TOD dọc đường sắt TP.HCM Cần Thơ: không chỉ là câu chuyện giao thông
Phát triển đô thị TOD dọc tuyến đường sắt TP.HCM Cần Thơ là mô hình quy hoạch các khu đô thị compact có mật độ cao, đa chức năng và gắn chặt với nhà ga đường sắt, nhằm tối ưu sử dụng đất, khuyến khích giao thông công cộng và mở ra hành lang kinh tế – bất động sản mới cho vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long. Đề xuất nghiên cứu 28 khu đô thị compact quanh các ga trên tuyến hơn 175 km từ TP.HCM qua Tây Ninh, Đồng Tháp, Vĩnh Long đến Cần Thơ cho thấy dự án này ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đã được nhìn nhận như một công cụ phát triển đô thị, chứ không chỉ là một tuyến vận tải đơn thuần. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô TP.HCM thu hẹp và thị trường bất động sản dịch chuyển theo trục hạ tầng lớn, lựa chọn đi theo mô hình phát triển đô thị TOD là bước đi mang tính chiến lược, nếu được thực hiện đúng và đồng bộ.
28 khu đô thị compact: bản đồ bất động sản hành lang giao thông mới
Điểm khác biệt của đường sắt TP.HCM Cần Thơ nằm ở cách tiếp cận quy hoạch: tuyến đường đi đến đâu, đô thị đi đến đó. Ban Quản lý dự án Mỹ Thuận đã báo cáo Bộ Xây dựng về phương án phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) ngay trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư tuyến đường sắt này. Về cấu trúc, xung quanh các ga trong bán kính phổ biến 1–3 km, riêng một số khu vực ở Cần Thơ có thể mở rộng đến 5 km, sẽ hình thành 28 khu đô thị compact với chức năng hỗn hợp: nhà ở, thương mại, văn phòng, giáo dục, y tế, thể thao. Tại TP.HCM, các ga An Bình, Vĩnh Phú, Thạnh Xuân, Tân Chánh Hiệp, Tân Tạo, Tân Kiên và khu vực trạm dừng khác mang lại quỹ đất hàng trăm hecta; riêng Thạnh Xuân khoảng 162 ha, Tân Tạo 135,82 ha và Vĩnh Phú 100,93 ha, tạo nên “mặt bằng mới” cho phát triển bất động sản hành lang giao thông. Nếu coi các ga là hạt nhân, các khu đô thị compact chính là lớp vỏ kinh tế bao quanh, sẵn sàng bùng nổ khi tuyến đường sắt vận hành.
Hàng nghìn ha đất và cơ hội tái định hình thị trường bất động sản
Hàng nghìn hecta đất dọc tuyến đường sắt TP.HCM Cần Thơ đang được đề xuất nghiên cứu theo mô hình phát triển đô thị TOD, mở ra một “hành lang” bất động sản hoàn toàn mới. Theo mô hình TOD, khu vực quanh ga sẽ được quy hoạch với mật độ xây dựng và dân số cao, đa dạng loại hình từ nhà ở đến bán lẻ, văn phòng, dịch vụ, giúp sử dụng đất hiệu quả, tăng khả năng tiếp cận giao thông công cộng và giảm ùn tắc, ô nhiễm. Câu chuyện quan trọng ở đây là sự thay đổi cách đánh giá vị trí bất động sản: khoảng cách địa lý đến trung tâm không còn là yếu tố duy nhất, mà thay bằng thời gian di chuyển và khả năng kết nối mạng lưới giao thông công cộng. Khi ga tàu trở thành điểm hội tụ, bất động sản hành lang giao thông có thể vượt qua bất lợi về “xa trung tâm” và hình thành các cực phát triển mới cạnh tranh với khu trung tâm truyền thống. Tuy vậy, thông tin TOD hiện tại chủ yếu tạo kỳ vọng; giá trị đất quanh ga chỉ có thể tăng bền vững khi đường sắt và quy hoạch đồng bộ thực sự được triển khai.
Một trục kinh tế – giao thông mới nối Đông Nam Bộ với Đồng bằng sông Cửu Long
Nếu chuỗi khu đô thị TOD được phát triển đồng bộ, đường sắt TP.HCM Cần Thơ có thể trở thành trục kinh tế – giao thông lớn nhất kết nối vùng Đông Nam Bộ với Đồng bằng sông Cửu Long trong vài thập kỷ tới. Tại Tây Ninh, ga Thạnh Đức được đề xuất hơn 470 ha cho đô thị và logistics, ga Tân An khoảng 242 ha; Đồng Tháp có bốn vị trí Tam Hiệp, Cai Lậy, Cái Bè, An Hữu, trong đó Cai Lậy và Cái Bè ưu tiên thương mại và logistics. Vĩnh Long có khoảng 398 ha quanh ga Mỹ Thuận và 664 ha tại ga Bình Minh, còn khu vực ga Cần Thơ gắn với khoảng 1.000 ha đô thị và 50 ha logistics, tổng diện tích phụ cận Hưng Phú, Cái Răng có thể vượt 1.800 ha. Khi tuyến đường sắt hoàn thành, đây sẽ là trục vận tải khối lượng lớn nối TP.HCM với vùng Mekong, đồng thời mở thêm các hành lang kinh tế, đô thị dọc tuyến. "Tuyến đường sắt có chiều dài hơn 175 km, thiết kế tốc độ tàu khách 160 km/h, tàu hàng 120 km/h" là nền tảng kỹ thuật để mô hình đô thị định hướng giao thông phát huy hiệu quả.
Rủi ro, điều kiện tiên quyết và kết luận: TOD không phải cây đũa thần
Dù tiềm năng rất lớn, phát triển đô thị TOD dọc đường sắt TP.HCM Cần Thơ không phải “cây đũa thần” cho bất động sản hành lang giao thông. Hiệu quả kinh tế cuối cùng phụ thuộc vào tiến độ dự án, chất lượng quy hoạch chi tiết, cơ chế khai thác đất và khả năng thu hút cư dân, doanh nghiệp đến các khu đô thị mới. Dự án đường sắt đang ở bước tiền khả thi, chuẩn bị trình cơ quan thẩm quyền xem xét chủ trương đầu tư; dự kiến được trình Quốc hội để đánh giá chính sách đầu tư, khởi công vào năm 2028 và cơ bản hoàn thành năm 2035. Biên giới cụ thể của từng khu TOD chỉ được xác định sau khi phê duyệt chủ trương, nên nhà đầu tư nếu “đi trước một bước” cũng phải chấp nhận rủi ro quy hoạch có thể thay đổi. Về phía nhà nước, khuyến nghị Bộ Xây dựng làm việc với địa phương để thống nhất phạm vi nghiên cứu, cơ chế thực hiện, kết nối hạ tầng và quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo triển khai TOD đồng thời với dự án đường sắt. Kết luận, TOD dọc đường sắt TP.HCM Cần Thơ là cơ hội hiếm có để tái cấu trúc không gian đô thị vùng, nhưng thành công hay thất bại sẽ được quyết định bởi kỷ luật quy hoạch và năng lực tổ chức thực hiện, hơn là bởi bản thân ý tưởng.
