Luật Phát triển đô thị: Từ công cụ quy hoạch thành động lực cải cách thể chế
Luật Phát triển đô thị là khung pháp lý mới định hình cách các thành phố phát triển, khi không chỉ điều chỉnh quy hoạch và quản lý dân cư, mà còn mở rộng phân quyền, cho phép chính quyền đô thị chủ động kiến tạo tăng trưởng, huy động và phối hợp các nguồn lực về đất đai, hạ tầng, đầu tư tư nhân theo một tổng thể thống nhất nhằm nâng chất lượng sống và tạo cực tăng trưởng mới. Từ 1/10, luật chính thức có hiệu lực, cũng là thời điểm các đô thị Việt Nam bước vào giai đoạn được trao thêm thẩm quyền nhưng phải chứng minh năng lực quản trị. Điểm quan trọng là Luật Phát triển đô thị được thiết kế như một bước chuyển thể chế, chứ không phải thêm một văn bản kỹ thuật. Phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho thành phố giúp tháo gỡ tình trạng nguồn lực bị chia cắt, khi đất đai, giao thông, hạ tầng và đầu tư trước đây thường được quyết định bởi các quy trình rời rạc, khiến nhiều dự án mất quá nhiều thời gian mới hoàn thiện. Nhưng quyền chủ động lớn hơn cũng đồng nghĩa với kỳ vọng và trách nhiệm lớn hơn: quyết định phải dựa trên quy hoạch, minh bạch và có trách nhiệm giải trình, không phải phê duyệt nhanh bằng mọi giá. TP.HCM trở thành phép thử điển hình cho luật mới. Ngay sau khi Luật Phát triển đô thị được thông qua, Thành ủy đã yêu cầu đẩy nhanh việc cụ thể hóa và triển khai, mục tiêu là không để khoảng trống pháp lý khi luật có hiệu lực. Cách phản ứng nhanh này cho thấy thành phố nhìn luật như cơ hội mở khóa các điểm nghẽn lâu năm, chứ không coi đó là một nghĩa vụ hành chính. Vấn đề không còn là được giao bao nhiêu thẩm quyền, mà là những thẩm quyền đó được chuyển hóa thành kết quả cụ thể cho người dân và doanh nghiệp như thế nào từ sau ngày 1/10.
Kế hoạch 472: TP.HCM chọn tăng tốc thể chế trước khi tăng tốc xây dựng
Thay vì lao vào phê duyệt thêm dự án, TP.HCM đang chọn con đường khó hơn nhưng bền vững hơn: cải cách thể chế trước. UBND thành phố đã ban hành Kế hoạch số 472/Kh-UBND ngày 25/8 về phong trào thi đua “tăng tốc khai thông thể chế” gắn với thực hiện hiệu quả các cơ chế, chính sách đặc thù, vượt trội của Luật Phát triển đô thị trên địa bàn. Phong trào này đặt trọng tâm vào kiến tạo thể chế, khơi thông mọi nguồn lực và tạo khí thế làm việc mới trong toàn hệ thống chính trị. Đáng chú ý, đợt thi đua được chia thành hai giai đoạn rõ ràng, phản ánh quan điểm: phải làm xong nền tảng pháp lý rồi mới nói chuyện triển khai. Giai đoạn 1 từ nay đến 30/09 tập trung xây dựng văn bản pháp lý, trong đó có việc quán triệt, phổ biến Luật Phát triển đô thị và các văn bản hướng dẫn, soạn thảo và trình HĐND thông qua các nghị quyết thi hành luật. Thành phố đặt mục tiêu các sở, ban ngành chủ trì soạn thảo hoàn thành từ 90% đến 100% danh mục nghị quyết phải ban hành ngay để triển khai luật. Đây là phát biểu có thể trích dẫn: “Các sở, ban ngành được phân công chủ trì soạn thảo phấn đấu hoàn thành từ 90% đến 100% danh mục nghị quyết phải ban hành ngay để triển khai thi hành Luật Phát triển đô thị.” Giai đoạn 2 từ 1/10 đến 31/12 chuyển trọng tâm sang triển khai thực tiễn và tháo gỡ điểm nghẽn. Thành phố sẽ sơ kết vào tháng 10 và tổng kết trong quý I/2027, nghĩa là ngay trong thời gian ngắn, các cơ chế mới phải được kiểm chứng bằng kết quả cụ thể. TP.HCM còn giao các đơn vị chủ động tổ chức làm việc vào ngày thứ Bảy và ngoài giờ hành chính với những nhiệm vụ cấp bách, cho thấy quyết tâm không để tiến độ thể chế tiếp tục trở thành nút thắt cho phát triển. Đây không đơn thuần là phong trào thi đua, mà là cách thành phố đặt thể chế lên trước xây dựng, xem luật như công cụ để tháo gỡ điểm nghẽn thay vì hạn chế thêm.
Rà soát quy hoạch đô thị tồn đọng: Không còn chỗ cho quy hoạch treo và đất bỏ hoang
Nếu Luật Phát triển đô thị mở thêm dư địa phân quyền phát triển đô thị, thì chỉ đạo mới của TP.HCM lại tập trung vào mặt trái tồn đọng: quy hoạch không khả thi và đất bỏ hoang. UBND thành phố yêu cầu các sở, ngành và Chủ tịch UBND các xã, phường, đặc khu tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo để nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về trật tự xây dựng, theo tinh thần “không có vùng cấm”, “không có ngoại lệ”. Trọng tâm là rà soát, cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục trong lĩnh vực quy hoạch, đất đai, xây dựng; công khai, minh bạch và rút ngắn thời gian giải quyết, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp. Thành phố cũng giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc và chính quyền cơ sở tập trung xử lý quy hoạch không khả thi; khẩn trương lập, rà soát, điều chỉnh quy hoạch đô thị, nông thôn và các quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, bảo đảm đồng bộ, gắn liền với nguồn lực thực hiện. Quan điểm rõ ràng: không để kéo dài các công trình, dự án, khu đất tồn đọng, gây lãng phí nguồn lực và phát sinh vi phạm. Sở Tài nguyên và Môi trường được yêu cầu phối hợp rà soát, công khai và xử lý các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất; đồng thời xử lý nghiêm các trường hợp xây dựng trên đất không đủ điều kiện, sử dụng đất sai mục đích. Nếu thực hiện nhất quán, đây sẽ là cú cắt đứt triệt để tình trạng quy hoạch treo – một trong những điểm nghẽn lâu năm làm méo mó thị trường bất động sản và bào mòn niềm tin của người dân vào quy hoạch đô thị.
Từ phân quyền đến mô hình phát triển mới: Cơ hội và thách thức cho TP.HCM
Luật Phát triển đô thị tạo ra một mô hình phát triển mới cho các đô thị Việt Nam: thay vì chỉ xử lý hệ quả của đô thị hóa, đô thị phải trở thành động lực tăng trưởng. Luật hướng đến phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho chính quyền thành phố, cho phép huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả nguồn lực cho hạ tầng, thu hút đầu tư, bảo đảm an sinh và nâng chất lượng sống. Đây là nền tảng để TP.HCM xây dựng các không gian tăng trưởng mới như trung tâm tài chính, đổi mới sáng tạo, hệ thống giao thông và các khu đô thị gắn với đường sắt đô thị. Cơ chế phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là minh chứng cho cách tiếp cận mới: khu vực quanh các đầu mối đường sắt có thể được tổ chức với mật độ dân cư, thương mại, dịch vụ và văn phòng phù hợp, khai thác giá trị gia tăng từ đất để đầu tư ngược trở lại cho hạ tầng. Nếu làm tốt, một “vòng tuần hoàn” có thể hình thành: hạ tầng nâng giá trị đất, giá trị tăng thêm được dùng cho hạ tầng, và hạ tầng tốt tiếp tục nâng sức hấp dẫn của đô thị. Nhưng cơ hội luôn đi kèm thách thức. Phân quyền phát triển đô thị không có nghĩa địa phương được quyết định nhanh bằng mọi giá. Quy hoạch TOD mà chỉ tăng mật độ xây dựng quanh nhà ga mà không đồng thời phát triển trường học, công viên, dịch vụ xã hội thì áp lực lên chất lượng sống sẽ phá vỡ ý nghĩa của luật. Thước đo cuối cùng không phải là tổng vốn đầu tư hay số mét vuông xây dựng, mà là thời gian đi lại của người dân được rút ngắn, giao thông công cộng thuận tiện, doanh nghiệp giảm chi phí thủ tục, không gian xanh mở rộng và chất lượng sống được cải thiện.
Kết luận: Luật mới sẽ là thước đo năng lực quản trị đô thị của TP.HCM
Luật Phát triển đô thị mở ra hành lang pháp lý và dư địa phân quyền chưa từng có cho TP.HCM, nhưng luật tự thân không tạo ra thay đổi nếu thể chế và tổ chức thực thi không chuyển động cùng lúc. Kế hoạch 472 cho thấy thành phố đã chọn tăng tốc ở đúng khâu bị nghẽn lâu nay: hoàn thiện khung pháp lý, rà soát, sửa đổi văn bản, cụ thể hóa cơ chế đặc thù trước khi triển khai dự án. Song song, loạt chỉ đạo về xử lý quy hoạch đô thị tồn đọng, đất chậm đưa vào sử dụng và vi phạm trật tự xây dựng thể hiện quyết tâm không để nguồn lực tiếp tục bị “chôn” trong các khu đất và dự án treo. Từ 1/10 trở đi, Luật Phát triển đô thị sẽ như một “kính hiển vi” soi năng lực quản trị của TP.HCM: liệu thành phố có biến phân quyền phát triển đô thị thành kết quả cụ thể, hay để luật mới trở thành thêm một danh mục nhiệm vụ hành chính. Muốn tận dụng cơ hội, TP.HCM phải kiên trì một nguyên tắc: mọi quyết định phát triển đô thị phải gắn với hiệu quả thực chất cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời đóng góp vào các cực tăng trưởng lan tỏa ra vùng lân cận. Nếu làm được, thành phố sẽ đi từ chỗ “tháo gỡ điểm nghẽn” sang “tạo mô hình phát triển mới” cho cả hệ thống đô thị Việt Nam.
