Tái thiết đô thị TP.HCM: không chỉ xây cao, mà còn phải sống tốt
Tái thiết đô thị TP.HCM là quá trình kết hợp các dự án biểu tượng có tòa tháp 99 tầng với chương trình cải tạo khu dân cư lâu đời, nhằm đồng thời tái cấu trúc không gian kinh tế tài chính và nâng cấp điều kiện sống, trong khi vẫn ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người dân thu nhập trung bình – thấp.
Điểm đáng nói là lần này thành phố không chọn một hướng đi đơn lẻ. Một bên là cụm dự án VIFC-HCMC trong khu lõi Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam tại Thủ Thiêm. Bên kia là dự án chỉnh trang khu Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo – những khu dân cư xuống cấp, chật chội ngay trung tâm. Cách tiếp cận kép này cho thấy lãnh đạo thành phố muốn tái thiết không gian đô thị từ cả hai đầu: đỉnh tháp tài chính và nền tảng khu dân cư. Câu hỏi không còn là “có xây cao hay không”, mà là “cao bao nhiêu để vẫn sống được cho số đông”.
Dự án VIFC-HCMC: tòa tháp 99 tầng và tham vọng trung tâm tài chính
UBND TP.HCM đã duyệt kết quả thi tuyển kiến trúc cho cụm dự án biểu tượng VIFC-HCMC, chọn phương án A168 của Kohn Pedersen Fox Associates với số điểm trung bình 89,4 – cao nhất cuộc thi. Đây không chỉ là một bài toán kiến trúc, mà là tuyên ngôn về tham vọng định vị TP.HCM như một trung tâm tài chính khu vực.
Theo phương án được duyệt, tổ hợp gồm ba hạng mục: tháp IFC-99F HCMC cao 99 tầng, tòa Innovation Hub tối đa 30 tầng và khu nhà ở cho chuyên gia cao tối đa 30 tầng. Tháp chính đáp ứng nhu cầu không gian làm việc, thương mại, dịch vụ cho Trung tâm Tài chính Quốc tế, đồng thời trở thành dấu ấn kiến trúc mới của Thủ Thiêm và thành phố. "Tòa nhà có quy mô 99 tầng nổi, 6 tầng hầm, trên khu đất khoảng 12.600m2 với tổng diện tích sàn hơn 436.000m2". Đây là kiểu phát triển bất động sản hướng đến tài sản lõi, nơi mỗi mét vuông sàn được kỳ vọng kéo theo dòng vốn và chuyên gia quốc tế.
Không gian được thiết kế để kết nối chặt với quảng trường trung tâm, ga metro, luồng đi bộ và mô hình TOD. Nếu triển khai đúng tầm, đây có thể là hạt nhân cho tái thiết đô thị TP.HCM ở trục tài chính – dịch vụ cao cấp. Ngược lại, nếu chỉ dừng ở một biểu tượng hình thức, thành phố sẽ chỉ có thêm một tháp kính đắt đỏ mà không nâng được năng lực kinh tế thực.
Mả Lạng, Chợ Gà - Gạo: từ khu dân cư trên nền nghĩa địa đến chung cư 135m
Ở thái cực còn lại của tái thiết đô thị TP.HCM là dự án cải tạo khu dân cư lâu đời Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo. Ngày 29/8, thành phố khởi công dự án chỉnh trang với tổng vốn đầu tư khoảng 15.674 tỷ đồng, mục tiêu thay đổi diện mạo hai khu dân cư xuống cấp và tái định cư tại chỗ cho người dân, dự kiến hoàn thành năm 2029.
Mả Lạng hình thành từ trước 1975 trên nền đất nghĩa địa, nay có khoảng 1.459 hộ với 4.693 nhân khẩu; hơn 500 trong số khoảng 1.030 nhà bị ảnh hưởng có diện tích dưới 20m2, thậm chí 187 căn chỉ 5–10m2. Những lối đi 1m, mái tôn chắp vá, nhà lụp xụp là thực tế nhiều năm. Theo phương án cải tạo, khu này sẽ có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ, trường học liên cấp, khu nhà ở tái định cư, trong đó có một khối chung cư nhà ở xã hội cao khoảng 38 tầng với khoảng 1.400 căn hộ và 93 căn nhà thấp tầng. Đây là cú nâng cấp mạnh cho chất lượng sống, nếu việc phân bổ căn hộ minh bạch và phù hợp thu nhập.
Ở Chợ Gà - Gạo, hơn 200 căn nhà vừa ở vừa buôn bán sẽ nhường chỗ cho khu hạ tầng mới, với một tòa chung cư nhà ở xã hội cao khoảng 35 tầng, tương đương 135m, gồm khoảng 760 căn hộ. Thành phố nhấn mạnh ưu tiên tái định cư tại chỗ: người dân lâu năm sẽ được bố trí chỗ ở mới trong cùng khu vực. Đây là chi tiết quan trọng, vì tái thiết đô thị chỉ có ý nghĩa khi không biến cư dân cũ thành “người ngoại tỉnh” trên chính thành phố của mình.
Chiến lược hai mũi: biểu tượng tài chính và nâng chuẩn đời sống khu dân cư
Nhìn cùng lúc hai dự án cho thấy một chiến lược tái thiết đô thị TP.HCM dựa trên hai mũi: tòa tháp 99 tầng cho kinh tế tài chính và cải tạo khu dân cư cho chất lượng sống. Cụm VIFC-HCMC hướng tới thu hút định chế tài chính, dòng vốn lớn, đội ngũ chuyên gia quốc tế, trong khi Mả Lạng – Chợ Gà - Gạo tập trung giải quyết chỗ ở, điều kiện sinh hoạt và không gian đô thị cho hàng nghìn cư dân.
Về mặt phát triển bất động sản, cả hai đều do nhà đầu tư tư nhân trực tiếp xây dựng, vận hành, khai thác kinh doanh hoặc theo hợp đồng BT trong mô hình PPP. Điều này cho thấy thành phố chấp nhận để thị trường dẫn dắt, nhưng vẫn giữ khung mục tiêu xã hội: không chỉ xây “skyline” mà còn dựng lại nền tảng nhà ở. Đây là cách tiếp cận đáng ủng hộ, nhưng đòi hỏi ba điều kiện khắt khe: cam kết tái định cư tại chỗ phải được ghi bằng hợp đồng chi tiết; giá nhà ở xã hội phải bám sát khả năng chi trả; và quá trình thi công phải hạn chế tối đa việc đứt gãy sinh kế của cư dân kinh doanh nhỏ lẻ.
Nếu hai tuyến này đi đúng nhịp, thành phố có thể lần đầu tiên chứng minh rằng phát triển bất động sản không nhất thiết là bài toán hy sinh người yếu thế, mà có thể là cơ hội để nâng chuẩn sống cộng đồng song song với mở rộng không gian kinh tế.
Kết luận: tái thiết phải cân bằng đường chân trời và mặt đất
Cụm dự án VIFC-HCMC với tòa tháp 99 tầng và chương trình chỉnh trang Mả Lạng – Chợ Gà - Gạo không phải hai câu chuyện tách rời, mà là bài kiểm tra khả năng cân bằng giữa tham vọng tài chính và trách nhiệm xã hội trong tái thiết đô thị TP.HCM. Một bên, thành phố muốn một biểu tượng kiến trúc cạnh tranh quốc tế; bên kia, phải giải bài toán lối sống chật chội, hạ tầng xuống cấp kéo dài.
Lựa chọn chiến lược đã rõ: kết hợp phát triển kinh tế với cải tạo khu dân cư ngay tại trung tâm, tái định cư tại chỗ cho người dân. Phần còn lại là cách thực thi. Nếu quyền lợi cư dân được bảo đảm, không gian làm việc – tài chính – dịch vụ gắn kết tốt với hạ tầng công cộng, TP.HCM sẽ có cơ hội vẽ lại đường chân trời mà không đánh mất những người đang sống ở mặt đất. Còn nếu tái thiết chỉ dừng ở những phối cảnh đẹp và những bản vẽ cao tầng, thành phố sẽ thêm một vòng lặp của bất bình đẳng không gian mà chính nó đang muốn thoát ra.
