Niên hạn chung cư: Tòa nhà có thể mất, quyền tài sản thì không
“Chung cư hết niên hạn” là trạng thái pháp lý khi thời hạn sử dụng công trình đạt tới giới hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế, kiểm định chất lượng và niên hạn xây dựng, buộc Nhà nước và chủ sở hữu phải quyết định công trình sẽ tiếp tục được sử dụng, cải tạo hay phá dỡ, đồng thời làm rõ việc ghi nhận, bảo lưu và chuyển tiếp quyền tài sản của cư dân sang giai đoạn pháp lý mới. Điểm mấu chốt của chính sách mới là: thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ được ấn định thống nhất theo niên hạn công trình xây dựng. Điều này giúp luật nhà ở bám sát luật xây dựng, chấm dứt tình trạng mỗi luật một kiểu, nhưng đồng thời đặt ra câu hỏi nhức nhối: khi phá dỡ nhà chung cư, quyền tài sản chủ sở hữu sẽ đi đâu? Nếu pháp luật chỉ nhìn vào vòng đời vật lý của tòa nhà mà không thiết kế con đường đi tiếp cho quyền tài sản, cư dân sẽ luôn lo sợ ngày “nhà cũ đã mất, nhà mới chưa có” trở thành khoảng trống pháp lý nguy hiểm.
Chính phủ chốt niên hạn chung cư: Bước đi đúng nhưng chưa đủ
Nghị quyết 278/NQ-CP của Chính phủ về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026 đã giao Bộ Xây dựng hoàn thiện Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình và xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng. Trước đó, định hướng sửa đổi luật đất đai đã xác định chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, nhưng quyền tài sản của chủ sở hữu phải được bảo đảm. Quan điểm này là bước đi hợp lý: thay vì mơ tưởng chung cư tồn tại vĩnh viễn, Nhà nước thừa nhận vòng đời hữu hạn của công trình, đồng thời cam kết không “đánh rơi” quyền lợi cư dân. Tuy vậy, chính sách mới chỉ đáng tin khi trả lời được câu hỏi rất thực tế của người mua nhà: khi chung cư hết niên hạn và bị phá dỡ, họ được gì, mất gì, và phải đóng thêm bao nhiêu để có căn hộ mới. Nếu Luật Nhà ở sửa đổi chỉ thống nhất được thời hạn công trình mà né tránh bài toán quyền tài sản chuyển tiếp, thì cải cách này sẽ dừng lại ở mức kỹ thuật, không đủ sức trấn an hàng triệu hộ gia đình đang sống trong chung cư.
Thiết kế “con đường đi tiếp” cho quyền tài sản chủ sở hữu
Luật sư Trương Anh Tú đã chỉ ra chính xác điểm yếu hiện nay: pháp luật phải làm rõ cơ chế ghi nhận, bảo lưu và chuyển tiếp quyền tài sản của cư dân trong toàn bộ quá trình phá dỡ và xây dựng lại chung cư. Một căn hộ có thể đã mua bán, tặng cho, thế chấp, thừa kế qua nhiều thập kỷ, nên người đang sở hữu tại thời điểm phá dỡ thường không phải là người mua đầu tiên. Nếu không phân biệt rành mạch giữa vòng đời vật lý của công trình và vòng đời pháp lý của quyền sở hữu, chính sách sẽ làm méo mó thị trường nhà ở. Nhà có thể hết niên hạn, nhưng giá trị quyền tài sản tích lũy suốt nhiều năm không thể “về 0” cùng khối bê tông cũ. Do đó, trước khi bàn đến nghĩa vụ tài chính bổ sung, pháp luật phải xác định cư dân đang có những quyền nào, nguyên tắc định giá các quyền đó ra sao và cách thức đưa chúng vào phương án cải tạo, xây dựng lại. Người sở hữu căn hộ cũ không thể bị đối xử như một khách hàng mới hoàn toàn, nhưng cũng không thể đòi hỏi căn hộ mới miễn phí trong mọi trường hợp.
Khoảng trống nguy hiểm: Khi nhà cũ đã mất, nhà mới chưa có
Giai đoạn dễ gây tổn thương nhất cho cư dân là lúc tòa nhà cũ đã bị phá dỡ nhưng công trình mới chưa hoàn thành – thời điểm “nhà cũ đã mất, nhà mới chưa có” mà luật sư Trương Anh Tú cảnh báo. Khi ấy, đối tượng vật chất của quyền sở hữu không còn, nhưng quyền tài sản và lợi ích gắn với quyền sử dụng đất chung cư vẫn phải được ghi nhận và bảo lưu. Nếu luật không trả lời rõ: giá trị quyền tài sản sẽ được lưu giữ thế nào, ai đại diện cho hàng trăm, hàng nghìn chủ căn hộ trong đàm phán với nhà đầu tư, cư dân dễ rơi vào thế yếu tuyệt đối. Câu hỏi họ đặt ra rất cụ thể: trong thời gian chờ xây dựng lại, họ ở đâu, trả chi phí ra sao, và quyền lợi trên đất chung cư được bảo vệ bằng cơ chế nào. Điều đáng nói là mọi hợp đồng mua bán, thế chấp, chuyển nhượng căn hộ đều đang bỏ ngỏ giai đoạn này. Nếu luật đất đai sửa đổi và Luật Nhà ở không thiết kế một khung pháp lý minh bạch cho giai đoạn chuyển tiếp, hệ thống ngân hàng, doanh nghiệp và chính bản thân người dân sẽ phải gánh rủi ro pháp lý kéo dài.
Từ lo lắng sang chủ động: Cư dân cần gì từ luật mới?
Không người mua chung cư nào muốn sống trong tâm trạng chờ đợi ngày “hết niên hạn” mà không biết quyền của mình sẽ được xử lý thế nào. Điều cư dân cần không phải là lời hứa chung chung, mà là một bộ nguyên tắc rõ ràng: khi chung cư hết niên hạn, phải kiểm định; chỉ phá dỡ nhà chung cư khi công trình không còn an toàn; mọi quyền tài sản hiện hữu được định giá và chuyển tiếp một cách minh bạch vào dự án mới. Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng phải quy định cụ thể quyền tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại chung cư, nghĩa vụ tài chính khi xây dựng mới, cùng cơ chế kiểm soát đầu cơ, trục lợi chính sách về nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội. Việc còn lại là liệu các điều khoản chi tiết có dám đi thẳng vào những điểm nhạy cảm: phần diện tích căn hộ mới so với cũ, trình tự ra quyết định phá dỡ, tỷ lệ đồng thuận của cư dân, trách nhiệm của chính quyền và nhà đầu tư. Chung cư hết niên hạn không phải là thảm họa nếu luật mới nhìn nhận đầy đủ vòng đời dài hơn của quyền tài sản. Khi quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu được xử lý rõ ràng, sự thay thế một tòa nhà cũ bằng công trình mới sẽ là cơ hội nâng chất lượng sống, chứ không phải cơn ác mộng pháp lý cho người dân đô thị.
