TOD là gì và vì sao trở thành bước ngoặt trong phát triển TOD TP.HCM?
Phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) là mô hình tổ chức không gian đô thị xoay quanh các nhà ga đường sắt và đầu mối giao thông sức chở lớn, trong đó dân cư, việc làm, dịch vụ và không gian công cộng được bố trí dày đặc nhưng đi bộ được, gắn chặt với giao thông công cộng và giảm lệ thuộc vào xe cá nhân, qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất và chất lượng sống.
TP.HCM đã bước một bước quan trọng khi HĐND thông qua nghị quyết về lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến đường sắt địa phương và quy hoạch khu vực TOD tại kỳ họp thứ năm khóa XI. Đây không phải một quyết định kỹ thuật thuần túy, mà là tuyên bố dứt khoát: thành phố sẽ tổ chức tăng trưởng quanh đường sắt đô thị thay vì để giao thông chạy theo đô thị dàn trải. Nghị quyết có hiệu lực từ 1-10-2026, mở đường cho một chương mới của phát triển TOD TP.HCM, trong bối cảnh quy hoạch tổng thể 2025–2050 đặt mục tiêu siêu đô thị đa cực, giảm phụ thuộc vào một trung tâm duy nhất.
Quy hoạch đường sắt địa phương và không gian quanh nhà ga: đường ray dẫn dắt cấu trúc đô thị
Điểm mạnh nhất của khung chính sách mới là gắn phát triển TOD với quy hoạch đường sắt địa phương ngay từ giai đoạn chuẩn bị, thay vì chờ hạ tầng xong mới tính chuyện đô thị. TOD giờ được xem là “khung xương” để tái cấu trúc không gian đô thị: các nhà ga trở thành hạt nhân tổ chức lại dân cư, việc làm và dịch vụ, hình thành các cực phát triển mới thay cho mô hình một trung tâm phình to.
Theo quy định, ranh giới khu TOD do Chủ tịch UBND thành phố chấp thuận, bao gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận trong bán kính tối đa 1.000m từ tâm quy ước. Đây là tầm đi bộ hợp lý để thiết kế đô thị nén, đa chức năng. Quy hoạch TOD đi kèm định hướng phân bổ đất hỗn hợp cho ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và công trình công cộng, ưu tiên giao thông công cộng, tăng tiếp cận ga bằng đi bộ và xe đạp. Cách tổ chức này tạo điều kiện để tái cấu trúc không gian đô thị một cách có chủ đích thay vì “vá víu” theo từng dự án rời rạc.
Cơ chế mở cho nhà đầu tư TOD: từ “xin – cho” sang “đề xuất – cùng làm”
Điều đáng chú ý nhất trong khung phát triển TOD TP.HCM là cách thành phố thử thay đổi quan hệ với nhà đầu tư TOD: thay vì chỉ chờ phê duyệt, doanh nghiệp có thể chủ động đề xuất ranh giới, phạm vi, vị trí và quy mô khu TOD ngay trong quá trình lập và điều chỉnh quy hoạch. Đây là bước chuyển từ tư duy kiểm soát chi tiết từng dự án sang đồng thiết kế không gian phát triển, với điều kiện nhà đầu tư gắn cam kết vốn hoặc đầu tư vào tuyến đường sắt, đầu mối giao thông công cộng hoặc hạ tầng kết nối.
Theo cơ quan quy hoạch, tại các khu đô thị nén trong TOD, chỉ tiêu sử dụng đất có thể tăng khoảng 1,5 lần, trong khi diện tích bãi đỗ xe được giảm tối đa 50% để nhường chỗ cho phát triển dự án. Đây là cơ chế ưu đãi rất cụ thể, biến quỹ đất quanh nhà ga thành tài sản có giá trị cao cho nhà đầu tư TOD. Thành phố cũng dự kiến dùng ngân sách cho giải phóng mặt bằng, tái định cư và tạo quỹ đất trong các dự án đầu tư công độc lập, đồng thời ưu tiên vốn công cho hạ tầng kết nối, bãi xe, hạ tầng đi bộ – xe đạp và tiện ích công cộng bên trong ranh TOD. Nếu thực thi nghiêm, đây có thể là “thỏa thuận mới” cân bằng lợi ích công – tư.
Tác động tới đời sống và kinh tế đô thị: TOD có đủ sức tái cấu trúc không gian đô thị?
Cốt lõi của TOD là tổ chức lại mối quan hệ giữa giao thông và sử dụng đất, biến các hành lang giao thông công cộng thành nơi tập trung việc làm, tri thức và dịch vụ. Nếu làm đúng, người dân sẽ hưởng lợi trực tiếp: nhiều không gian công cộng hơn, điều kiện đi bộ và đạp xe tốt hơn, ít phụ thuộc vào xe cá nhân và chất lượng sống được cải thiện. Quy hoạch TOD đồng bộ với đường sắt đô thị còn cho phép khai thác giá trị gia tăng từ đất, không gian ngầm và trên cao để bổ sung nguồn lực cho metro và hạ tầng xã hội.
Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc, việc tăng chỉ tiêu ở khu đô thị nén khoảng 1,5 lần sẽ nâng giá trị sử dụng đất và mở ra cơ hội mới cho doanh nghiệp nhận diện quỹ đất tiềm năng. Một phát biểu đáng chú ý là: “Định hướng phát triển đô thị theo Nghị quyết cho phép tăng chỉ tiêu tại các khu vực đô thị nén lên khoảng 1,5 lần, qua đó nâng cao giá trị sử dụng đất”. Về mặt vĩ mô, TOD còn là công cụ chuyển dịch cơ cấu kinh tế TP.HCM, hỗ trợ mô hình siêu đô thị đa cực, đa trung tâm thay vì tiếp tục mở rộng dàn trải.
Thách thức thực thi và điều kiện để khung TOD không “nằm trên giấy”
Dù khung chính sách khá toàn diện, câu hỏi lớn nhất vẫn là tổ chức thực thi. Quy hoạch tổng thể TP.HCM dự kiến được phê duyệt và công bố vào đầu tháng 11-2026; ngay sau đó, thành phố cần khẩn trương cụ thể hóa bằng quy hoạch TOD và quy hoạch phân khu trên toàn địa bàn. Từ quý 4 năm nay đến đầu 2027, toàn bộ phường, xã phải hoàn tất quy hoạch phân khu – một khối lượng công việc khổng lồ nếu thiếu nguồn lực và sự phối hợp giữa các sở, ngành.
Ở phía hạ tầng, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành tám tuyến và đoạn tuyến đường sắt ưu tiên trong vài năm tới, đồng thời thúc đẩy ranh giới TOD trên các tuyến metro số 1, 2 và các tuyến liên vùng để kịp phê duyệt, triển khai từ 2027. Song nếu giải ngân cho hạ tầng kết nối chậm hoặc cơ chế phối hợp công – tư không rõ ràng, lợi thế TOD sẽ suy giảm. Về bản chất, phát triển TOD TP.HCM chỉ thành công khi hai việc diễn ra đồng thời: đường sắt đô thị đi trước dẫn dắt, và nhà đầu tư TOD được trao đủ niềm tin cùng công cụ cụ thể để biến quy hoạch thành các khu đô thị sống được, chứ không phải các khu “bất động sản cạnh ga” đơn thuần.
