Từ khu lụp xụp nghĩa địa cũ đến biểu tượng chỉnh trang đô thị Hồ Chí Minh
Dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và chợ Gà – Gạo là chương trình tái thiết hai khu dân cư lâu năm, vốn xuất phát từ nghĩa địa cũ và phát triển tự phát, nay được quy hoạch lại đồng bộ với nhà ở xã hội, trường học, công viên và hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội hiện đại để thay đổi hoàn toàn diện mạo và điều kiện sống của cư dân ngay trung tâm TP.HCM. Điểm quan trọng của câu chuyện chỉnh trang đô thị Hồ Chí Minh lần này là thành phố không chọn con đường xóa đi, xây lại rồi đẩy dân ra ngoại vi, mà ưu tiên tái định cư tại chỗ bằng nhà ở xã hội Mả Lạng và khu căn hộ chợ Gà – Gạo. Sáng 29/8, UBND thành phố khởi công dự án với sự hiện diện của lãnh đạo Thành ủy, UBND và các sở ngành, cho thấy đây là một quyết định chính trị rõ ràng, không chỉ là một dự án xây dựng. Với tổng mức đầu tư khoảng 15.674 tỷ đồng theo hình thức đối tác công tư, hợp đồng BT, nhà đầu tư Khang Điền phải tự huy động toàn bộ vốn, còn thành phố thanh toán bằng quỹ đất kết hợp ngân sách. Điều này gửi đi thông điệp: phát triển đô thị TP.HCM không thể chỉ dựa vào ngân sách, mà cần gắn kết khu vực tư nhân trong những dự án tái định cư mang tính an sinh.
Quy mô 2.160 căn hộ nhà ở xã hội: chiến lược tái định cư hơn là thương mại
Cấu trúc dự án cho thấy đây là một dự án tái định cư đúng nghĩa: toàn bộ khoảng 2.160 căn hộ nhà ở xã hội được thiết kế để bố trí tái định cư cho cư dân hiện hữu, không dành cho mục tiêu kinh doanh thương mại. Tại khu Mả Lạng, sẽ có chung cư cao đến 38 tầng với khoảng 1.400 căn hộ nhà ở xã hội Mả Lạng, kèm theo 93 căn nhà thấp tầng, trường liên cấp tiểu học – THCS và công viên, tất cả đặt trên diện tích gần 3,8ha. Ở khu chợ Gà – Gạo, phương án cải tạo khu chợ Gà Gạo bao gồm chung cư 35 tầng với khoảng 760 căn hộ nhà ở xã hội, xây dựng trên khu đất khoảng 4.350m², kết nối với các tuyến Nguyễn Thái Học, Võ Văn Kiệt, Yersin. Một câu nói đáng trích là: "Dự án chỉnh trang khu Mả Lạng, chợ Gà - Gạo với toàn bộ nhà ở xã hội dùng để bố trí tái định cư tại chỗ cho toàn bộ cư dân, hoàn toàn không có mục đích thương mại". Chính lựa chọn đó khiến dự án này khác với nhiều chương trình phát triển đô thị TP.HCM trước đây: thay vì sinh lợi tối đa từ đất vàng trung tâm, thành phố chấp nhận dành quỹ đất và nguồn lực để đảm bảo công bằng không gian sống cho nhóm cư dân vốn bị xem là "ổ chuột" giữa khu trung tâm.
Thay thế lụp xụp, chật hẹp bằng không gian sống khang trang, tiện nghi
Muốn hiểu tầm quan trọng của dự án, phải nhìn vào hiện trạng: khu Mả Lạng có hơn 1.030 căn nhà liên quan đến hơn 1.400 hộ dân với gần 4.900 nhân khẩu; trong đó hơn 500 căn dưới 20m², và khoảng 187 căn chỉ rộng từ 5–10m². Nhà cửa san sát, hẻm nhỏ ngoằn ngoèo, tối tăm, lại tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ rất lớn. Nếu tiếp tục để tồn tại như vậy ngay trung tâm thành phố thì mọi khẩu hiệu về chỉnh trang đô thị Hồ Chí Minh chỉ là trên giấy. Phối cảnh mới cho thấy khu Mả Lạng và chợ Gà – Gạo sẽ trở thành không gian sống khang trang với công viên khoảng 1,25ha, trường liên cấp, khu sinh hoạt cộng đồng và các lối đi thoáng rộng. Thành phố khẳng định quyết tâm xóa bỏ khu dân cư lụp xụp, ô nhiễm, nguy cơ cháy nổ, thay bằng không gian xanh, văn minh, an toàn. Đáng chú ý, phương án tái định cư tại chỗ được ưu tiên để hạn chế xáo trộn cuộc sống và sinh kế người dân, chứ không phải đưa họ ra những khu xa xôi. Dù vậy, việc chuyển từ nhà chật, tự xây sang căn hộ chung cư hiện đại cũng sẽ là cú sốc văn hóa nhỏ, đòi hỏi công tác quản lý, tổ chức cộng đồng sau khi bàn giao nhà phải đủ tinh tế để giữ được tính gắn kết vốn có của khu dân cư cũ.
Chính sách bồi thường và bài toán niềm tin với người dân
Không dự án tái định cư nào thành công nếu mất lòng dân. Tại khu Mả Lạng, rà soát sơ bộ cho thấy khoảng 1.070 trường hợp nhà đất bị ảnh hưởng với 1.459 hộ; khu chợ Gà – Gạo thêm 252 căn nhà, liên quan 192 hộ dân. Người dân đồng thuận với chủ trương chỉnh trang nhưng vẫn lo lắng về giá bồi thường, giá nhà tái định cư và các hỗ trợ đi kèm. Chính sách đưa ra cố gắng giải tỏa phần nào những lo lắng đó: đất không đủ điều kiện bồi thường nhưng thuộc diện được hỗ trợ sẽ nhận 60% giá đất tính bồi thường; công trình không có giấy tờ hợp pháp được hỗ trợ 60–70% giá trị xây dựng mới tùy thời điểm hình thành; mỗi hộ có hỗ trợ tháo dỡ 10–20 triệu đồng cùng khoản tạm cư tối đa 24 triệu đồng/tháng trong không quá 6 tháng. Ngoài ra, hộ đủ điều kiện tái định cư tại chỗ, có từ 7 nhân khẩu trở lên và có thường trú, có thể xét mua thêm căn hộ; người tự lo chỗ ở được hỗ trợ thêm 5% giá trị bồi thường đất ở, và trường hợp bàn giao mặt bằng sớm được thưởng tối đa 50 triệu đồng. Những con số này sẽ là phép thử cho khả năng thuyết phục cư dân rằng phát triển đô thị TP.HCM đang đặt lợi ích của họ lên hàng đầu, chứ không chỉ là lợi ích của ngân sách và nhà đầu tư.
Mốc hoàn thành 2029: phép thử cho năng lực quản trị đô thị
Dự án được khởi công ngày 29/8 và đặt mục tiêu hoàn thiện, đưa vào sử dụng vào năm 2029. Nghĩa là thành phố có khoảng ba năm để di dời, bồi thường, thi công và bàn giao toàn bộ hệ thống hạ tầng cùng hàng ngàn căn hộ nhà ở xã hội. Lãnh đạo UBND đã yêu cầu các đơn vị liên quan bảo đảm tiến độ, chất lượng, an toàn lao động và kiểm soát thất thoát, lãng phí trong quá trình thực hiện. Chính quyền địa phương được giao nhiệm vụ tiếp tục cung cấp thông tin, giải đáp kiến nghị và vận động người dân bàn giao mặt bằng đúng kế hoạch. Về phía nhà đầu tư, đại diện Khang Điền khẳng định trọng tâm là nâng cao chất lượng sống cho người dân, không đặt trọng tâm vào kinh doanh thương mại. Nếu lời hứa này được giữ trọn, dự án sẽ trở thành hình mẫu cho cách một dự án tái định cư có thể song song đạt mục tiêu chỉnh trang đô thị Hồ Chí Minh và duy trì cộng đồng cư dân lâu đời. Khi nhìn xa hơn mốc 2029, câu hỏi không phải chỉ là công trình có đúng hạn hay không, mà là liệu từ Mả Lạng và chợ Gà – Gạo, thành phố có xây dựng được một mô hình chuẩn cho các khu lụp xụp khác: lấy nhà ở xã hội làm hạt nhân, dùng dự án tái định cư để tái tạo cộng đồng thay vì xóa dấu vết của họ khỏi bản đồ trung tâm.
