Luật Phát triển đô thị: Bước ngoặt cho tư duy không gian theo chiều dọc
Luật Phát triển đô thị là khuôn khổ pháp lý mới cho phép TP.HCM chuyển từ cách phát triển dựa vào mở rộng quỹ đất theo chiều ngang sang tổ chức lại không gian đô thị TP.HCM theo chiều dọc, bao gồm cả không gian trên mặt đất và hạ tầng ngầm, gắn chặt quy hoạch với giao thông công cộng và cơ chế khai thác đất đai để tái đầu tư cho hạ tầng.
Điểm đáng nói không phải là thêm một bộ luật, mà là một cách nghĩ khác về phát triển thành phố: tối ưu hóa từng mét khối không gian thay vì chạy theo từng mét vuông đất. Luật chính thức có hiệu lực từ ngày 1-10-2026, đi kèm 24 nghị quyết cụ thể hóa đã được HĐND TP thông qua trong tổng số 38 nghị quyết tại kỳ họp thứ V, khóa XI. Đây là “cửa sổ thời cơ” mà nếu TP.HCM chậm tận dụng, áp lực hạ tầng và chất lượng sống sẽ tiếp tục xuống cấp. Các đại biểu HĐND TP.HCM đã bàn sâu về việc biến khuôn khổ mới này thành động lực phát triển thành phố chứ không chỉ là sửa vài thủ tục hành chính.
TOD – Tổ chức lại không gian quanh metro, không chỉ là chuyện bất động sản
Transit-Oriented Development không nên bị hiểu hẹp là xây nhà cao tầng quanh nhà ga, mà là cách tổ chức lại không gian đô thị để cư dân, dịch vụ và việc làm xoay quanh giao thông công cộng, giảm phụ thuộc xe cá nhân. Quy định mới cho phép khu vực TOD bao gồm nhà ga, đề-pô và vùng phụ cận, với bán kính tối đa 1.000m tính từ tâm quy ước, ranh giới linh hoạt theo điều kiện tự nhiên và khả năng tiếp cận thực tế.
Quan trọng hơn, hệ số sử dụng đất gộp trong khu hỗn hợp, thương mại dịch vụ và khu ở ở phạm vi TOD có thể tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn quốc gia nếu phù hợp quy hoạch. Nếu sử dụng tốt, đây là “mỏ tài nguyên mềm” để TP.HCM tái đầu tư cho đường sắt đô thị và hạ tầng kết nối, vì nguồn thu từ khai thác đất trong khu TOD được phép dùng trở lại cho chính hạ tầng giao thông đó. TOD chỉ thành công khi thành phố đủ kỷ luật để đặt năng lực hạ tầng giao thông, trường học, y tế làm trần giới hạn cho mật độ dân cư, thay vì biến ưu đãi thành cớ gia tăng quá tải.
Chinh phục lòng đất: từ tầng hầm rời rạc đến mạng lưới hạ tầng ngầm
Lâu nay, hạ tầng ngầm ở TP.HCM phát triển manh mún: mỗi dự án một tầng hầm, một đường ống, thiếu một bản đồ chung. Luật Phát triển đô thị buộc thành phố phải coi lòng đất như một “quỹ không gian” có chủ, có quy hoạch, có nghĩa vụ tài chính rõ ràng. Một quy định then chốt là trong phạm vi độ sâu 15m và trong ranh giới thửa đất hợp pháp, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng không gian ngầm nếu công trình phù hợp quy hoạch và đáp ứng điều kiện kỹ thuật.
Từ dưới 15m trở xuống, nghĩa vụ tài chính được phân tầng: từ trên 15m đến 30m áp dụng hệ số 0,3; từ trên 30m đến 50m là 0,15; sâu hơn 50m không tính tiền. Cách tính này gửi đi thông điệp rõ ràng: khai thác không gian ngầm để tạo công năng thương mại phải trả giá xứng đáng, nhưng các kết cấu kỹ thuật như móng, cọc, tường vây sẽ không bị đánh thuế hai lần. Thành phố còn khuyến khích bãi đỗ xe ngầm độc lập ở trung tâm và khu TOD, cho phép kết hợp một phần diện tích thương mại, miễn là chủ đầu tư đảm bảo chi phí quản lý, bảo trì và an toàn cho cộng đồng.
Điện, nước, viễn thông trong không gian chật hẹp: cơ hội sắp xếp lại từ gốc
Một hệ quả ít được nói tới của Luật Phát triển đô thị là khả năng “sắp xếp lại đường gân mạch máu” của thành phố – mạng lưới giao thông, điện, nước và viễn thông trong cùng một không gian hạn chế. Nghị quyết mở rộng đối tượng, điều kiện và cơ chế mua bán điện trực tiếp giữa đơn vị phát điện và khách hàng sử dụng điện trong phạm vi thành phố được đánh giá là bước đi cần thiết để luồng điện đi từ nơi “thừa” đến nơi “thiếu”. Đây là cách tiếp cận phù hợp với mô hình đô thị nén, nơi hạ tầng phải linh hoạt chứ không chỉ là kéo thêm dây, thêm trạm.
Tuy vậy, như ý kiến cảnh báo từ cộng đồng doanh nghiệp, nếu yêu cầu mỗi nhà máy phát điện phải có “kết nối riêng” với từng nhà máy tiêu thụ, tính khả thi sẽ rất thấp. Điều TP.HCM cần là tận dụng quyền chủ động mới để thiết kế các cơ chế kết nối chia sẻ hạ tầng, lồng ghép quy hoạch điện, nước, viễn thông vào quy hoạch TOD và không gian ngầm. Khi TOD được triển khai đồng bộ, không chỉ metro hưởng lợi mà toàn bộ hệ thống dịch vụ đô thị có thể được bố trí lại thông minh hơn, giảm đào đường chồng chéo và cải thiện chất lượng dịch vụ cho cư dân.
Từ nghị quyết tới đời sống: điều kiện để TP.HCM không bỏ lỡ ‘bệ phóng’ mới
Chiều 21-9, HĐND TP.HCM tổ chức kỳ họp thứ năm để thảo luận tại tổ về các tờ trình của UBND TP, trong đó có 24 dự thảo nghị quyết triển khai Luật Phát triển đô thị. Trưởng Ban Đô thị HĐND TP cho biết các ý kiến sẽ được tiếp thu để hoàn thiện dự thảo, cho thấy luật chỉ là điểm xuất phát; cách thực thi mới quyết định thành bại. Trước đây, có nhiều việc thành phố muốn làm nhưng thiếu cơ sở pháp lý; bây giờ khuôn khổ đã mở, nếu không thay đổi cách nghĩ và cách làm, TP.HCM sẽ tự đánh mất lợi thế chính mình tạo ra.
Tuyến metro số 2 Bến Thành – Tham Lương đã xác định các khu vực TOD với 10 nhà ga và đề-pô Tham Lương, tổng diện tích khoảng 938–940ha – đó là phép thử đầu tiên cho tư duy không gian mới. Câu hỏi không phải là có làm TOD hay không, có đào hạ tầng ngầm hay không, mà là làm theo cách nào để không gian đô thị TP.HCM thực sự trở nên đáng sống hơn. Nếu coi Luật Phát triển đô thị là “bệ phóng vững chắc để TP.HCM vươn mình thành siêu đô thị”, thì từng quyết định quy hoạch, từng dự án cụ thể từ bây giờ sẽ là phép đo độ nghiêm túc của thành phố với tương lai của chính mình.
