Tái định cư tại chỗ: câu trả lời cho những khu ổ chuột giữa trung tâm
Dự án chỉnh trang Mả Lạng - chợ Gà Gạo là chương trình tái thiết đô thị sử dụng chung cư cao tầng, trường học và mảng xanh để thay thế khu nhà chật hẹp xuống cấp, đồng thời bố trí tái định cư tại chỗ cho cư dân hiện hữu nhằm cải thiện điều kiện sống mà vẫn giữ cộng đồng tại khu trung tâm TP.HCM. Ngày 29/8, UBND TP.HCM khởi công dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng (phường Cầu Ông Lãnh) và chợ Gà - Gạo (phường Bến Thành), sau gần ba thập kỷ người dân sống trong cảnh bị quy hoạch treo. Quyết định này không chỉ mang ý nghĩa xây mới nhà cửa; nó đánh dấu một cách làm khác với tâm điểm là "tái định cư tại chỗ" thay vì di dời người dân ra xa, tách họ khỏi không gian sống và kế sinh nhai đã quen.
16.370 tỷ đồng cho hơn 2.100 căn hộ: tiền đặt đúng chỗ?
Điểm gây chú ý trong dự án TP.HCM này là quyết định dùng toàn bộ quỹ nhà ở để phục vụ tái định cư tại chỗ, không kinh doanh thương mại. Với tổng vốn đầu tư sơ bộ khoảng 16.370 tỷ đồng, trong đó gần 11.000 tỷ đồng dành cho bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, khoảng 2.900 tỷ đồng cho xây dựng, có thể nói ngân sách được ưu tiên rõ rệt cho người dân hơn cho lợi nhuận. Tại khu Mả Lạng, trên diện tích khoảng 3,8 ha, dự án sẽ xây dựng chung cư nhà ở xã hội cao 38 tầng với khoảng 1.400 căn hộ cùng 93 căn nhà liên kế thấp tầng. Khu chợ Gà - Gạo rộng khoảng 4.350 m2 sẽ có chung cư 35 tầng với khoảng 760 căn hộ. Hơn 2.100 căn hộ chung cư cao tầng cho thấy thành phố đang chọn cách "nén" không gian để tạo chỗ ở tử tế ngay sát lõi trung tâm thay vì đẩy dân ra ngoại vi.
Không chỉ là nhà cao tầng: mảng xanh, trường học và đời sống cộng đồng
Nếu chỉnh trang đô thị mà chỉ thay nhà tồi bằng chung cư cao tầng thì chưa đủ để gọi là nâng chất lượng sống. Điểm đáng giá của kế hoạch chỉnh trang Mả Lạng là phần diện tích dành cho tiện ích công cộng: hơn 4.400 m2 xây trường học liên cấp 1 - 2 và hơn 1,4 ha công viên, cây xanh cùng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Phối cảnh cho thấy khu Mả Lạng tương lai có công viên khoảng 1,25 ha, trường liên cấp và nhiều công trình tiện ích xã hội phục vụ cộng đồng. Khu chợ Gà Gạo cũng được thiết kế với khu vực công cộng, sân chơi, mảng xanh để trẻ em có nơi vui chơi, người lớn có chỗ nghỉ ngơi, gặp gỡ và kết nối. Ở đây, "chỉnh trang" được hiểu là xây lại cả hệ sinh thái sống, thay thế hẻm tối, nhà chật vài mét vuông bằng không gian sáng, có chỗ cho trẻ chạy nhảy và người già hít thở.
Cơ chế giá và hỗ trợ: liệu mọi hộ dân có ở lại được?
Tuyên bố tái định cư tại chỗ sẽ vô nghĩa nếu người dân không đủ khả năng mua hoặc nhận căn hộ mới. Lãnh đạo UBND TP.HCM cho biết thành phố đang tính toán áp dụng Luật Phát triển đô thị theo hướng có lợi nhất cho người dân, xây dựng mức hỗ trợ để giá nhà tái định cư ở mức thấp và bảo đảm các hộ đủ điều kiện có thể tái định cư tại chỗ. Thành phố xem xét phương án chỉ tính chi phí giá thành xây dựng vào giá nhà, đồng thời hỗ trợ toàn bộ các chi phí khác như bồi thường, tái định cư, hạ tầng. Nếu cách tính này được thực hiện đúng, giá căn hộ sẽ thấp hơn đáng kể so với chi phí thực tế, mở cửa cho nhiều hộ vốn sống trong nhà vài m2 được chuyển sang chung cư hiện đại mà vẫn ở ngay trung tâm. Hộ từ 7 nhân khẩu trở lên còn có thể xem xét mua thêm một căn theo giá tái định cư đã duyệt, cho thấy nỗ lực giải bài toán đông người nhưng diện tích cũ quá nhỏ.
Giữ cộng đồng trong chung cư cao tầng: thách thức sau lễ khởi công
Mục tiêu đẹp nhất của chỉnh trang Mả Lạng - chợ Gà Gạo là nâng đời sống nhưng không đánh vỡ cộng đồng. Toàn bộ quỹ nhà ở mới được thiết kế để người dân "vẫn được duy trì cộng đồng dân cư tại khu vực trung tâm thành phố". Chủ đầu tư khẳng định hai khu này được chỉnh trang theo hướng phục vụ tái định cư tại chỗ giúp người dân ổn định cuộc sống trong cộng đồng quen thuộc, với không gian khang trang, tiện ích và hạ tầng đồng bộ. Trong thời gian chờ đến cuối năm 2028 hoàn thành và bàn giao nhà vào đầu năm 2029, các hộ được hỗ trợ tiền tạm cư từ 8 triệu đồng/hộ/tháng đến tối đa 24 triệu đồng/hộ/tháng tùy nhân khẩu, trong 6 tháng. Tuy nhiên, thách thức thực sự sẽ là quản lý chung cư, duy trì sinh hoạt xóm giềng, đảm bảo trẻ em nghèo không bị "lọc" khỏi trường mới và người buôn bán nhỏ vẫn có chỗ mưu sinh. Dự án chỉ thật sự thành công nếu những căn hộ cao 35–38 tầng không biến cộng đồng Mả Lạng thành khách thuê lạc lõng trong chính nơi ở mới.
