Luật Phát triển đô thị: từ hành lang pháp lý đến “cú bật” mới cho TP.HCM
Luật Phát triển đô thị 2026 là khuôn khổ pháp lý chuyên biệt quy định cách quy hoạch, huy động và phân bổ nguồn lực cho các đô thị, đồng thời tạo cơ chế tài chính, đất đai và tổ chức không gian mới nhằm thúc đẩy tăng trưởng chất lượng cao, bền vững và có trách nhiệm với người dân lẫn môi trường. Luật Phát triển đô thị vừa được Quốc hội thông qua ngày 24/8 với 5 chương, 66 điều và sẽ có hiệu lực từ ngày 01/10/2026, được xem là cánh cửa mở cho một giai đoạn phát triển mới của TP.HCM. Những nút thắt thể chế kéo dài nhiều năm, khiến thành phố “đói” công cụ quản trị tương xứng vai trò đầu tàu, nay lần đầu có một hành lang pháp lý riêng cho phát triển đô thị. Đây không chỉ là một đạo luật “vá lỗ hổng” mà đúng nghĩa là một thiết kế để tạo động lực tăng trưởng mới cho thành phố.
Quyền chủ động mới: từ TOD, tín chỉ carbon đến ngân sách linh hoạt
Điểm thay đổi lớn nhất của Luật Phát triển đô thị 2026 là cấp thêm cho TP.HCM quyền chủ động trong huy động và sử dụng nguồn lực đầu tư, thay vì bị trói chặt trong cơ chế “xin – cho” quen thuộc. Thành phố được hưởng toàn bộ các khoản thu từ giao dịch tín chỉ carbon và khai thác quỹ đất tại các khu vực phát triển theo mô hình TOD gắn với đường sắt đô thị. Theo nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới, tín chỉ carbon mang lại dòng tiền đáng kể, lại không cạnh tranh với nguồn thu thuế truyền thống, giúp đa dạng hóa cơ cấu thu và giảm lệ thuộc vào đất. TOD, với kế hoạch 11 đô thị nén dọc tuyến Metro số 1, số 2 và Vành đai 3, mở ra khả năng khai thác quỹ đất quanh các nhà ga để tái đầu tư cho chính mạng lưới giao thông công cộng. Luật cũng cho phép TP.HCM phát triển trái phiếu đô thị, trái phiếu dự án, trái phiếu xanh và các giao dịch tài chính thế hệ mới, tạo thêm kênh huy động vốn xã hội.
Không gian phát triển mới và tác động đời sống: bài kiểm tra niềm tin của người dân
Luật Phát triển đô thị không chỉ nói về con số hay mô hình tài chính; nó gắn trực tiếp với những con hẻm bị quy hoạch treo, những căn nhà không được sửa vì dự án chậm triển khai và những tuyến đường kẹt xe quanh năm. Người dân ở các khu vực dính quy hoạch nhiều năm bày tỏ mong muốn được bồi thường thỏa đáng, có chỗ ở tốt hơn, đường sá rộng hơn, không gian sống bớt ô nhiễm và đặc biệt là không còn cảnh “treo năm này qua năm nọ”. Nếu luật mới chỉ tạo thêm nguồn thu cho thành phố mà không giải được những bức xúc này, nó sẽ thất bại trong mắt người dân. Ngược lại, khi các nguồn lực từ TOD, tín chỉ carbon, trái phiếu đô thị được chuyển hóa thành metro vận hành hiệu quả, đường quốc lộ được mở rộng, khu ở tái định cư văn minh, thì Luật Phát triển đô thị sẽ trở thành bằng chứng rằng cải cách thể chế có thể chạm tới đời sống hàng ngày.
TP.HCM quyền chủ động: cơ hội cất cánh hay rủi ro tụt lại?
Đất nước đang bước vào giai đoạn “tăng tốc, bứt phá”, với mục tiêu tăng trưởng 2 con số trong giai đoạn 2026–2030. Luật Phát triển đô thị thuộc nhóm những quyết sách được thiết kế để không bỏ lỡ thời cơ này. TP.HCM, với vai trò đô thị đặc biệt, được giao thêm quyền chủ động về quy hoạch, chính sách đất đai, mô hình khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế và các thể chế đặc biệt khác. Nhưng quyền chủ động không tự động biến thành kết quả. Thành phố phải nhanh chóng ban hành chương trình hành động, với KPI rõ ràng, giao trách nhiệm cụ thể cho từng sở, ngành và gắn kết quả thực hiện với bổ nhiệm, luân chuyển cán bộ. Như PGS.TS Lê Minh Hùng nhấn mạnh, khoảng cách giữa luật và cuộc sống là không tránh khỏi, nên chính cách TP.HCM đưa luật đến với người dân – dễ hiểu, dễ làm, dễ giám sát – sẽ là thước đo năng lực quản trị đô thị đặc biệt.
Chiến lược nào để biến hành lang pháp lý thành động lực tăng trưởng mới?
Ngay sau khi Luật Phát triển đô thị được thông qua, hệ thống chính trị TP.HCM đã chuyển sang “trạng thái hành động”, chuẩn bị hơn 240 nội dung để kịp triển khai khi luật có hiệu lực. Các cơ quan chức năng đang xây dựng nghị quyết của HĐND về những lĩnh vực mà luật cho phép thành phố chủ động, từ TOD, tín chỉ carbon đến cơ chế ngân sách linh hoạt. Tuy vậy, một “bản đồ thực thi” chi tiết vẫn là yêu cầu sống còn: mỗi điều khoản phải rõ cơ quan chủ trì, thời hạn, nguồn lực và chỉ số đánh giá kết quả. Ở cấp chiến lược, TP.HCM cần ưu tiên ba trục: (1) tập trung hoàn thiện các dự án hạ tầng giao thông huyết mạch để tạo niềm tin cho nhà đầu tư; (2) giải quyết dứt điểm các khu quy hoạch treo, đặt người dân làm trung tâm; (3) xây dựng hình ảnh một đô thị phát triển xanh, sử dụng hiệu quả tín chỉ carbon và trái phiếu xanh để thu hút nguồn lực đầu tư chất lượng cao. Nếu không, hành lang pháp lý mới sẽ chỉ là “một bản thiết kế đẹp” mà không có công trình nào đứng vững trên thực tế.
