Quy hoạch Phú Quốc phía Đông: Từ dải ven biển 1.608 ha đến khu đô thị Bãi Vòng 1.759 ha
Quy hoạch Phú Quốc phía Đông là tổ hợp các đồ án phân khu mới được phê duyệt cho khu vực ven biển phía Đông diện tích hơn 1.608 ha và khu đô thị Bãi Vòng rộng 1.759 ha, định hướng phát triển dịch vụ du lịch hỗn hợp, khu đô thị sinh thái kết hợp sân golf, nghỉ dưỡng ven biển và hạ tầng đô thị gắn với sân bay, nhằm hình thành một cực tăng trưởng du lịch – kinh tế biển mới của đảo.
Trọng tâm của đợt quy hoạch này là quyết định phê duyệt phân khu ven biển phía Đông với diện tích lập quy hoạch 1.608,79 ha, kèm 24,4 ha cho thuê môi trường biển. Song song, khu vực Bãi Vòng phía Đông sân bay được xác định là khu đô thị phía Đông Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc, rộng khoảng 1.759 ha, với chức năng đô thị sinh thái, dịch vụ du lịch hỗn hợp và sân golf. Nói cách khác, phía Đông đảo đang được “thiết kế lại” để trở thành trục du lịch – đô thị mới, không chỉ là dải resort biển rời rạc.
Điểm đáng chú ý là các đồ án này không chỉ là bản vẽ đẹp mắt. Chúng là cơ sở pháp lý để lập, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, triển khai dự án đầu tư và quản lý xây dựng trong khu vực. Nếu quy hoạch phía Tây từng kéo Phú Quốc vào cuộc đua nghỉ dưỡng cao cấp, thì đợt quy hoạch phía Đông lần này là lời khẳng định rằng cuộc chơi đang mở rộng sang mô hình khu đô thị Phú Quốc gắn du lịch, thay vì chỉ là các quần thể resort đóng kín.
Sân golf Phú Quốc và cấu trúc du lịch sinh thái ven biển trong phân khu 1.608 ha
Phân khu ven biển phía Đông không đơn thuần là chia lô đất mà là thiết lập một cấu trúc du lịch sinh thái ven biển mới, trong đó sân golf, dịch vụ lưu trú và không gian nông nghiệp cùng chia sẻ mặt bằng phát triển. Hơn 1.600 ha ven biển được “phân vai” để vừa đón khách du lịch nghỉ dưỡng, vừa giữ được phần nào bản sắc tự nhiên của dãy Hàm Ninh và bờ biển phía Đông.
"UBND tỉnh An Giang phê duyệt quy hoạch phân khu ven biển phía Đông, đặc khu Phú Quốc, với diện tích hơn 1.608 ha, trong đó đất sân golf chiếm hơn 59,6 ha". Trong cơ cấu sử dụng đất, khu dịch vụ du lịch rộng 429,32 ha, tương đương 26,69% diện tích lập quy hoạch. Đây là tầng lõi của ngành dịch vụ, được bao quanh bởi 397,94 ha đất sinh thái nông nghiệp, 195,45 ha bãi cát ven biển, 37,51 ha cây xanh cách ly và 27,41 ha sông, suối, kênh rạch. Nói cách khác, quy hoạch đã cố tình giữ “đệm xanh” thay vì bê tông hóa toàn bộ mặt biển.
Về dân cư, khu vực được chia thành ba đơn vị ở với tổng quy mô phục vụ khoảng 16.550 người, chưa tính dân số của phần xây dựng trên biển 500 ha. Tỷ lệ đất ở mỗi loại cũng bị khống chế – tối đa 30% với khu chỉnh trang, 40% với nhà ở phát triển mới và 15% với đất đô thị du lịch hỗn hợp. Đây là tín hiệu tích cực: nhà ở được phép nhưng bị giới hạn, nhằm tránh biến dải biển thành chuỗi phân lô bán nền trá hình. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào việc thực thi và giám sát trong giai đoạn triển khai dự án.
Bãi Vòng: Khu đô thị sinh thái – sân golf phía Đông sân bay và “cửa ngõ” đầu tư mới
Nếu dải ven biển phía Đông là mặt tiền thiên nhiên, thì Bãi Vòng phía Đông sân bay chính là “trục đô thị” để đón dòng vốn và cư dân. Quy hoạch khu vực này không nhằm dựng thêm một khu nghỉ dưỡng khép kín, mà tạo ra một khu đô thị Phú Quốc mới kết nối thẳng với Cảng hàng không quốc tế, gắn du lịch với đời sống thường ngày của cư dân và nhà đầu tư.
Khu vực Bãi Vòng rộng khoảng 1.759 ha được định hướng phát triển thành khu đô thị phía Đông sân bay, với các chức năng dịch vụ du lịch hỗn hợp, khu đô thị sinh thái kết hợp sân golf, thương mại dịch vụ và khu phi thuế quan. Trong đó, đất dân dụng chiếm hơn 821 ha, với 665 ha là đất nhóm nhà ở; đất ngoài dân dụng hơn 548 ha, gồm 126 ha đất dịch vụ du lịch, 57 ha thương mại dịch vụ, 82 ha sân golf, 27 ha đất phi thuế quan và 60 ha cây xanh đô thị. Sau khi hoàn thành, khu vực này có khả năng phục vụ khoảng 35.000 người.
Điểm đáng nói là Bãi Vòng không xóa trắng hiện trạng mà được yêu cầu bảo tồn, phát huy giá trị khu dân cư làng chài ven biển và bố trí khu tái định cư. Đây vừa là thách thức, vừa là cơ hội: nếu làm tốt, Bãi Vòng có thể trở thành mô hình đô thị sinh thái ven biển hiếm hoi nơi sân golf, khu phi thuế quan và làng chài truyền thống cùng tồn tại. Ngược lại, nếu chỉ chú trọng phân lô nhà ở và trung tâm thương mại, bản sắc ven biển sẽ nhanh chóng biến mất, kéo theo rủi ro Phú Quốc mất đi lợi thế khác biệt so với các điểm đến khác.
Chiến lược kinh tế biển, du lịch Phú Quốc và tác động tới cư dân – nhà đầu tư
Các quy hoạch này không xuất hiện ngẫu nhiên mà là bước đi tiếp theo trong chiến lược kinh tế biển – du lịch dài hạn của đảo. Quy hoạch ven biển phía Đông và Bãi Vòng đang đẩy Phú Quốc rời khỏi mô hình chỉ khai thác bãi biển để tiến tới một cấu trúc đô thị – du lịch đa cực, trong đó sân golf Phú Quốc, khu phi thuế quan, khu dịch vụ và không gian sinh thái được gắn kết trong cùng một tầm nhìn.
Trước khi phê duyệt, tỉnh đã yêu cầu làm rõ giải pháp bảo vệ bờ biển, hành lang sinh thái, vùng hạn chế xây dựng và việc sử dụng năng lượng tái tạo đối với khu ven biển phía Đông. Cùng lúc, địa phương tiếp tục xem xét điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung đô thị Phú Quốc đến năm 2050, tầm nhìn 2065, với yêu cầu tạo không gian phát triển dài hạn, chú trọng khu đô thị mới, tái định cư và điều kiện sống người dân. Điều này cho thấy quy hoạch lần này là một “mảnh ghép” trong bức tranh chiến lược lớn hơn, chứ không phải dự án đơn lẻ.
Về tác động thực tế, phân khu ven biển phía Đông dự kiến phục vụ 16.550 người trong khi Bãi Vòng phục vụ 35.000 người. Nếu được triển khai đúng tiến độ đến giai đoạn ngắn hạn 2030 và dài hạn 2040, cư dân địa phương có thể hưởng lợi từ hạ tầng, việc làm du lịch, thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, áp lực lên môi trường, hạ tầng xã hội và giá đất cũng sẽ tăng. Điều mà người dân quan tâm không kém những bản vẽ quy hoạch là: họ sẽ được tham gia thế nào vào lợi ích của chuỗi du lịch sinh thái ven biển mới này, chứ không chỉ đứng ngoài quan sát.
Cơ hội đầu tư du lịch: Đông Phú Quốc có trở thành “sân chơi mới”?
Từ góc nhìn nhà đầu tư, quy hoạch Phú Quốc phía Đông đang mở một sân chơi mới cho du lịch, bất động sản và dịch vụ. Câu hỏi không phải là có dòng vốn hay không, mà là dòng vốn nào sẽ đến: vốn dài hạn, gắn với du lịch sinh thái ven biển và đô thị bền vững, hay dòng vốn ngắn hạn săn lợi nhuận từ chênh lệch đất?
Với hơn 429,32 ha đất dịch vụ du lịch trong phân khu ven biển và 126 ha đất dịch vụ du lịch cùng 57 ha thương mại dịch vụ ở Bãi Vòng, không gian cho cơ hội đầu tư du lịch là rất rõ. Các mô hình tiềm năng gồm: khu nghỉ dưỡng sinh thái gắn nông nghiệp, khách sạn – condotel kết nối sân golf, trung tâm thương mại – hội nghị gần sân bay, khu vui chơi thể thao biển. Ban Quản lý Khu kinh tế Phú Quốc đã được giao hoàn thiện hồ sơ, công bố công khai quy hoạch, lập kế hoạch triển khai và tổ chức quản lý sử dụng đất, hạ tầng, kiến trúc – đây chính là “khung” để doanh nghiệp bước vào.
Tuy vậy, người viết cho rằng phía Đông Phú Quốc chỉ thực sự trở thành điểm đến đầu tư bền vững nếu ba điều kiện được giữ vững: một là kỷ luật quy hoạch, tránh phá vỡ hạn chế tầng cao và tỷ lệ đất ở; hai là ưu tiên dự án có giá trị gia tăng cao, ít gây áp lực môi trường; ba là bảo đảm sinh kế người dân hiện hữu thông qua các khu tái định cư và cơ hội việc làm thực chất. Nếu ba điều này không được đảm bảo, 1.600 ha ven biển và khu đô thị sinh thái sân golf rất dễ trượt thành phiên bản lặp lại của các “thành phố du lịch” đã bão hòa ở nơi khác.
