TOD: Từ tăng giá đất đến chiến lược nâng cao năng suất đô thị
Phát triển đô thị định hướng giao thông (Transit-Oriented Development – TOD) là mô hình tổ chức không gian đô thị xoay quanh các đầu mối giao thông công cộng, kết hợp nhà ở, việc làm, dịch vụ và tiện ích trong bán kính đi bộ, nhằm nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất của thành phố thay vì chỉ tạo ra làn sóng tăng giá bất động sản quanh nhà ga. Mấu chốt ở đây là cách chúng ta định nghĩa thành công: nếu TOD bị thu hẹp thành câu chuyện chênh lệch giá đất, nó sẽ nuôi đầu cơ nhiều hơn là năng suất đô thị. Khi coi TOD là chiến lược hạ tầng – sử dụng đất, các quyết định quy hoạch, đầu tư và tái phát triển sẽ buộc phải trả lời câu hỏi: người dân có tiếp cận tốt hơn việc làm, dịch vụ và không gian công cộng hay không, và thành phố có vận hành hiệu quả hơn hay không.
TP.HCM và tham vọng TOD dọc mạng lưới metro
TP.HCM đang chuyển từ tư duy mở đường đơn lẻ sang phát triển đô thị định hướng quanh các tuyến metro và đầu mối giao thông công cộng. Theo định hướng của cơ quan quy hoạch, TOD metro TP.HCM phải được nghiên cứu đồng bộ giữa tuyến đường sắt đô thị, nhà ga, chức năng sử dụng đất, hệ thống giao thông kết nối và các tiện ích công cộng, thay vì chỉ khoanh vùng đất quanh ga để tăng thu ngân sách từ đấu giá. Một phát biểu đáng chú ý là việc khai thác nguồn lực đất đai tại các khu vực TOD “không chỉ nhằm tăng nguồn thu mà còn phải góp phần phát triển hạ tầng, nâng cao chất lượng sống của người dân”. Điều này cho thấy Thành phố ít nhất đã nhận diện đúng bài toán: TOD là công cụ cấu trúc lại không gian phát triển, tạo thêm cực tăng trưởng và giảm áp lực lên lõi trung tâm, chứ không phải chiếc máy in tiền ngắn hạn từ đất công.
Metro số 1: Bài học đầu tiên về giá trị và giới hạn của TOD
Tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên là phép thử đầu tiên cho TOD metro TP.HCM, và các tín hiệu thị trường đã xuất hiện khá rõ. Sau khi tuyến này đi vào hoạt động, các dự án dọc tuyến ghi nhận giá nhà tăng nhanh, thanh khoản tốt hơn, trung tâm thương mại đông khách hơn và tỷ lệ lấp đầy cải thiện. Đây là bằng chứng thuyết phục rằng khả năng kết nối và thời gian di chuyển đang trở thành tiêu chí chiến lược trong lựa chọn địa điểm đầu tư, khi khoảng cách được đo bằng phút tiếp cận việc làm và dịch vụ chứ không chỉ bằng kilomet. Tuy nhiên, nếu dừng lại ở việc tận hưởng làn sóng tăng giá, TOD sẽ bị biến dạng thành một cơ chế tài chính phục vụ bất động sản. Để metro số 1 thực sự kích hoạt các khu đô thị thông minh và năng suất, cần đi tiếp bước khó hơn: tái cấu trúc sử dụng đất, tăng mật độ hợp lý, bổ sung chức năng việc làm và dịch vụ công cộng quanh ga.
Bốn yếu tố làm nên TOD đúng nghĩa: đất, đi bộ, mật độ và tái phát triển
Nếu coi TOD là chiến lược nâng cao năng suất đô thị, thì các yếu tố kỹ thuật không còn là chi tiết phụ mà là điều kiện bắt buộc. Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất phải đủ đa dạng, kết hợp nhà ở, văn phòng, bán lẻ, dịch vụ và tiện ích công cộng trong bán kính đi bộ quanh ga, để duy trì dòng người và hoạt động kinh tế suốt cả ngày. Thứ hai, khả năng đi bộ phải thực chất: đường đi bộ liên tục, an toàn, có bóng mát, tiếp cận được cho người cao tuổi, trẻ em và người khuyết tật, chứ không phải vài vạch kẻ qua đường mang tính tượng trưng. Thứ ba, mật độ phát triển cần đủ cao để giao thông công cộng hoạt động hiệu quả, nhưng được kiểm soát bằng không gian xanh và tiện ích. Thứ tư, phải có cơ chế phát triển và tái phát triển đất minh bạch, cho phép chỉnh trang khu vực đã có dân cư và khai thác quỹ đất mới gắn với các đầu mối giao thông.
Từ TOD đến năng suất đô thị: lựa chọn chính sách không thể trì hoãn
Điểm cốt lõi của TOD là chuyển trọng tâm từ giá trị đất sang giá trị thời gian và khả năng tiếp cận. Khi người dân có thể sống trong khu đô thị thông minh, đi bộ đến ga, chuyển sang xe buýt hoặc các phương tiện giao thông công cộng khác để tiếp cận việc làm và dịch vụ, năng suất đô thị sẽ tăng lên theo nghĩa rất cụ thể: ít thời gian kẹt xe hơn, nhiều giờ lao động hiệu quả hơn, chi phí vận hành thành phố thấp hơn. Ngược lại, nếu quy hoạch thiếu đồng bộ, TOD sẽ chỉ tạo ra làn sóng tăng giá đất quanh nhà ga mà không mang lại cải thiện tương xứng về chất lượng sống và giá trị kinh tế. Lựa chọn chính sách vì thế khá rõ: hoặc chúng ta đối xử với TOD như công cụ đầu cơ đất, hoặc như nền tảng tổ chức lại đô thị để nâng cao năng suất. TP.HCM đã phát tín hiệu đúng, câu hỏi còn lại là mức độ kiên định trong thực thi.
