Bộ Nông nghiệp “vào cuộc” với hai siêu dự án: tín hiệu mạnh mẽ về gỡ vướng thủ tục
Việc Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị rà soát, tháo gỡ vướng mắc cho hai dự án bất động sản TPHCM, gồm Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi B và Khu tái định cư Bình Khánh, phản ánh xu hướng Chính phủ tăng cường can thiệp hành chính để xử lý các bế tắc pháp lý kéo dài, nhằm khơi thông nguồn cung nhà ở và bảo vệ quyền lợi người mua nhà trong bối cảnh thị trường đô thị đang thiếu hụt sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực.
Điểm đáng nói là văn bản của Bộ chỉ được ban hành sau khi có chỉ đạo từ Văn phòng Chính phủ trên cơ sở kiến nghị doanh nghiệp, cho thấy các dự án lớn chỉ được chuyển động khi có “xung lực” từ trung ương chứ không phải từ cơ chế tự thân của địa phương. Nếu xu hướng này tiếp diễn, phát triển nhà ở tại TPHCM sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào sự can thiệp cấp Bộ, thay vì quy trình minh bạch, có thể dự đoán ngay từ đầu. Về bản chất, động thái gỡ vướng là tích cực, nhưng nó đồng thời phơi bày một hệ thống thủ tục đang làm nghẽn dòng chảy của 14.500 căn nhà dự kiến.
Thạnh Mỹ Lợi B và Bình Khánh: 166 ha đất vàng bị “trói” bởi tiến độ và pháp lý
Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi B tại phường Cát Lái có diện tích 136 ha, với khoảng 31 ha đất ở thấp tầng cho 1.500 căn nhà và khu cao tầng khoảng 980.000 m2 sàn, dự kiến 7.000 căn hộ. Cộng với Khu tái định cư Bình Khánh (The Water Bay), hai dự án mở ra hơn 166 ha quỹ đất khu Đông – một con số cho thấy đây không chỉ là hai dự án bất động sản TPHCM, mà là trụ cột cung cấp nhà ở lẫn không gian thương mại cho cả vùng.
Thế nhưng, Thạnh Mỹ Lợi B đến nay vẫn chưa được giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, dù hồ sơ điều chỉnh tiến độ đã nộp từ năm 2022. Còn The Water Bay bị thu hồi quyết định giao đất sau kết luận về sai phạm lựa chọn nhà đầu tư và quản lý đất, khiến hướng xử lý tiếp theo phụ thuộc vào việc có thể áp dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 29/2026/QH16 hay không. "Nếu được xử lý vướng mắc và đủ điều kiện tiếp tục triển khai, hai dự án có thể giúp khơi thông quỹ đất hơn 166 ha tại khu Đông TPHCM, phát triển nguồn cung nhà ở và diện tích thương mại". Vấn đề không phải thiếu quy hoạch, mà là tiến độ hành chính níu kéo toàn bộ giá trị này.
Những dự án kéo dài ở Bình Hòa: mặt trái của vướng mắc phát triển nhà ở
Nhìn sang phường Bình Hòa, câu chuyện vướng mắc phát triển nhà ở không chỉ nằm ở vài siêu dự án, mà là tình trạng hệ thống: có ít nhất 4 dự án nhà ở đã bàn giao nhà, nền cho người dân nhưng không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Khi chủ đầu tư chậm tái cơ cấu, không thực hiện đầy đủ kết luận thanh tra, hoặc mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đi thế chấp ngân hàng sau khi thu tới 90% tiền từ người mua, quyền lợi cư dân bị đặt dưới rủi ro tranh chấp kéo dài.
Hệ quả là người dân sống trên nền đất "lơ lửng" pháp lý: xây dựng lén lút vào ban đêm, khó tiếp cận hạ tầng chuẩn chỉnh, không thể giao dịch hợp pháp. Chính quyền phường phải tăng cường tuyên truyền, dự báo nguy cơ khiếu nại đông người, nhưng đó chỉ là xử lý phần ngọn. Một khi giấy chứng nhận quyền sử dụng vẫn nằm trong hồ sơ thế chấp, mọi phương án chỉnh trang hay quy hoạch 1/500 đều thiếu nền tảng thực thi. Đây chính là lát cắt cụ thể cho thấy, nếu gỡ vướng chỉ tập trung vào siêu dự án mà bỏ qua hàng loạt dự án nhỏ lẻ, bất bình đẳng pháp lý trong thị trường nhà ở sẽ còn trầm trọng hơn.
Vai trò của Chính phủ: từ “chữa cháy” từng vụ việc đến cải cách cấu trúc
Văn bản của Bộ Nông nghiệp và Môi trường yêu cầu địa phương "khẩn trương, tích cực rà soát pháp lý; xác định rõ khó khăn, vướng mắc tại từng dự án; tổ chức thanh tra, kiểm tra để làm rõ thực trạng, nguyên nhân và trách nhiệm". Cùng với kiến nghị của phường Bình Hòa về việc buộc chủ đầu tư tái cơ cấu bộ máy, giải chấp giấy chứng nhận đang thế chấp và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, có thể thấy Chính phủ đang ngày càng phải tham gia sâu vào việc xử lý từng dự án cụ thể.
Ở góc độ tích cực, sự can thiệp này tạo cơ hội giải quyết các nút thắt đã bị bỏ ngỏ nhiều năm, như điều chỉnh tiến độ Thạnh Mỹ Lợi B – thuộc thẩm quyền UBND TPHCM nhưng cần ý kiến Bộ Tài chính – hay xem xét áp dụng cơ chế đặc thù Nghị quyết 29 cho The Water Bay. Tuy vậy, nếu không chuyển từ xử lý thụ động theo kiến nghị doanh nghiệp và địa phương sang cải cách chủ động quy trình đất đai, quy hoạch, đầu tư và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, hệ thống sẽ vẫn vận hành theo logic "đợi chỉ đạo". Khi đó, mỗi siêu dự án được gỡ sẽ trở thành ngoại lệ, thay vì tiền lệ tốt cho cả thị trường.
Kết luận: 14.500 căn nhà là phép thử cho năng lực tháo vướng của TPHCM
Hai dự án Thạnh Mỹ Lợi B và Bình Khánh với quy mô dự kiến khoảng 14.500 căn nhà không chỉ là câu chuyện kinh doanh của một tập đoàn; chúng là phép thử cho năng lực của TPHCM trong việc gỡ bỏ cấu trúc thủ tục đang kìm hãm phát triển nhà ở. Khi nhiều dự án bất động sản TPHCM từ siêu dự án đến khu dân cư nhỏ đều mắc kẹt ở các khâu giao đất, điều chỉnh quy hoạch, giải chấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, thị trường không thiếu đất, mà thiếu một quy trình rõ ràng, nhất quán.
Muốn biến sự can thiệp của Bộ và Chính phủ thành giá trị lâu dài cho người mua nhà, thành phố cần xem hai siêu dự án như điểm khởi đầu cho cải cách: minh bạch trách nhiệm từng khâu, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ điều chỉnh tiến độ, thiết lập cơ chế bắt buộc chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính và pháp lý trước khi chuyển nhượng. Nếu không, mỗi văn bản "gỡ vướng" sẽ tiếp tục mang màu sắc xử lý tình huống, trong khi người dân vẫn phải sống trong những khu nhà ở kéo dài nhiều năm mà chưa thể cầm trên tay giấy chứng nhận quyền sử dụng – thứ đáng lẽ họ phải có từ lâu.
