh hưởng 2-3km, ưu tiên thương mại, dịch vụ và logistics chất lượng cao. Vĩnh Long xem ga Mỹ Thuận (398ha) và Bình Minh (664,2ha) là hạt nhân các khu đô thị lớn của tỉnh. Ở cuối tuyến, Cần Thơ quy hoạch nhà ga trung tâm gắn với khoảng 1.000ha đô thị TOD và 50ha logistics quanh Hưng Phú, Cái Răng. Câu chuyện không chỉ là đất bao nhiêu hecta, mà là TOD có thực sự tạo được mạng lưới cực kinh tế mới cho toàn đồng bằng.
Khung pháp lý mới: TOD không thể triển khai kiểu “vừa làm vừa dò”
TOD gắn đường sắt TP.HCM - Cần Thơ không diễn ra trong khoảng trống pháp lý. Mô hình này đã được chế định trong Luật Đường sắt số 95/2025/QH15 và được coi là mô hình phát triển đô thị hoàn toàn mới. Ở TP.HCM, Hội đồng nhân dân đã quy định bán kính quy hoạch TOD là 1.000m từ tâm nhà ga, có thể điều chỉnh theo hiện trạng, còn theo Luật Đường sắt 2025, thẩm quyền phê duyệt quy hoạch TOD quanh nhà ga thuộc UBND TP.HCM. Nhiều địa phương như Vĩnh Long thẳng thắn kiến nghị Trung ương sớm ban hành hướng dẫn chi tiết về cơ chế tài chính, đất đai và tiêu chuẩn kỹ thuật cho TOD để có cơ sở triển khai nhanh. Một câu nói nên được ghi nhớ là: “Không có khung chính sách rõ ràng, TOD rất dễ biến thành bài toán bất động sản thuần túy chứ không còn là chiến lược giao thông – đô thị”.
Cơ hội và thách thức: TOD chỉ thành công nếu đặt giao thông công cộng lên trước bất động sản
My Thuan Project Management Board đang đề nghị Bộ Xây dựng sớm chủ trì họp trực tiếp với 5 địa phương để thống nhất phương án tuyến, ranh giới quỹ đất TOD và cơ chế chính sách, làm cơ sở hoàn thiện báo cáo tiền khả thi theo đúng tiến độ. Đây là thời điểm quyết định để trả lời câu hỏi: TOD sẽ đi theo hướng “đô thị đi trước, đường sắt theo sau” hay ngược lại. Nếu để lợi ích ngắn hạn của thị trường đất chi phối, TOD phát triển đô thị rất dễ trở thành dải đô thị loãng, phụ thuộc xe cá nhân, làm loãng ý nghĩa của mô hình giao thông công cộng định hướng phát triển. Ngược lại, nếu kiên định nguyên tắc phát triển nhỏ gọn quanh nhà ga, ưu tiên kết nối đường sắt với mạng xe buýt và đường sắt đô thị nội vùng, dự án đường sắt TP.HCM Cần Thơ có cơ hội trở thành trục sống mới cho cả vùng Đông Nam Bộ – Đồng bằng sông Cửu Long.
