Nghịch lý FDI tăng 76% nhưng lợi nhuận khu công nghiệp giảm 40%
Nghịch lý vốn FDI Việt Nam tăng mạnh trong khi lợi nhuận bất động sản khu công nghiệp sụt giảm là hiện tượng dòng tiền đầu tư nước ngoài đổ vào, nhưng kết quả kinh doanh của các chủ đầu tư hạ tầng lại đi xuống do khác biệt về thời điểm giải ngân, ghi nhận doanh thu và cấu trúc chi phí tài chính. Dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tiếp tục tăng mạnh trong năm 2026, với tổng vốn FDI đăng ký 9 tháng đạt 50,4 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, trong nửa đầu năm, doanh thu thuần của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp giảm 20,2%, còn khoảng 38.000 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận ròng giảm tới 40%, xuống khoảng 4.000 tỷ đồng. Nói cách khác, tiền ngoại đang vào nhiều hơn, nhưng phần “miếng bánh” lợi nhuận của các chủ đầu tư hạ tầng lại nhỏ đi.
TPHCM bùng nổ đầu tư nước ngoài nhưng lợi nhuận chưa kịp phản ánh
TPHCM là tâm điểm của làn sóng đầu tư nước ngoài TPHCM khi đến hết tháng 9, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký trên địa bàn đạt khoảng 17,8 tỷ USD, gấp 4,2 lần so với cùng kỳ và vượt 162,4% kế hoạch năm. Lũy kế, thành phố có hơn 21.900 dự án FDI còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư hơn 156,8 tỷ USD, tiếp tục dẫn đầu cả nước về thu hút FDI. Đây là con số ấn tượng, nhưng lại đặt ra câu hỏi: vì sao lợi nhuận doanh nghiệp sụt giảm trong khi dòng vốn tăng mạnh? Phó Chủ tịch UBND Thành phố nhấn mạnh nguồn lực từ các dự án đầu tư có vai trò quan trọng với tăng trưởng, đồng thời yêu cầu các sở, ngành tập trung tháo gỡ điểm nghẽn, đẩy nhanh triển khai và giải ngân để các dự án sớm đi vào hoạt động, tạo động lực tăng trưởng những tháng cuối năm. Nói cách khác, FDI mới đang ở giai đoạn “cam kết” nhiều hơn là “lợi nhuận hóa”.
Ba lớp nguyên nhân khiến lợi nhuận bất động sản khu công nghiệp lao dốc
Điểm then chốt của nghịch lý nằm ở cấu trúc doanh thu và chi phí của bất động sản khu công nghiệp. Theo thống kê, nhiều doanh nghiệp lớn như Becamex, Kinh Bắc hay Sonadezi Châu Đức chứng kiến lợi nhuận sau thuế giảm trên 79% so với cùng kỳ. Nguyên nhân đầu tiên là “hiệu ứng nền cao”: năm trước có những thương vụ bán đất quy mô lớn, trong khi năm nay không còn, khiến doanh thu đột biến biến mất. Thứ hai, chi phí lãi vay tăng làm bào mòn biên lợi nhuận, nhất là với các doanh nghiệp dùng đòn bẩy cao. Thứ ba, việc chuyển sang phương pháp phân bổ doanh thu theo thời gian khiến một phần doanh thu bị “trải mỏng” sang các kỳ sau, kéo lợi nhuận hiện tại xuống, như trường hợp SZC và Sonadezi. Nói cách khác, FDI tăng nhưng lợi nhuận bị kẹt trong mô hình ghi nhận chậm và chi phí tài chính phình to.
Biên lợi nhuận mỏng dần: rủi ro dài hạn cho nhà đầu tư
Ngay cả khi thị trường cho thuê đất công nghiệp có dấu hiệu phục hồi, bức tranh lợi nhuận vẫn không hoàn toàn sáng. Diện tích hấp thụ ròng tại miền Bắc đạt 217 ha trong quý II, cao nhất kể từ quý I/2024, trong khi miền Nam đạt 67 ha, tăng mạnh so với cùng kỳ. Giá thuê bình quân cũng nhích lên, nhưng chi phí đầu tư khu công nghiệp mới lại tăng đáng kể do giá vật liệu xây dựng tăng khoảng 20% cùng áp lực đền bù, giải phóng mặt bằng. Biên lợi nhuận của các dự án mới chỉ còn 30–35%, thấp hơn nhiều so với trên 50% tại các khu hiện hữu. Câu nói đáng trích là: "Biên lợi nhuận của các dự án mới chỉ còn 30–35%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu". Điều này báo hiệu rủi ro dài hạn: nếu doanh nghiệp không kiểm soát chi phí và cấu trúc vốn, tăng trưởng FDI có thể chỉ mang lại doanh thu, chứ không phải lợi nhuận bền vững.
Cơ hội chọn lọc: VGC, IDC và triển vọng sau 2027
Giữa bức tranh lợi nhuận doanh nghiệp sụt giảm, vẫn có những điểm sáng cho nhà đầu tư. IDICO ghi nhận lợi nhuận sau thuế 6 tháng đạt 1.001 tỷ đồng, tăng 20,2%, trong khi Viglacera đạt 1.152 tỷ đồng, tăng 37,5%, nhờ hoạt động cho thuê đất cải thiện và nhu cầu vật liệu xây dựng phục hồi. Trong bối cảnh đó, hai cổ phiếu VGC và IDC được đánh giá cao nhờ dòng tiền kinh doanh mạnh, đủ duy trì chi trả cổ tức tiền mặt. Dự báo bước sang năm 2027, diện tích hợp đồng thuê mới và MOU của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu đạt khoảng 1.000 ha, tăng 18,6%, còn tổng lợi nhuận ròng nhóm khu công nghiệp và cao su dự kiến đạt 22.300 tỷ đồng, tăng 12,4%. Điều này cho thấy nghịch lý hiện tại không phải dấu chấm hết, mà là phép thử: ai có quỹ đất tốt, tài chính lành mạnh và chiến lược ghi nhận doanh thu hợp lý sẽ là người hưởng lợi khi FDI chuyển từ cam kết sang khai thác thực tế.
