TOD đường sắt: từ khái niệm quy hoạch đến trụ cột chiến lược của VNR
Phát triển TOD đường sắt là mô hình quy hoạch đô thị xoay quanh các nhà ga, trong đó giao thông công cộng đóng vai trò hạt nhân, còn quỹ đất và tài sản đường sắt được tổ chức lại để hình thành các khu ở, thương mại và dịch vụ có mật độ hợp lý, giúp giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo nguồn thu ổn định cho doanh nghiệp vận tải. Theo quyết định mới, VNR đã ra mắt Ban Phát triển tài sản và đô thị theo định hướng giao thông công cộng đường sắt, giao nhiệm vụ xây dựng chiến lược, kế hoạch khai thác tài sản, hướng dẫn và giám sát các đơn vị trực thuộc để gia tăng nguồn thu ngoài vận tải. Đây không phải động thái kỹ thuật, mà là tuyên bố chính thức rằng đường sắt sẽ bước ra khỏi vai trò thuần vận tải, tham gia cuộc chơi phát triển đô thị bền vững.
Vì sao VNR buộc phải chuyển từ "giữ tài sản" sang "khai thác quỹ đất"
Điểm đáng nói trong quyết định thành lập Ban phát triển tài sản và TOD đường sắt là sự thừa nhận công khai về một hạn chế kéo dài: ngành đường sắt lâu nay chủ yếu tập trung quản lý tài sản, chưa chú trọng đúng mức đến phát triển, khai thác thương mại và TOD. Nói thẳng, VNR đang ngồi trên một khối quỹ đất và tài sản đường sắt khổng lồ nhưng phần lớn mới dừng ở mức "giữ cho khỏi mất" chứ chưa biến thành dòng tiền. Khi giao Ban mới làm đơn vị tham mưu về quản lý, đầu tư, phát triển và khai thác thương mại quỹ đất, tài sản của Tập đoàn, VNR đã chọn con đường khó: chấp nhận thay đổi tư duy, chuyển từ quản lý đơn thuần sang khai thác hiệu quả nguồn lực hiện có. Nếu không làm, đường sắt sẽ tiếp tục bị kẹt trong vòng luẩn quẩn thiếu vốn, hạ tầng cũ và thị phần teo tóp.
Bài học quốc tế: dùng TOD để "lấy đường sắt nuôi đường sắt"
Khi Chủ tịch Hội đồng thành viên VNR nhắc đến kinh nghiệm Nhật Bản với việc tổ chức lại không gian khu ga, đưa hạ tầng xuống ngầm để dành quỹ đất phát triển đô thị, thương mại và dịch vụ, thông điệp rất rõ: đường sắt không thể sống bằng vé tàu mãi được. Ở nhiều nước, nguồn thu từ phát triển TOD đường sắt thậm chí vượt doanh thu vận tải, đồng thời tạo ra những đô thị hiện đại, sầm uất quanh nhà ga. VNR đang cố gắng đi theo triết lý "dùng đường sắt để nuôi đường sắt" bằng cách biến ga tàu thành trung tâm giao thông công cộng Việt Nam gắn với các chuỗi thương mại, dịch vụ, văn phòng và nhà ở. Ban phát triển tài sản và TOD được định vị là một trong những trụ cột quan trọng nhất của Tập đoàn, cùng với hạ tầng, vận tải, công nghiệp. Nếu trụ cột này đủ vững, doanh thu ngoài vận tải sẽ trở thành phao cứu sinh cho toàn hệ thống.
Từ chiến lược đến thực thi: thách thức khi khai thác quỹ đất VNR
Về mặt giấy tờ, Ban mới được giao một danh mục nhiệm vụ khá đầy đủ: xây dựng chiến lược và kế hoạch khai thác tài sản, hướng dẫn và giám sát các đơn vị trực thuộc, nghiên cứu và đề xuất quy hoạch phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) gắn với thương mại, dịch vụ tại nhà ga và khu vực phụ cận. Họ còn phải chuẩn bị dự án đầu tư, tìm kiếm và đàm phán với đối tác, xây dựng mô hình hợp tác, liên doanh, liên kết để phát huy tiềm năng tài sản đường sắt, đồng thời quản lý phát triển kinh doanh các sản phẩm, dịch vụ thương mại và hạ tầng viễn thông. Vấn đề nằm ở chỗ: TOD là bài toán liên ngành, đòi hỏi phối hợp chặt với chính quyền đô thị, quy hoạch sử dụng đất và hệ thống giao thông công cộng Việt Nam. Nếu VNR không có tiếng nói đủ mạnh trong quy hoạch đô thị, quỹ đất quanh ga sẽ tiếp tục bị chia nhỏ, manh mún, khó hình thành các cực phát triển đô thị bền vững đúng nghĩa.
Lộ trình đến 2030: cơ hội định hình lại đô thị quanh ga
Điểm tích cực là VNR không coi TOD như khẩu hiệu mà gắn với mốc thời gian rõ ràng. Chủ tịch Tập đoàn yêu cầu Ban Phát triển tài sản và TOD khẩn trương xây dựng đề án, kế hoạch và lộ trình triển khai với các sản phẩm, mục tiêu cụ thể ngay trong năm 2026 và những năm tiếp theo, bảo đảm tuân thủ pháp luật, phát triển bền vững, tạo nguồn lực lâu dài cho ngành đường sắt. Ban được giao xác định những nhiệm vụ phải hoàn thành từ nay đến cuối năm 2026, các mục tiêu trong năm 2027 và định hướng đến năm 2030. Nếu các ga hiện hữu và các tuyến mới đều có phương án TOD phù hợp, chúng ta có thể chứng kiến một thế hệ đô thị mới xoay quanh giao thông công cộng, thay vì mở rộng tràn lan theo ô tô cá nhân. Kết luận công bằng là: VNR đã chọn đúng hướng, nhưng thành công hay không sẽ phụ thuộc vào khả năng biến chiến lược TOD thành các dự án cụ thể, có sản phẩm nhìn thấy được trong vài năm tới.
