Hiệu ứng hạ tầng bị biến dạng: từ động lực phát triển thành bẫy đầu cơ
Hiện tượng giá đất tăng nhanh hơn tiến độ hoàn thành hạ tầng là tình trạng khi thông tin quy hoạch, khởi công các dự án giao thông, môi trường hay chỉnh trang đô thị khiến giá bất động sản quanh khu vực bị đẩy lên cao, trong khi bản thân công trình chưa mang lại khả năng kết nối, tạo thu nhập và nâng sức mua tương ứng cho người dân và doanh nghiệp. Đây là mầm mống của đầu cơ bất động sản gắn với hạ tầng chậm tiến độ, tạo ra chênh lệch lớn giữa kỳ vọng và giá trị thực tế. Nếu một dự án mới dừng ở quy hoạch hoặc khởi công mà giá bất động sản xung quanh đã tăng quá xa so với khả năng tạo thu nhập và sức mua thực tế, ‘hiệu ứng hạ tầng’ rất dễ chuyển thành ‘hiệu ứng đầu cơ’.
Vấn đề không nằm ở việc hạ tầng có làm giá đất tăng hay không, mà nằm ở chỗ giá đất tăng nhanh đến mức nào so với chất lượng kết nối vùng thành phố và sức sản xuất của nền kinh tế. Khi thông tin về các tuyến metro, vành đai, cầu đường hoặc dự án chống ngập xuất hiện, thị trường lập tức phản ứng bằng một làn sóng săn đất, trong khi những công trình này thường mất nhiều năm để hoàn thiện, thậm chí có thể đình trệ. Khi hạ tầng chậm tiến độ, phần tăng giá đó chủ yếu là kỳ vọng đầu cơ, không phải giá trị sử dụng.
TP.HCM: Hàng trăm nghìn tỷ cho hạ tầng nhưng giá đất vẫn có nguy cơ chạy trước
TP.HCM đang là ví dụ rõ nhất cho làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn đi kèm rủi ro giá đất tăng nhanh. Thành phố đã giải ngân hơn 85.141 tỷ đồng vốn đầu tư công, đạt 57,7% kế hoạch Thủ tướng giao, cao hơn cùng kỳ và vượt mức bình quân cả nước. Sáng 29/8, 11 công trình với tổng mức đầu tư hơn 181.400 tỷ đồng được khánh thành, khởi công, trải đều trên giao thông, môi trường, giáo dục, nhà ở xã hội và chỉnh trang đô thị. Song song, 22 công trình trọng điểm với tổng vốn khoảng 647.379 tỷ đồng cũng đã được khởi công, từ đường sắt đô thị đến các tuyến cao tốc, vành đai và dự án nhà ở xã hội.
Trong bối cảnh dòng tiền công khổng lồ này, áp lực đầu cơ bất động sản quanh các dự án hạ tầng là rất lớn. Sau 25 năm nhùng nhằng, dải đất dài 600m từ đường Nguyễn Hoàng đến nút giao An Phú mới được chốt phương án bồi thường, với tổng chi phí hơn 1.860 tỷ đồng để giải phóng mặt bằng, nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án. Tương tự, Quốc lộ 13 – trục huyết mạch dẫn vào bến xe miền Đông – được phê duyệt nâng cấp từ năm 2002 nhưng nhiều lần “bất động” vì vốn và mặt bằng; đến nay thành phố mới chọn liên danh nhà đầu tư với tổng mức đầu tư khoảng 6.276 tỷ đồng, kỳ vọng khai thác từ đầu năm 2029 để hình thành trục giao thông liên tục từ trung tâm tới phía Bắc và tăng cường phân tách giao thông liên vùng với giao thông nội đô.
Khi giá đất bỏ xa hạ tầng: nguy cơ đứt gãy khả năng chi trả và chất lượng sống
Đầu tư hạ tầng đúng nghĩa phải giúp giảm chi phí di chuyển, tăng năng suất, cải thiện môi trường sống, như cách dự án chống ngập 10.000 tỷ đồng ở TP.HCM được kỳ vọng kiểm soát ngập cho khu vực khoảng 570 km², bảo vệ 6,5 triệu người và nâng hiệu quả tiêu thoát nước mưa, hạn chế xâm nhập mặn, cải thiện chất lượng không gian sống. Tuy nhiên, nếu phần lớn giá trị tạo ra chỉ chuyển vào giá đất, lợi ích kinh tế thực sẽ bị bào mòn. TS Chu Thanh Tuấn cảnh báo: “Nếu hạ tầng tốt lên nhưng phần lớn giá trị tạo ra chỉ chuyển vào giá đất, chi phí sinh hoạt và kinh doanh cũng tăng theo, thì một phần lợi ích kinh tế của hạ tầng sẽ bị triệt tiêu”.
Điều đáng lo hơn là nguy cơ đứt gãy khả năng chi trả của người dân. Khi giá đất quanh các tuyến metro, vành đai, quốc lộ được nâng lên dựa trên kỳ vọng mà không đi cùng tăng lương, tăng năng suất, người lao động đô thị sẽ bị đẩy ra xa các trung tâm việc làm. Mô hình đô thị đa trung tâm và phát triển gắn với giao thông công cộng (TOD) rất dễ biến dạng thành mô hình phân tầng xã hội theo khoảng cách địa lý: nhóm đầu cơ nắm đất gần hạ tầng, còn người có nhu cầu ở thực bị buộc dịch chuyển vào vùng xa hơn, nơi kết nối vùng thành phố chưa được cải thiện đáng kể. Đó không phải là cách một đô thị muốn phát triển bền vững.
Hiệu ứng đầu cơ ở các đô thị Đông Nam Á: chung một bài toán, khác mức độ rủi ro
Bài toán hạ tầng chậm tiến độ nhưng giá đất tăng nhanh không chỉ là câu chuyện của riêng TP.HCM hay của một quốc gia, mà đã trở thành mẫu hình quen thuộc ở nhiều thành phố lớn Đông Nam Á. Khi các tuyến đường sắt đô thị, vành đai, cao tốc kết nối liên vùng được công bố, thị trường đất nền lập tức phản ứng mạnh. Nhưng ở nhiều nơi, tiến độ thi công kéo dài hơn dự kiến, hoặc các dự án chỉ dừng ở giai đoạn quy hoạch, san lấp ban đầu. Trong khoảng trống đó, đầu cơ bất động sản có cơ hội khuếch đại kỳ vọng, khiến giá vượt xa giá trị sử dụng thực.
Các đô thị đang cố gắng xây dựng hình ảnh như những trung tâm của hệ sinh thái kinh tế rộng lớn, kết nối với các tỉnh lân cận và các hành lang kinh tế trọng điểm, trong đó TP.HCM là một đầu tàu điển hình. Khi mạng lưới giao thông được cải thiện, thành phố có khả năng chuyển từ mô hình một lõi sang đô thị đa trung tâm, cho phép người dân sống xa trung tâm truyền thống nhưng vẫn tiếp cận việc làm và dịch vụ với thời gian hợp lý. Thế nhưng, nếu giá đất liên tục chạy trước hạ tầng, lý thuyết đô thị thông minh sẽ bị thay thế bằng thực tế của những khu đô thị “bỏ hoang”, nơi đất được mua để chờ giá chứ không phải để ở hoặc kinh doanh. Rủi ro nằm ở chỗ bong bóng đầu cơ này không chỉ gây bất ổn cho thị trường nhà ở, mà còn làm méo mó định hướng phát triển không gian đô thị.
Cần cơ chế kiểm soát giá đất gắn với hạ tầng: không để lợi ích công biến thành lợi ích đầu cơ
Nếu đầu tư hạ tầng là một trong những đòn bẩy quan trọng nhất để đạt mục tiêu tăng trưởng, thì đi kèm nó bắt buộc phải là cơ chế kiểm soát tác động lên thị trường đất đai. Cảnh giác với tình trạng giá đất chạy trước hạ tầng không chỉ là lời khuyên cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, mà là yêu cầu đối với cơ quan quản lý. Điều cần thiết là đặt ra khung quy hoạch giá trị sử dụng đất gắn với tiến độ thực tế của công trình, thay vì để thị trường tự do đẩy giá theo tin đồn hay mốc khởi công. Đặc biệt, những dự án có lịch sử đình trệ kéo dài như Quốc lộ 13 hay dải đất Nguyễn Hoàng – An Phú cho thấy chi phí thời gian và cơ hội của việc chậm tiến độ là rất lớn.
Giải pháp không thể dừng ở việc kêu gọi nhà đầu tư “tỉnh táo”, mà phải là chính sách: tăng mạnh cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền đi song song với đầu tư giao thông, như định hướng địa phương đã đề cập; minh bạch hóa toàn bộ tiến độ, phạm vi hưởng lợi của từng tuyến hạ tầng; kiểm soát chặt hoạt động phân lô, tách thửa quanh các dự án lớn; và thậm chí xem xét công cụ thuế đối với đầu cơ bất động sản. Về dài hạn, chỉ khi phần lớn giá trị hạ tầng được chuyển thành chất lượng sống, năng suất lao động và không gian đô thị hợp lý, thay vì thành giá đất tăng vô lý, các thành phố Đông Nam Á mới thoát khỏi vòng xoáy hạ tầng chậm – giá đất tăng – đầu cơ bất động sản. Đây là thời điểm phải hành động trước khi những bong bóng mới hình thành.
