Dự án chỉnh trang Mả Lạng – chợ Gà Gạo: phép thử cho công bằng đô thị
Dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và chợ Gà - Gạo là chương trình tái phát triển hai khu dân cư và chợ truyền thống xuống cấp ngay trung tâm TP.HCM, nhằm thay thế nhà ở chật hẹp bằng 2.160 căn hộ nhà ở xã hội, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, đồng thời ưu tiên tái định cư tại chỗ để giảm xáo trộn đời sống người dân, gắn với chiến lược chỉnh trang đô thị toàn thành phố hướng đến không gian sống xanh, an toàn và công bằng xã hội.
Thay vì để các khu dân cư lụp xụp tiếp tục tồn tại như "vùng tối" ngay bên cạnh khu trung tâm sáng choang, TP.HCM chọn cách đầu tư mạnh vào chỉnh trang đô thị TP.HCM, biến bất bình đẳng không gian thành động lực thay đổi cấu trúc đô thị. Với tổng mức đầu tư khoảng 15.674 tỷ đồng cho hai khu Mả Lạng và chợ Gà - Gạo, chính quyền đặt câu hỏi đầy thách thức: liệu một dự án hạ tầng Sài Gòn quy mô lớn có thể vừa giải quyết chất lượng sống, vừa giữ được bản sắc và sinh kế của cư dân lâu năm?
Sáng 29/8, UBND Thành phố tổ chức lễ khởi công dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng, phường Cầu Ông Lãnh và khu chợ Gà - Gạo, phường Bến Thành, như một công trình tiêu biểu chào mừng Quốc khánh. Điều này cho thấy dự án không chỉ là một gói xây dựng đơn lẻ, mà được đẩy lên thành biểu tượng chính trị cho quyết tâm xóa bỏ những khu dân cư ô nhiễm, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ, thay thế bằng không gian sống văn minh, an toàn. Quan điểm đó đáng hoan nghênh, nhưng hiệu quả cuối cùng sẽ được đo bằng cuộc sống thực tế của hơn 1.600 hộ dân bị ảnh hưởng, chứ không phải bằng lễ khởi công hoành tráng.
Từ ngõ hẻm 5m² đến chung cư 35 tầng: bài toán nhà ở xã hội Mả Lạng
Nhìn từ Mả Lạng, chỉnh trang đô thị TP.HCM không còn là khẩu hiệu mà là nhu cầu bức thiết. Khu này có hơn 1.030 căn nhà liên quan trên diện tích hơn 37.700 m², với gần 4.900 nhân khẩu; trong đó hơn 500 căn diện tích dưới 20 m² và khoảng 187 căn chỉ rộng từ 5–10 m², điều kiện sinh hoạt chật chội suốt nhiều thế hệ. Việc tiếp tục để người dân sống trong không gian như vậy là một dạng bất công đô thị kéo dài. Dự án vì thế mang ý nghĩa sửa sai lịch sử, không chỉ là nâng cấp hạ tầng.
Theo quy hoạch, khu Mả Lạng sẽ được xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bố trí khoảng 1.400 căn hộ nhà ở xã hội Mả Lạng và 93 căn nhà thấp tầng phục vụ tái định cư tại chỗ. Cùng với đó là trường học liên cấp tiểu học – THCS trên diện tích hơn 4.400 m² và công viên cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trên hơn 1,4 ha. Đây là cách TP.HCM khẳng định người nghèo đô thị cũng xứng đáng có trường, công viên và hạ tầng như bất cứ khu dân cư nào, thay vì bị dồn vào những ngõ cụt thiếu ánh sáng.
Điểm đáng chú ý là phương án tái định cư được thiết kế khá chi tiết: các trường hợp bị ảnh hưởng đủ điều kiện sẽ được bố trí căn hộ chung cư trong dự án, ưu tiên tái định cư tại chỗ để hạn chế xáo trộn cuộc sống và sinh kế. Người đủ điều kiện nhưng tự lo chỗ ở được hỗ trợ thêm 5% giá trị bồi thường đất ở, hộ bàn giao mặt bằng sớm được thưởng tối đa 50 triệu đồng. Đặc biệt, hộ từ 7 nhân khẩu trở lên có thể được xét mua thêm căn hộ tái định cư. Những chi tiết này cho thấy chính quyền đã cố gắng học từ các bài học tái định cư trước: muốn người dân chấp nhận di dời, phải cho họ lựa chọn thật sự, không chỉ là mệnh lệnh hành chính.
Chợ Gà - Gạo: tái định cư khu chợ giữa áp lực hiện đại hóa
Nếu Mả Lạng là hình ảnh khu dân cư lụp xụp, thì chợ Gà - Gạo là bài toán tái định cư khu chợ truyền thống trong làn sóng hiện đại hóa. Dự án triển khai trên diện tích khoảng 4.350 m², giới hạn bởi các tuyến Nguyễn Thái Học, Võ Văn Kiệt, Yersin và hẻm 3 Yersin, với các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và một chung cư 35 tầng khoảng 760 căn hộ nhà ở xã hội phục vụ tái định cư khu chợ. Thay vì đẩy tiểu thương ra vùng ven, TP.HCM chọn cách đưa chính người đang gắn bó với chợ vào không gian nhà ở mới ngay trên đất cũ – một hướng tiếp cận nhân văn, nếu được thực hiện đến nơi đến chốn.
Nhà đầu tư cho biết dự án tập trung vào mục tiêu nâng cao chất lượng sống cho người dân, không đặt trọng tâm vào kinh doanh thương mại. Nói cách khác, đây không phải một khu phức hợp thương mại cao cấp mà là một "dự án hạ tầng Sài Gòn" theo đúng nghĩa: đầu tư mạnh vào hạ tầng kỹ thuật, công viên, trường học và không gian công cộng để tạo ra đô thị sạch đẹp, hiện đại hơn ngay trong khu vực từng là chợ dân sinh. Nếu lời hứa này được giữ vững, chợ Gà - Gạo có thể trở thành ví dụ hiếm hoi về việc nâng cấp không gian mà không xóa đi hoàn toàn ký ức kinh tế – xã hội của một khu chợ.
Tuy nhiên, tái định cư khu chợ luôn là câu chuyện nhạy cảm. Phương án ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người dân bị ảnh hưởng được đặt ra nhằm hạn chế xáo trộn cuộc sống và sinh kế. Nhưng để điều đó không trở thành khẩu hiệu, chính quyền phải minh bạch về giá nhà tái định cư, tiến độ xây dựng, thời gian tạm cư tối đa 6 tháng với mức hỗ trợ lên đến 24 triệu đồng một tháng mỗi hộ. Nếu quá trình bồi thường, bàn giao mặt bằng thiếu thông tin và linh hoạt, khu chợ có thể mất đi mạng lưới tiểu thương – điều làm nên linh hồn kinh tế của khu vực – trước khi các khối chung cư mới kịp mọc lên.
15.674 tỷ đồng và chiến lược chỉnh trang đô thị TP.HCM
Điểm quan trọng là dự án không đứng một mình. Nó là một mắt xích trong chiến lược chỉnh trang đô thị TP.HCM, với mục tiêu xóa bỏ các khu dân cư lụp xụp, ô nhiễm, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ và thay bằng những không gian sống xanh, văn minh, an toàn. Tổng mức đầu tư khoảng 15.674 tỷ đồng theo hình thức đối tác công tư (PPP) hợp đồng BT; nhà đầu tư tự huy động 100% vốn, thành phố thanh toán bằng quỹ đất kết hợp ngân sách. Cấu trúc tài chính này cho thấy chính quyền đang thử mô hình chia sẻ rủi ro với khu vực tư nhân để tăng tốc dự án hạ tầng Sài Gòn, nhưng cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát chặt chẽ thất thoát, lãng phí.
Tại lễ khởi công, lãnh đạo thành phố nhấn mạnh đây là lời giải quyết liệt cho trăn trở của nhiều thế hệ lãnh đạo về nhà ở xã hội và tái định cư. Phó Chủ tịch UBND Thành phố yêu cầu các đơn vị tập trung triển khai đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng công trình, an toàn lao động, đồng thời tăng cường kiểm soát, phòng chống thất thoát, lãng phí trong quá trình thực hiện. Về phía địa phương, chính quyền phường Cầu Ông Lãnh đang tiến hành kiểm đếm, rà soát hồ sơ và xây dựng phương án bồi thường, đồng thời tiếp tục cung cấp thông tin, giải đáp kiến nghị, vận động người dân bàn giao mặt bằng để bảo đảm tiến độ. Quy trình này sẽ là phép thử cho năng lực quản trị dự án lớn, không chỉ cho riêng Mả Lạng.
Theo kế hoạch, dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và chợ Gà - Gạo dự kiến hoàn thiện, đưa vào sử dụng năm 2029. Nếu đúng tiến độ, trong vòng ba năm, khu vực từng bị coi là "ổ chuột" giữa trung tâm thành phố sẽ biến thành quỹ nhà ở xã hội và hạ tầng xã hội kiểu mẫu. Câu hỏi là: TP.HCM có dám áp dụng cùng một tiêu chuẩn công bằng – tái định cư tại chỗ, hạ tầng đầy đủ, bồi thường sát giá thị trường – cho những khu khác trong chiến lược chỉnh trang đô thị, hay Mả Lạng – chợ Gà Gạo sẽ trở thành ngoại lệ được tô điểm cho đẹp báo cáo?
Từ kỳ vọng đến thực tế: điều kiện để dự án không trở thành "công trình biểu tượng"
Điểm đáng mừng là phần lớn người dân Mả Lạng đồng tình với chủ trương chỉnh trang sau thời gian dài chờ đợi, dù vẫn lo lắng về giá nhà tái định cư và chính sách hỗ trợ. Chia sẻ của một hộ dân sống trong căn nhà khoảng 15 m² nhiều thế hệ cho thấy tâm trạng rất đời thường: tiếc nơi gắn bó, nhưng sẵn sàng ủng hộ nếu dự án mang lại nơi ở khang trang, đầy đủ hạ tầng và cuộc sống tốt hơn. Nghĩa là người dân không chống lại hiện đại hóa; họ chỉ muốn được hiện đại hóa cùng, chứ không bị bỏ lại phía sau.
Để đáp lại kỳ vọng đó, dự án phải làm được ba việc. Thứ nhất, giữ lời hứa tái định cư tại chỗ bằng việc hoàn thành đúng tiến độ, hạn chế kéo dài thời gian tạm cư, vốn bị khống chế tối đa 6 tháng hỗ trợ đến 24 triệu đồng một hộ mỗi tháng. Thứ hai, bảo đảm các chính sách bồi thường, hỗ trợ – từ mức 60–70% giá trị xây dựng mới cho nhà không đủ giấy tờ, đến thưởng 50 triệu đồng cho hộ bàn giao mặt bằng sớm – được thực hiện công bằng, minh bạch, không phân xử tùy tiện. Thứ ba, phải có cơ chế lắng nghe và điều chỉnh, thay vì xử lý phản biện của người dân như trở ngại.
Cuối cùng, thành công của dự án chỉnh trang đô thị Mả Lạng và chợ Gà - Gạo sẽ không đo bằng chiều cao hai khối chung cư 35 và 38 tầng, mà bằng cảm nhận của người dân khi bước vào căn nhà mới: họ có thấy mình được đối xử như cư dân của một thành phố văn minh, hay chỉ như người tạm trú trong một công trình biểu tượng? Nếu TP.HCM biến 2.160 căn hộ xã hội này thành chuẩn mực mới cho tái định cư khu chợ và khu dân cư cũ, đây có thể là bước ngoặt để chiến lược chỉnh trang đô thị đi từ khẩu hiệu đến công bằng đô thị thực sự.
