Luật phát triển đô thị TP.HCM: từ bài toán đất ngang đến không gian 3 chiều
Luật phát triển đô thị TP.HCM là khung pháp lý mới có hiệu lực từ 1/10, cho phép thành phố chuyển từ cách khai thác quỹ đất thuần túy theo chiều ngang sang tổ chức lại toàn bộ không gian trên mặt đất và không gian dưới lòng đất, đồng thời gắn tăng trưởng đô thị với hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là đường sắt đô thị và các khu vực TOD, để tạo nguồn lực đầu tư hạ tầng đô thị mới một cách bền vững và có kiểm soát.
Điểm đáng nói không phải là thêm một đạo luật, mà là thay đổi cách nghĩ về không gian phát triển. Trước đây, TP.HCM quen giải bài toán đô thị bằng cách mở rộng bề mặt: phân lô, mở đường, giãn dân ra vùng ven. Bây giờ, trọng tâm chuyển sang tổ chức không gian 3 chiều: tăng hệ số sử dụng đất hợp lý quanh các đầu mối giao thông công cộng, và khai thác không gian dưới lòng đất như một “tầng đô thị” mới. Theo luật, hệ thống cơ chế, chính sách được thiết kế toàn diện và vượt trội để đô thị đặc biệt như TP.HCM phát triển đồng bộ về thể chế, hạ tầng, kinh tế, xã hội và môi trường.
Tín hiệu chính trị cũng rất rõ: trước ngày luật có hiệu lực, HĐND thành phố đã thông qua 38 nghị quyết, trong đó có 24 nghị quyết cụ thể hóa Luật phát triển đô thị tại kỳ họp tháng 6 và tháng 9, bảo đảm TP.HCM có thể vận hành ngay các cơ chế mới thay vì tiếp tục “đứng chờ” hướng dẫn.
TOD phát triển gắn giao thông: từ ga metro thành lõi đô thị mới
Cơ chế TOD phát triển gắn giao thông công cộng là trụ cột rõ nhất của Luật phát triển đô thị TP.HCM. Thay vì để nhà ga metro chỉ là điểm lên xuống, luật biến khu vực quanh ga thành lõi tổ chức không gian đô thị. Phạm vi TOD có thể bao gồm nhà ga, đề-pô và vùng phụ cận, với bán kính tối đa 1.000m tính từ tâm quy ước; ranh giới không phải áp một khuôn mà được xác định linh hoạt theo điều kiện tự nhiên, ranh giới hành chính và khả năng tiếp cận thực tế.
Cơ chế quan trọng nhất là cho phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất gộp trong khu TOD, với mức tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, nhưng phải phù hợp quy hoạch và điều kiện hạ tầng. Nói thẳng: tăng tầng, tăng mật độ không còn là “mặc định” cho từng dự án, mà chỉ được chấp nhận khi cả khu TOD chịu nổi lượng dân, diện tích sàn và lưu lượng giao thông mới, không gây quá tải đường sá, trường học, bệnh viện và dịch vụ thiết yếu.
Một câu nói đáng trích dẫn lúc này là: "Nguồn thu từ khai thác quỹ đất trong khu vực TOD được sử dụng để đầu tư phát triển đường sắt đô thị và hạ tầng giao thông kết nối". Cách thiết kế đó biến giá trị tăng thêm của đất quanh metro thành vốn tái đầu tư cho chính hệ thống metro và hạ tầng đô thị mới, thay vì chảy rời rạc vào từng dự án. Nếu làm đúng, các tuyến như Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương, với khoảng 938–940ha TOD gắn với 10 ga và đề-pô Tham Lương, sẽ không chỉ kéo theo dự án bất động sản mà còn tạo ra mạng lưới khu ở – dịch vụ – việc làm bám theo giao thông công cộng.
Không gian dưới lòng đất: tầng đô thị mới với luật chơi tài chính rõ ràng
Nếu TOD mở thêm biên độ trên mặt đất, thì không gian dưới lòng đất chính là biên giới phát triển tiếp theo của TP.HCM trong bối cảnh quỹ đất bề mặt ngày càng hạn chế. Trước đây, tầng hầm, bãi xe ngầm, đường đi bộ ngầm hay công trình kỹ thuật ngầm chủ yếu được xét trong từng dự án, thiếu một quy hoạch và cơ chế quản lý thống nhất. Luật phát triển đô thị đã đặt nền tảng cho việc quản lý, khai thác và sử dụng không gian ngầm bằng việc xác lập rõ hơn quyền, nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm của các chủ thể khi khai thác không gian dưới mặt đất.
Nội dung then chốt là ngưỡng độ sâu 15m: trong phạm vi độ sâu này, và trong ranh giới thửa đất hợp pháp, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng không gian ngầm nếu công trình phù hợp quy hoạch và đáp ứng đủ điều kiện kỹ thuật. Đây là một ưu đãi có tính định hướng, khuyến khích các chủ đầu tư đưa chỗ đậu xe, không gian kỹ thuật, thậm chí một phần tiện ích xuống dưới mặt đất, để ưu tiên mặt đất cho không gian công cộng, cây xanh và chất lượng sống đô thị.
Tuy vậy, điều quan trọng là luật không mở cửa vô điều kiện. Công trình ngầm vẫn phải tuân thủ quy hoạch không gian ngầm, yêu cầu địa chất, thủy văn, an toàn công trình và bảo vệ hạ tầng hiện hữu. Với phần không gian ngầm sâu hơn 15m, cơ chế thu tiền được thiết kế theo hướng phân tầng: từ trên 15m đến 30m áp dụng hệ số 0,3; từ trên 30m đến 50m áp dụng hệ số 0,15; phần sâu trên 50m áp dụng hệ số 0. Luật chơi tài chính rõ ràng buộc các dự án phải cân nhắc hiệu quả thay vì “đào sâu” bằng mọi giá, đồng thời mở đường cho những công trình ngầm chiến lược mà thành phố cần.
Khung pháp lý mới và thách thức triển khai: từ giấy đến hạ tầng đô thị mới
Luật phát triển đô thị không chỉ thêm cơ chế tổ chức không gian mà còn là khung huy động nguồn lực cho hạ tầng đô thị mới. Luật gồm 5 chương, 66 điều, xây dựng hệ thống cơ chế chính sách toàn diện để TP.HCM – với tư cách đô thị đặc biệt – phát triển đồng bộ thể chế, hạ tầng, kinh tế, xã hội, môi trường và liên kết vùng. Trước khi luật có hiệu lực, Thủ tướng đã ban hành kế hoạch triển khai, phân rõ trách nhiệm cho các bộ, ngành và địa phương trong việc thi hành và xây dựng văn bản chi tiết.
Một trong 24 nghị quyết HĐND thông qua quy định cụ thể việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến đường sắt địa phương, quy hoạch khu vực TOD và chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu kỹ thuật, yêu cầu tổ chức không gian trong TOD. Nói cách khác, TP.HCM đã có “bản vẽ thể chế” để biến mạng lưới metro thành khung xương cho cấu trúc đô thị tương lai. Các chuyên gia nhìn nhận, nếu quy hoạch đồng bộ, quản lý bằng dữ liệu và kiểm soát chặt nghĩa vụ tài chính, TOD và không gian ngầm có thể trở thành nguồn lực mới cho phát triển hạ tầng và tổ chức lại cấu trúc đô thị TP.HCM trong nhiều năm tới.
Tuy nhiên, điểm mấu chốt sẽ nằm ở thực thi. Thành phố phải chuyển nhanh từ tư duy "tiền kiểm" nặng xin–cho sang "hậu kiểm có điều kiện": đặt quy chuẩn rõ, giám sát bằng dữ liệu, xử lý nghiêm vi phạm. Nếu không, TOD có thể biến thành cớ tăng tầng không kiểm soát, và không gian ngầm thành mê cung kỹ thuật khó quản lý. Cơ hội để TP.HCM vươn lên thành siêu đô thị có trật tự đã ở trên bàn; câu hỏi còn lại là thành phố có đủ quyết tâm và kỷ luật để biến khung pháp lý này thành những tuyến metro kết nối, những quảng trường trên mặt đất và một tầng đô thị ngầm an toàn, hiệu quả hay không.
