Hai khu đô thị mới gần 500 ha: Tham vọng lớn của một thành phố trẻ
Hai dự án khu đô thị mới tại phường Tam Sơn và Tiên Du là các khu đô thị đa chức năng kết hợp du lịch, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí, với quy mô gần 500 ha và tổng mức đầu tư dự kiến hơn 30.800 tỷ đồng, thể hiện tham vọng phát triển đô thị đa chiều của thành phố trực thuộc Trung ương trẻ nhất Việt Nam.
Điểm đáng chú ý là lãnh đạo TP Bắc Ninh đã trực tiếp chủ trì hội nghị đôn đốc tiến độ hai dự án này, cho thấy đây không chỉ là hai dự án bất động sản lớn mà còn là phép thử cho năng lực quản lý đất đai, điều hành phát triển đô thị của một đô thị trung ương non trẻ. Tiểu khu 112.1 do Công ty TNHH Đầu tư Tây Hà Nội làm chủ đầu tư, diện tích khoảng 299 ha, dân số dự kiến 26.900 người, với chi phí thực hiện hơn 19.700 tỷ đồng. Tiểu khu 112.3 do Công ty TNHH Đầu tư Tây Bắc đầu tư, diện tích khoảng 199 ha, dân số khoảng 7.600 người, tổng chi phí hơn 11.100 tỷ đồng.
Về bản chất, hai khu đô thị mới này không chỉ cung cấp nhà ở mà còn được thiết kế như các cực tăng trưởng mới, tích hợp du lịch, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng và giải trí. Nếu triển khai đúng hướng, chúng có thể trở thành hình mẫu cho phát triển đô thị bền vững: mật độ dân cư được tính toán, không gian xanh và dịch vụ công cộng gắn với bản sắc địa phương, thay vì lặp lại mô hình khu ở đơn điệu.
Giải phóng mặt bằng: Nút thắt kéo lùi tiến độ 6 tháng
Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là giải phóng mặt bằng, khi cả hai dự án đều chậm khoảng 6 tháng so với tiến độ hợp đồng. Đây không phải chuyện kỹ thuật, mà là bài kiểm tra về cách chính quyền đối thoại với người dân, thiết kế chính sách bồi thường và bảo đảm công bằng giữa các dự án. Khi một bộ phận người dân chưa đồng thuận, so sánh mức hỗ trợ giữa các dự án, tiến độ lập tức bị kéo chậm.
Ở tiểu khu 112.1, công tác giải phóng mặt bằng liên quan hơn 2.700 hộ dân; đến nay mới phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ cho gần 1.100 hộ, diện tích khoảng 150 ha, đạt hơn 50% diện tích dự án, và mới chi trả cho 543 hộ với khoảng 55,2 ha, tổng số tiền khoảng 311 tỷ đồng. Tại tiểu khu 112.3, dù đã phê duyệt phương án cho 2.506/2.526 hộ, tương đương 92,4% diện tích, nhưng mới có 1.124 hộ nhận tiền, diện tích 69,39 ha, với kinh phí gần 392 tỷ đồng.
Việc xử lý nghĩa trang nhân dân tại tổ dân phố Hồi Quan với hơn 500 ngôi mộ càng làm bài toán giải phóng mặt bằng thêm nhạy cảm. Khi người dân đề nghị hỗ trợ chuyển đổi nghề, việc làm hoặc cơ chế hỗ trợ bổ sung, câu chuyện không còn là con số bồi thường, mà là niềm tin vào chiến lược phát triển đô thị: liệu lợi ích dài hạn của thành phố có được phân chia công bằng cho những người phải nhường đất hay không.
Bài học từ Thường Tín: Giải phóng mặt bằng là công việc của cả hệ thống
Để nhìn rõ hơn vai trò của quản lý đất đai và tổ chức giải phóng mặt bằng trong các dự án bất động sản lớn, có thể so sánh với cách một địa phương khác đang làm. Tại xã Thường Tín, dự án Trục không gian Quốc lộ 1A đoạn qua xã dài 3,6km, liên quan đến 272.752m² đất phải thu hồi, trong đó có 77.225,7m² đất ở của 800 gia đình và 50 ngôi mộ. Đây cũng là bài toán khó, nhưng cách tiếp cận lại khá chủ động.
Chính quyền xã xác định giải phóng mặt bằng là nhiệm vụ trọng tâm của cả hệ thống chính trị, sớm thành lập các tổ công tác tuyên truyền, vận động 800 gia đình, cá nhân có đất ở, mộ chí và đất nông nghiệp nằm trong phạm vi dự án. UBND xã lập 11 tổ kiểm đếm đất đai, tài sản, xác định phạm vi thu hồi, kiểm kê tài sản trên đất, rà soát nguồn gốc, hoàn thiện hồ sơ pháp lý từng trường hợp để quy chủ, làm cơ sở thu hồi đất và chi trả bồi thường giải phóng mặt bằng.
Kết quả là đến ngày 12-10-2026, xã đã hoàn thành kiểm kê, kiểm đếm 701/800 thửa đất ở, đạt 87%; ra thông báo thu hồi 26,41 ha đất ở liên quan 694/800 hộ, 16 tổ chức, đạt 99% diện tích; phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ 16,43 ha, đạt 63,24%, và di chuyển 25/50 ngôi mộ. Quan trọng hơn, xã đã bàn giao 60.120m² mặt bằng cho chủ đầu tư thi công 1,65km tuyến dự án từ tháng 7-2026, cho thấy cách làm “cuốn chiếu”, bàn giao từng phần đủ điều kiện, thay vì chờ hoàn tất toàn bộ.
Chiến lược phát triển đô thị bền vững: Không chỉ là chuyện tiến độ
Khi lãnh đạo TP Bắc Ninh đánh giá kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng chưa đáp ứng yêu cầu và yêu cầu các địa phương tập trung đẩy nhanh tiến độ, thông điệp không chỉ là “phải nhanh hơn”. Vấn đề là phải nhanh nhưng vẫn bảo đảm minh bạch, công bằng, và gắn với tầm nhìn phát triển đô thị bền vững. Ban Quản lý dự án dân dụng và Phát triển đô thị thành phố, các sở ngành được giao rà soát toàn bộ hồ sơ, thủ tục pháp lý, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, trong khi Trung tâm phát triển quỹ đất ưu tiên nhân lực cho kiểm đếm, lập và hoàn thiện phương án chi trả bồi thường, hỗ trợ.
Đối với tiểu khu 112.3, việc sớm mở rộng quy hoạch nghĩa trang để phục vụ di dời khoảng 600 ngôi mộ là bước đi cho thấy nếu muốn tiến độ, phải chủ động chuẩn bị hạ tầng xã hội, không thể chỉ dựa vào mệnh lệnh hành chính. Cùng lúc, hai phường Tam Sơn, Tiên Du được yêu cầu rà soát từng khu vực, nhất là nơi đã đạt khối lượng lớn về giải phóng mặt bằng, để xây dựng tiến độ chi tiết; tăng cường tuyên truyền, đối thoại, giải thích với người dân; tập trung chi trả kịp thời các phương án đã phê duyệt.
Nếu Bắc Ninh muốn hai khu đô thị mới trở thành động lực phát triển đô thị chứ không là “dự án treo”, cần coi giải phóng mặt bằng là một phần của chiến lược phát triển đô thị, không phải khâu phụ. Bài học từ Thường Tín cho thấy: khi quản lý đất đai được làm bài bản, hồ sơ pháp lý chặt chẽ và người dân được thông tin đầy đủ, tiến độ vẫn có thể bảo đảm mà không đánh đổi sự đồng thuận xã hội. Đó mới là nền tảng cho một chiến lược phát triển đô thị bền vững, nơi lợi ích của thành phố và người dân cùng đi về một hướng.
